Reforma fiscal para propietarios de viviendas: lo que debe saber
La propiedad de una vivienda puede ser un componente clave del sueño americano para muchas personas, pero no es barato.
A fines de 2017, los consumidores estadounidenses debían $ 8.88 billones en deuda hipotecaria y $ 444 mil millones en líneas de crédito con garantía hipotecaria, según un informe del cuarto trimestre de 2017 del Centro de Datos Microeconómicos del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Muchos propietarios han confiado durante mucho tiempo en poder deducir los intereses hipotecarios y sobre el valor neto de la vivienda de sus impuestos federales sobre la renta como una forma de ayudar a sufragar el costo de la propiedad de la vivienda.
De hecho, el Departamento del Tesoro de EE. UU. Estima que en 2017, los contribuyentes dedujeron $ 63.6 mil millones en intereses hipotecarios sobre viviendas ocupadas por sus propietarios gracias a la deducción de intereses hipotecarios. Esta deducción popular está cambiando significativamente gracias a los cambios en el código fiscal . Muchos menos contribuyentes pueden ser elegibles para reclamarlo y muchos de los que lo hacen enfrentarán nuevas limitaciones.
El panorama
Los cambios en la deducción de intereses hipotecarios son solo la punta del iceberg cuando se trata del impacto de la reforma fiscal en los propietarios, dicen algunos expertos.
“Los propietarios de viviendas perdieron algunas deducciones significativas”, dice Paul S. Herman, propietario de Herman & Company CPA, PC en White Plains, Nueva York.
La pérdida de estas deducciones puede afectar no solo a los propietarios individuales, sino a todo el mercado inmobiliario.
“Debido a que muchas de estas deducciones se introdujeron inicialmente para incentivar a las personas a invertir en la compra de una casa, la eliminación o limitación de las deducciones puede afectar las decisiones de las personas para comprar casas”, dice Lydia Desnoyers, fundadora de Desnoyers CPA LLC en Miami, Florida.
Ya sea que ya sea propietario de su casa o esté pensando en comprarla, aquí hay cinco cambios clave en el código tributario que afectan las realidades financieras de la propiedad de vivienda a partir de 2018.
Nuevos límites a la deducción de intereses hipotecarios
Antes de la reforma tributaria, podía deducir intereses sobre préstamos de hasta $ 1 millón (hasta $ 500,000 para los casados que presentan declaraciones por separado) utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente una residencia calificada. El IRS considera ese tipo de préstamo como "deuda de adquisición". Antes de la reforma fiscal, también se podían deducir determinados intereses cuando se refinanciaba ese endeudamiento de adquisición.
Según la reforma tributaria, si obtiene una nueva hipoteca entre el 31 de diciembre de 2017 y el 1 de enero de 2026, solo puede deducir los intereses de hasta $ 750,000 de esa deuda de adquisición ($ 375,000 para los casados que presentan la declaración por separado).
Sin embargo, si sacó una hipoteca antes del 15 de diciembre de 2017 y cerró la compra antes del 1 de enero de 2018, está protegida por las antiguas limitaciones.
Cambios en la deducción por préstamos con garantía hipotecaria
Por supuesto, los préstamos para adquirir una vivienda no son el único tipo de préstamo relacionado con la vivienda; También existen líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda, o HELOC. Puede pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda para fines tales como realizar renovaciones o consolidar otras formas de deuda.
Antes de la reforma fiscal, los propietarios de viviendas podían deducir los intereses de hasta $ 100,000 de la deuda sobre el valor neto de la vivienda para una residencia calificada ($ 50,000 para contribuyentes casados que declaran por separado). La cantidad de deuda con garantía hipotecaria tampoco podía exceder el valor justo de mercado de la propiedad menos el endeudamiento de la adquisición.
La reforma fiscal elimina temporalmente la deducción de intereses sobre la deuda con garantía hipotecaria para algunos propietarios, incluso para aquellos cuyos préstamos son anteriores a la reforma fiscal. La suspensión finaliza para los años fiscales posteriores al 31 de diciembre de 2025.
Sin embargo, el IRS ha dicho recientemente que es posible que muchos propietarios aún puedan deducir intereses por préstamos con garantía hipotecaria. “La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, promulgada el 22 de diciembre, suspende desde 2018 hasta 2026 la deducción por intereses pagados sobre préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria, a menos que se utilicen para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda del contribuyente que asegura el préstamo ”, dijo la agencia.
Deducciones estándar más altas = menos enumeradores
Para reclamar la deducción de intereses hipotecarios, debe detallar sus deducciones. Y, por lo general, detallar solo tiene sentido si sus deducciones exceden la deducción estándar .
Para el año fiscal 2017, la deducción estándar fue de $ 12,700 para los casados que presentan una declaración conjunta o los que presentan la declaración como cónyuge sobreviviente, $ 9,350 para los jefes de familia y $ 6,350 para los contribuyentes solteros y los casados que presentan la declaración por separado.
