Comprar una casa: el impacto fiscal de su nueva casa
Comprar una casa puede afectar prácticamente todo lo relacionado con su vida, desde la cantidad de espacio de almacenamiento que tiene para todas sus cosas hasta cuánto pagará en impuestos el próximo año.
Si es un comprador de vivienda por primera vez, es posible que sepa que es posible deducir los intereses de la hipoteca. Pero, ¿qué pasa con el impacto fiscal de comprar una casa? ¿Cuáles son las ramificaciones fiscales de la transacción real?
Los meses de clima cálido pueden ser un buen momento para comprar una casa. Pero antes de dar el paso por primera vez, aquí hay algunas cosas que debe saber sobre los impuestos y la compra de una casa.
¿Impuesto de venta? Eso es un 'no'
Si bien el gobierno federal no tiene un impuesto sobre las ventas, la mayoría de los estados lo tienen. De hecho, Alaska, Delaware, Montana, New Hampshire y Oregon son actualmente los únicos estados que no cobran un impuesto sobre las ventas en todo el estado.
Los estados que tienen un impuesto sobre las ventas a nivel estatal generalmente gravan una variedad de compras, y lo que se grava varía de un estado a otro.
Por ejemplo, California grava las ventas minoristas de mercadería en el estado, pero no las entradas para cines o eventos deportivos. Mientras impuesto sobre las ventas de Carolina del Norte no se aplica a las entradas de cine (entre otras cosas), que excluye la compra de billetes de lotería. Además, los condados y las ciudades pueden cobrar sus propios impuestos sobre las ventas.
Con tantos tipos de compras sujetas a impuestos sobre las ventas, puede resultar sorprendente saber que, cuando compra una casa, algunos estados no aplican sus impuestos sobre las ventas a las compras de viviendas. Sin embargo, los estados pueden tener idiosincrasias en su legislación fiscal. Por ejemplo, California puede cobrar impuestos sobre las ventas y el uso si compra una casa móvil. Por lo tanto, asegúrese de verificar los impuestos a las ventas estatales y locales para tener una mejor idea de los impuestos de los que puede ser responsable.
Y, dependiendo del estado en el que compre, puede enfrentar otro tipo de impuesto relacionado con la compra: impuestos a la transferencia de bienes raíces.
Impuestos de transferencia de bienes raíces
Los estados, condados y municipios pueden optar por cobrar impuestos cuando una propiedad real, como su nueva casa, cambia de manos o cuando registra una hipoteca. Estos impuestos a menudo se conocen como impuestos documentales o de "timbre".
Muchos estados que cobran estos impuestos basan el monto del impuesto en un porcentaje del precio de compra de la propiedad. Cada estado y su organismo tributario tienen diferentes reglas sobre cómo funcionan sus impuestos de transferencia de bienes raíces.
Este es un ejemplo de cómo los impuestos estatales y locales sobre la transferencia de bienes raíces pueden afectar el costo final de compra de una casa.
Colorado cobra un impuesto a la transferencia del .01%, lo que significa que le deberá al estado un centavo por cada $ 100 del precio de compra. Es más, si su nueva casa está en Telluride, Colorado, la ciudad aplicará un impuesto adicional de transferencia de bienes raíces del 3% para cualquier compra de vivienda de más de $ 500. Depende del comprador pagar el impuesto municipal. Entonces, si compra una casa de $ 500,000 allí, deberá un impuesto de transferencia de $ 5,000 al estado y otros $ 15,000 a la ciudad.
Incluso los estados que no tienen impuestos sobre las ventas pueden tener impuestos sobre la transferencia de bienes raíces. En Delaware, donde no hay impuestos estatales sobre las ventas, las transacciones de bienes raíces pueden estar sujetas a un impuesto de transferencia del 3% del valor de la propiedad. Sin embargo, si está comprando en un condado o municipio que tiene su propio impuesto a la transferencia de bienes raíces, el impuesto estatal baja al 2.5%. Y la ley estatal de Delaware dice que el impuesto se dividirá entre compradores y vendedores por igual.
