Revisión de DiversyFund: Invertir en bienes raíces multifamiliares

Cuando se trata de bienes raíces, el viejo adagio es "ubicación, ubicación, ubicación".

Con el auge de las plataformas de inversión inmobiliaria, ahora es más fácil diversificar geográficamente su cartera.

Lo que es un poco más difícil de hacer es diversificarlo en función de la clase de activos. Con los REIT que cotizan en bolsa, a menudo obtiene una asignación considerable de propiedades comerciales: centros comerciales, instalaciones de almacenamiento, parques médicos, etc. American Tower (NYSE: AMT), uno de los REIT más grandes, se concentra en sitios comerciales (torres de telefonía celular) . Prologis (NYSE: PLD) posee instalaciones logísticas para facilitar la cadena de suministro global.

¿Y si quisieras ir al otro extremo? ¿Residencial?

Ahí es donde entra una empresa como DiversyFund . Han identificado un nicho desatendido: bienes raíces multifamiliares.

¿Quién es DiversyFund?

DiversyFund fue fundado en 2016 por Craig Cecilio y Alan Lewis, dos experimentados profesionales de la inversión inmobiliaria, y comenzó a ofrecer un fideicomiso de inversión inmobiliaria después de ser calificado por la SEC en noviembre de 2018.

Ofrecen un fondo, su Growth REIT, e invierte en bienes raíces multifamiliares (edificios de apartamentos) con un tamaño de al menos cien unidades en los Estados Unidos. Su objetivo es obtener una tasa interna de rendimiento del 10% al 20% con un ciclo de valor agregado de aproximadamente cinco años.

La estrategia no es nueva. Personalmente, he invertido en un REIT privado que invierte en complejos de apartamentos con la misma estrategia. Cuando finalizan los arrendamientos, el operador los renueva y cobra rentas más altas a los nuevos inquilinos. A medida que el complejo se renueva, la propiedad se mejora, los alquileres aumentan y el valor de la inversión crece.

También están integrados verticalmente, lo que significa que hacen todo internamente. Esto entrará en juego más adelante cuando hablemos de tarifas.

¿Cómo funciona DiversyFund?

DiversyFund es bastante sencillo: tiene una opción (Growth REIT). Sin opciones, solo un fondo, bastante simple.

DiversyFund tiene una cuenta mínima de $ 500 y no necesita ser un inversionista acreditado para invertir, ya que invertirá en un fondo y no en una propiedad individual.

Puede invertir de forma individual, conjunta, entidad o mediante un fideicomiso. Como individuo, debe tener 18 años o más, tener un número de seguro social, una dirección residencial legal en los EE. UU. Y ser ciudadano estadounidense, residente permanente o tener una visa estadounidense válida. Cosas bastante estándar.

Sus rendimientos se basan en cuándo se venden las propiedades, que anticipan que será cerca de fines de 2023. Cuando vendan las propiedades, recuperará su inversión principal más un rendimiento preferencial del 7%. Esta devolución se paga antes de que la empresa gane algo. Las ganancias restantes (si las hay) se pagan según un cronograma. Los inversores obtienen el 65% de las ganancias hasta que alcanzan una tasa de rendimiento anual del 12%, luego las ganancias restantes se dividen 50/50 entre los inversores y la empresa.

¿Qué es una devolución preferida?

Un rendimiento preferido se relaciona con el orden en que se distribuye el dinero a los inversores.

DiversyFund Growth REIT ofrece un rendimiento preferente del 7% del capital invertido del flujo de caja operativo. Lo que significa que el primer dinero que se paga es a los inversores hasta que obtienen un rendimiento del 7%.

Después de eso, los inversores pueden cobrar el 65% de cualquier flujo de caja restante después de que el patrocinador REIT cobra una contribución de recuperación. Los inversores pueden obtener una rentabilidad anual de hasta el 12%.

Si bien no se garantiza un rendimiento preferencial durante un mal año de inversión, los inversores pueden calcular sus ingresos de inversión a largo plazo.