Para los años fiscales entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2025, la deducción estándar aumenta a $ 24,000 para los casados que presentan una declaración conjunta, $ 18,000 para los declarantes jefes de familia y $ 12,000 para todas las demás personas.
Según el Servicio de Investigación del Congreso, el 30 por ciento de los contribuyentes detallaron las deducciones en 2014. Sin embargo, con la reforma tributaria aumentando significativamente la deducción estándar a partir del año fiscal 2018, menos contribuyentes pueden encontrar la mejor opción para detallar.
Las deducciones por SALT son limitadas
Antes de la reforma tributaria, los contribuyentes generalmente podían deducir los montos que pagaban por impuestos sobre la renta locales y estatales e impuestos sobre la propiedad estatales y locales, a menudo llamados SALT, de su factura de impuestos sobre la renta federal. O podrían optar por deducir los impuestos sobre las ventas estatales y locales en su lugar. La deducción permitió a los contribuyentes evitar pagar el impuesto sobre la renta federal sobre el dinero que tenían que pagar a sus gobiernos estatales o locales.
En 2015, los contribuyentes reclamaron deducciones SALT en casi 43 millones de declaraciones de impuestos para una deducción total de más de $ 352 millones. Pero la reforma fiscal ha cambiado las cosas de manera significativa y limita permanentemente la deducción a partir del año fiscal 2018.
Las personas sólo podrán deducir hasta un agregado total de $ 10.000 ($ 5.000 para los casados que presentan por separado) en impuestos de propiedad estatales y locales y los impuestos estatales y locales que no sean dependientes de comercio o negocio.
Como corolario, es posible que los contribuyentes que anteriormente tenían que declarar reembolsos de impuestos sobre la renta estatales y locales como parte de sus ingresos ya no tengan que hacerlo en el futuro.
También se han visto afectados los anticipos de impuestos prediales. A fines de 2017, los propietarios pueden haber pagado por adelantado los impuestos a la propiedad de 2018 con la esperanza de obtener una deducción completa antes de que cambiaran las reglas. Sin embargo, el IRS ha dicho que esos pagos anticipados podrían ser deducibles solo si se usaron para pagar impuestos de 2018 que realmente se evaluaron en 2017.
Sin deducción de oficina en casa para empleados
Según las normas fiscales anteriores a la reforma fiscal, si trabajaba desde casa para un empleador, podría haber podido tomar una deducción de la oficina en casa como gasto de trabajo no reembolsado. Habría tenido que detallar y los gastos tendrían que superar el 2 por ciento de su ingreso bruto ajustado. Además, habría tenido que usar su oficina en casa de manera regular y exclusiva para que su trabajo sea elegible para la deducción.
Sin embargo, la reforma fiscal suspendió todas las deducciones del 2 por ciento entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2025.
“La deducción de la oficina en casa para los empleados que trabajan en casa ha sido suspendida”, dice Herman.
Sin embargo, si maneja su propio negocio o trabaja como autónomo, este cambio probablemente no lo afecte, señala.
"La deducción de la oficina en casa todavía se puede tomar para los trabajadores independientes".
La deducción de gastos de mudanza desapareció ... para la mayoría de los contribuyentes
La reforma fiscal no solo ha eliminado las exenciones fiscales que ayudaron a que las viviendas fueran asequibles, sino que la ley también eliminó una deducción que lo ayuda a mudarse de casa en casa.
“Actualmente, los contribuyentes pueden deducir algunos gastos de mudanza cuando se mudan por un nuevo trabajo si la mudanza cumple con ciertos criterios”, dice Josh Zimmelman, propietario de Westwood Tax & Consulting en Nueva York. “Bajo la nueva ley de impuestos, esta deducción será eliminada para la mayoría de los contribuyentes. Después de 2018, solo los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo pueden deducir los gastos de mudanza ".
Sin embargo, hay una buena noticia si está planeando mudarse. Si cumple con los criterios de calificación, las leyes fiscales actuales le permiten eximir hasta $ 250,000 en ganancias de capital ($ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta) y vender su casa por más de lo que pagó. Bajo la reforma tributaria, esta regla permanece vigente.
“Aunque las versiones originales del proyecto de ley eliminaron esta exención, la ley final la ha mantenido sin cambios”, dice Zimmelman.
Línea de fondo
La reforma fiscal afecta significativamente una serie de exenciones fiscales de las que históricamente han disfrutado los propietarios. Aquellos que buscan comprar casas que cuestan más de $ 750,000 podrían ser los más afectados, incluidos aquellos que compran casas modestas en mercados inmobiliarios muy caros como San Francisco o Nueva York. Los propietarios de viviendas en estados con mayores impuestos sobre la renta o la propiedad también podrían ver un gran impacto en su factura de impuestos de 2018.
En última instancia, los propietarios deberán determinar si detallar las deducciones todavía tiene sentido para ellos considerando las limitaciones de las exenciones fiscales para propietarios de viviendas y el aumento de la deducción estándar.
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