Entonces, en Delaware, su casa de $ 500,000 podría tener impuestos de transferencia de $ 15,000 (si compra en una ciudad sin su propio impuesto de transferencia) o hasta $ 20,000 en impuestos estatales y locales. En cualquier caso, dividiría el impuesto con el vendedor, por lo que su participación como comprador podría oscilar entre $ 7,500 y $ 10,000, respectivamente.
Depende mucho de donde compres
En su sitio web, la Conferencia Nacional de Legisladores Estatales proporciona una lista de impuestos a la transferencia de bienes raíces que muestra cuán ampliamente pueden variar dichos costos de un estado a otro.
Por ejemplo, la lista muestra que 12 estados (Alaska, Idaho, Indiana, Louisiana, Mississippi, Missouri, Montana, Nuevo México, Dakota del Norte, Texas, Utah y Wyoming) no tienen actualmente impuestos sobre la transferencia de bienes raíces.
Otros cobran un impuesto de transferencia único y simple, por ejemplo, una tarifa fija de $ 2 en Arizona y un impuesto de registro de hipoteca del 0.1% en Kansas.
Y otros tienen reglas de impuestos sobre transferencias más complejas.
Por ejemplo, el impuesto sobre el transporte estatal de Hawái aumenta a medida que aumenta el valor de la propiedad, con una tasa impositiva que comienza en el 0.1% para las propiedades valoradas en menos de $ 600,000. Nueva Jersey tiene múltiples tarifas además de las tarifas estatales y del condado, incluidas tarifas adicionales para propiedades que superen una cierta cantidad en dólares.
¿Quién va a pagar por todo esto?
¿Quién es responsable de los impuestos de transferencia cuando compra una casa? Eso depende.
Algunas jurisdicciones impositivas pueden especificar si el comprador o el vendedor deben pagar el impuesto de transferencia o si ambas partes de la transacción deben compartirlo. O quizás pueda negociar con el vendedor el pago de impuestos de transferencia como parte del contrato de venta de su nueva casa.
Si termina pagando impuestos de transferencia como comprador, no puede deducirlos de sus impuestos federales sobre la renta de la misma manera que podría deducir los impuestos a la propiedad. Sin embargo, puede incluirlos en su base de costos, que es básicamente el valor de una vivienda a efectos fiscales. En el futuro, si vende su casa, su base de costo será un factor para calcular su ganancia o pérdida en la venta. Su ganancia o pérdida, a su vez, puede afectar la cantidad (si corresponde) de impuestos que adeudará sobre el dinero que reciba de la venta.
Ahora las buenas noticias …
Los impuestos de transferencia pueden ser una parte dolorosa de un proceso que ya es abrumador, pero comprar una casa también puede generar beneficios fiscales.
Aquí hay algunas deducciones y créditos para los que puede calificar como propietario.
Deducción de intereses hipotecarios
Si va a sacar una nueva hipoteca para comprar una casa este año, es posible que pueda tomar una deducción de intereses hipotecarios en su declaración de impuestos federales sobre la renta siempre que ...
- Detallas tus deducciones
- Su hipoteca es para su residencia principal u otra residencia calificada
- Pagó o acumuló intereses durante el año fiscal
- Usó los fondos del préstamo para comprar la casa que garantizó la hipoteca
- Su deuda hipotecaria total (incluido el valor acumulado de la vivienda) fue de $ 1 millón o menos, o $ 500,000 o menos si estaba casado pero presentaba declaraciones por separado
Si compró su casa en 2018 (o después), la cantidad máxima de deuda hipotecaria por la que puede reclamar una deducción de intereses es de $ 750,000 si está casado y presenta una declaración conjunta o $ 375,000 si está casado y presenta una declaración por separado. Eso significa que si está casado y presenta una declaración conjunta y su hipoteca es de $ 1 millón, no podrá reclamar una deducción de intereses hipotecarios por $ 250,000 de su capital.