Cómo vender sus acciones

Una diferencia entre un REIT inmobiliario financiado colectivamente y un REIT que cotiza en bolsa que cotiza en el mercado de valores es la liquidez. Los inversores pueden negociar REIT públicos comprando hoy y vendiendo mañana sin penalizaciones.

Sin embargo, puede llevar varios años canjear sus acciones de DiversyFund. La mayoría de los inversores tendrán que esperar hasta que el administrador del fondo REIT decida cerrar el fondo y liquidar las acciones. La fecha estimada de liquidación es a finales de 2023.

También es posible que los inversores vendan sus acciones antes de tiempo, pero la venta no está garantizada. Los inversores deben notificar al administrador del fondo su deseo de vender acciones. El administrador del fondo tiene el primer derecho de rechazo. Los inversores también pueden transferir acciones a otro inversor.

Si el mercado inmobiliario multifamiliar se desploma o muchos inversores quieren vender, DiversyFund puede negarse a recomprar acciones. Debido al horizonte de inversión abierto, es aconsejable invertir solo efectivo que no necesita hasta dentro de varios años.

Tarifas de DiversyFund

DiversyFund dice que no le cobra tarifas, lo cual es veraz, pero no el panorama completo. No cobran una comisión de gestión sobre el fondo.

Siempre que tenga varias entidades involucradas, las tarifas se evalúan en diferentes etapas. Con los bienes raíces, tienes varias entidades como el fondo, el promotor y el patrocinador. Como era de esperar, todo el mundo debe recibir un pago para que el desarrollador, el administrador de la propiedad, etc. puedan cobrar tarifas al fondo. Dado que DiversyFund está integrado verticalmente, el fondo se está pagando “a sí mismo”, en cierto sentido.

Es posible que el fondo no cobre a los inversores una comisión de gestión del fondo, pero el fondo paga comisiones mensuales / anuales y basadas en transacciones. Entonces, indirectamente, hay tarifas (siempre hay tarifas).

Si revisa la circular Growth REIT , verá que la sección de tarifas es bastante extensa. Incluye una tarifa de gestión de activos, así como una tarifa de desarrollador considerable. Cada mes, se saca un pequeño porcentaje para pagar la gestión.

Estos tipos de tarifas son comunes. La pregunta es si cree que son demasiado altos (o bajos), eso debe decidirlo usted mismo.

Impuestos DiversyFund

Dado que está invertido en un fondo, obtiene un Formulario 1099-DIV al final del año. Si, y cuando, liquidan el REIT, aún obtendrá un 1099, pero se tratará como ganancias de capital.

Esto destaca una ventaja de los fondos frente a la propiedad individual. Cuando compré una fracción de una propiedad a través de RealtyShares (ahora desaparecida), me convertí en socio comanditario de una sociedad que era dueña de la propiedad. Todos los años recibí un Formulario K-1. Por sí solo, no es gran cosa. Pero esto también significaba que necesitaba presentar impuestos en otro estado. Como residente de Maryland, normalmente no presento una declaración de impuestos de Carolina del Norte ... hasta que recibí un K-1 de una sociedad con sede en Carolina del Norte.

Otro Formulario 1099-DIV no es gran cosa, no cambia la forma en que declara sus impuestos.

DiversyFund Riesgos

La evaluación de los riesgos de inversión para cualquier inversión potencial es parte de la realización de su debida diligencia. Si bien puede ganar dinero con DiversyFund, esta plataforma no es exactamente una inversión de bajo riesgo .

Ciclo de inversión de valor agregado

Es posible ganar más invirtiendo con DiversyFund que REIT similares que puede comprar a través de su corredor en línea. Pero la integración vertical de sus servicios es un poco preocupante.

Hay varias etapas en el proceso de inversión:

1. Recaudación de capital: ronda de financiación abierta para recaudar capital y comprar propiedades
2. Adquisición:   compra de propiedades de inversión que califiquen
3. Renovación: reparar y mejorar propiedades existentes para agregar valor potencial
4. Agradecimiento: deje tiempo para que el valor de la propiedad aumente después de las renovaciones
5. Disposición: Vender propiedades y distribuir beneficios a inversores.