Deducción de impuestos a la propiedad estatal y local
Cada año, pagará los impuestos sobre la propiedad de su casa a los gobiernos estatales y locales. Ya sea que pague sus impuestos sobre la propiedad directamente o lo haga a través de una cuenta de depósito en garantía con su prestamista. A partir del año fiscal 2018, es posible que pueda deducir hasta $ 10,000 ($ 5,000 si está casado y presenta la declaración por separado) de sus impuestos sobre la propiedad, más los impuestos sobre la renta estatales y locales combinados. O puede optar por utilizar el impuesto sobre las ventas en lugar del impuesto sobre la renta. Esto se conoce como la deducción SALT. Por ejemplo, si pagó $ 5,000 en impuestos a la propiedad y $ 7,0000 en impuestos estatales y sobre la renta, solo puede tomar una deducción de $ 10,000 para ese costo total de $ 12,000.
Deberá detallar sus deducciones en el Anexo A para tomar esta deducción, y tendrá que decidir qué impuestos desea deducir: impuestos sobre la propiedad y la renta o impuestos sobre la propiedad y las ventas.
Si vive en un estado con altos impuestos a la propiedad, su factura de impuestos a la propiedad podría representar toda su deducción SALT permitida, sin dejarle espacio para deducir el impuesto sobre la renta o las ventas. O si sus impuestos a la propiedad son más bajos, es posible que quede dinero en el límite de deducción para deducir algunos impuestos estatales sobre la renta o las ventas también.
Deducir puntos
Comprar una casa puede implicar el pago de “puntos”, los cargos que paga para obtener una hipoteca. Su prestamista también puede referirse a los puntos como tarifas de originación del préstamo, cargos máximos del préstamo, descuento del préstamo o puntos de descuento.
Es posible que pueda deducir la cantidad total de puntos que pagó el mismo año en que los pagó si ...
- La hipoteca está garantizada por su vivienda principal (su vivienda principal se define generalmente como el lugar donde vive la mayor parte del tiempo)
- Pagar puntos es común en el área donde se otorgó el préstamo y no pagó más que la tasa vigente por los puntos en esa área
- Usted declara los ingresos el año en que los recibe y deduce los gastos en el año en que los paga (conocido como método contable en efectivo)
- Los puntos no reemplazaron otras tarifas que normalmente aparecen por separado en una declaración de liquidación, como tarifas de tasación, tarifas de compañías de títulos, tarifas de abogados e impuestos a la propiedad
- El efectivo que pagó en o antes del cierre de su casa por costos como un pago inicial o una garantía, más los puntos que pagó el vendedor, fueron al menos iguales a los puntos cobrados (no puede haber pedido prestado este dinero)
- Usó el préstamo para comprar o construir su casa principal
- El prestamista calculó sus puntos como un porcentaje del capital de su hipoteca
- Su declaración de liquidación muestra claramente los puntos cobrados por la hipoteca
Si no cumple con todos estos criterios, tendrá que deducir sus puntos durante la vigencia de la hipoteca como interés prepago.
Crédito por intereses hipotecarios
Si es un comprador de vivienda con ingresos anuales más bajos, es posible que pueda calificar para el crédito por intereses hipotecarios.
Antes de obtener una hipoteca, comuníquese con el gobierno estatal o local de su área para averiguar si puede calificar para un Certificado de Crédito Hipotecario. El IRS requiere que tenga un MCC para ser elegible para el crédito.
Si califica para un MCC y es elegible para el crédito, es una reducción dólar por dólar en la cantidad de impuestos que debe. Su crédito se basará en la tasa de crédito del certificado en su MCC (10% -50%), y deberá calcular el monto real del crédito en el Formulario 8396. Credit Karma Tax® admite este formulario, y puede presentarlo electrónicamente cuando presente su formulario 1040 federal utilizando el servicio gratuito de preparación de impuestos.
Aún puede tomar una deducción por intereses hipotecarios si también califica para un crédito por intereses hipotecarios. Sin embargo, si detalla sus deducciones, tendrá que reducir la deducción de intereses hipotecarios de la vivienda por la cantidad del crédito por intereses hipotecarios que reclame, incluso si esa cantidad se traslada parcialmente.
Cada estado o agencia puede tener diferentes reglas para los MCC, por lo que es importante averiguar exactamente cuáles son las calificaciones para su área.
Desgravaciones fiscales estatales y locales
Los impuestos a la propiedad pueden representar un costo enorme para la propiedad de la vivienda. Los estados, condados y municipios pueden ofrecer exenciones fiscales que pueden ayudar a sufragar este costo. La elegibilidad puede basarse en factores como los ingresos, si es un veterano o un veterano discapacitado, dónde vive en el estado o si está jubilado o discapacitado.
Por ejemplo, el estado de Washington ofrece programas de aplazamiento para los solicitantes que califiquen para ayudar con sus impuestos a la propiedad. Los propietarios de viviendas con un ingreso familiar disponible de $ 57,000 o menos pueden calificar para diferir algunos pagos de impuestos a la propiedad, aunque deberán intereses sobre el monto diferido.
En Georgia, los propietarios pueden obtener una exención de vivienda estándar de $ 2,000 de descuento en los impuestos del condado y de la escuela ($ 4,000 si tienen 65 años o más), siempre y cuando realmente vivan en su casa y sea su residencia legal, sujeto a algunas excepciones.
Comuníquese con la autoridad tributaria de su estado o el departamento de ingresos para obtener información sobre las exenciones tributarias estatales o locales que podrían estar disponibles para usted.
Línea de fondo
Dependiendo del estado donde compre una casa, las tarifas de transferencia de bienes raíces pueden ser complicadas y costosas. Es posible que desee que la compra de su casa esté sujeta a algo tan simple de entender como un impuesto básico sobre las ventas.
Sin embargo, las implicaciones fiscales no deberían ser necesariamente el factor determinante de cualquier decisión financiera, incluido el lugar donde vive. Afortunadamente, calificar para exenciones fiscales a nivel federal, como la deducción de intereses hipotecarios, puede ayudar a reducir su carga fiscal.
Si va a comprar una casa este año, asegúrese de mantener todos los documentos importantes relacionados con la compra organizados en un solo lugar. Tener a mano la información de compra de su casa cuando sea el momento de presentar sus impuestos federales sobre la renta puede ayudarlo a aprovechar al máximo cada crédito o deducción relacionada con la vivienda para el que es elegible.
Fuentes relevantes: Departamento de Ingresos de Alaska, División de Impuestos: Impuesto sobre las ventas y el uso | División de Ingresos de Delaware, obtenga información sobre los impuestos a los ingresos brutos | Departamento de Hacienda de Montana, Impuesto general sobre las ventas | Departamento de Administración de Ingresos de New Hampshire | Impuesto sobre las ventas del Departamento de Ingresos de Oregon | Impuesto sobre las ventas y el uso del Departamento de Ingresos de Carolina del Norte: Cargos de admisión | Departamento de Ingresos de Carolina del Norte Impuesto sobre las ventas y el uso Preguntas frecuentes | Telluride, Código Municipal de Colorado: Capítulo 4, Ingresos y Finanzas | Estado de Delaware, Código de Delaware en línea: impuestos estatales, impuestos sobre productos básicos | Publicación 530 del IRS, Información fiscal para propietarios (2019) | Publicación 523 del IRS, Vender su casa (2019) | Formulario 8396 del IRS, Crédito por intereses hipotecarios (2019) | Departamento de Ingresos del Estado de Washington, Exenciones y aplazamientos de impuestos sobre la propiedad | Departamento de Hacienda de Georgia, exenciones de impuestos a la propiedad de viviendas familiares
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