La circular de oferta lanzó originalmente el Growth REIT como una oferta de “grupo ciego” sin ningún beneficio existente o proyectos identificados. Ahora hay varios proyectos destacados que dan a los inversores una idea de en qué invierte el fondo.

Inicialmente, los retornos de inversión anualizados pueden ser más bajos de lo esperado debido a los costos iniciales de adquisición y reparación. Sin embargo, los rendimientos de las inversiones pueden aumentar si los administradores de propiedades pueden aumentar el alquiler y, en última instancia, vender una propiedad para obtener ganancias.

Depender de la apreciación de la propiedad puede no ser ideal si desea un ingreso de dividendos constante . Los inversores pueden recibirlos a través de los pagos de alquiler mensuales de los inquilinos. También puede resultar difícil estimar los posibles rendimientos totales de la inversión.

Como el período mínimo de inversión es de cinco años, los valores de las propiedades pueden ser algo difíciles de predecir. Pueden pasar muchas cosas en un mercado inmobiliario local en media década. El beneficio no es una garantía. A veces, mejorar una propiedad y esperar a vender para obtener ganancias lleva más tiempo de lo esperado o no sucede en absoluto.

Riesgo del mercado inmobiliario local

Como clase de activo, los inmuebles multifamiliares pueden ser una gran inversión a largo plazo para generar riqueza. Pero hay fallos de inversión. DiversyFund recompensa a los inversores con ganancias emitiendo dividendos de los ingresos mensuales por alquiler y vendiendo propiedades para obtener ganancias.

Sin embargo, varios factores pueden reducir el valor de la propiedad:

• Cambios en la economía local y el mercado inmobiliario.
• Competencia de propiedades existentes y nueva construcción
• Cambios en la ley de zonificación
• Incendios, inundaciones y otras víctimas
• Pérdidas no aseguradas

DiversyFund se esfuerza por mitigar el riesgo invirtiendo en mercados con un fuerte crecimiento del empleo, una población en crecimiento y tasas de vacantes por debajo del promedio.

Los sobrecostos, las reparaciones inesperadas y los préstamos futuros también pueden aumentar la base del costo de inversión. Lo más probable es que los inversores pierdan dinero si una propiedad se vende con pérdidas, o si fracasa.

A diferencia de las cuentas de ahorro y los certificados de depósito asegurados por la FDIC, los inversores no pueden recuperar el saldo de inversión perdido.

Período de inversión ilíquida

DiversyFund Growth REIT es un "REIT público no negociable" sin un mercado secundario. No puede vender sus acciones de DiversyFund como acciones y ETF para recaudar efectivo rápidamente.

Hay un período de inversión de varios años y DiversyFund liquida las acciones cuando se liquida el REIT. La fecha de liquidación es indefinida y los inversores pueden reinvertir las acciones en otra oferta o retirarlas.

Algunos de los primeros inversores que compraron acciones en 2018 cuando se lanzó el REIT invertirán durante aproximadamente cinco años. La fecha de liquidación planificada actual es a finales de 2023.

Los inversores pueden ofrecer vender sus acciones al gestor. Sin embargo, el administrador puede negarse a recomprar las acciones. Las acciones vendidas seis meses después de la fecha de compra se venden al 90% del valor justo de mercado. La transferencia de acciones a otro comprador es posible en determinadas circunstancias.

Falta de diversificación

La circular de oferta DiversyFund Growth REIT establece que la mayoría de las propiedades de inversión probablemente estarán en el mercado del sur de California. El patrocinador está más familiarizado con este mercado local que puede reducir el riesgo de inversión.

Sin embargo, el Growth REIT puede no ser una buena opción cuando no desea exponerse a los bienes raíces de California. Los REIT con una cartera a nivel nacional tienen una diversificación más natural.

DiversyFund frente a Fundrise

El competidor más cercano a DiversyFund es Fundrise , que ofrece tres niveles de cuenta: Starter ($ 500 mínimo), Core ($ 1,000 min), Advanced ($ 10,000 min) y Premium ($ 100,000 min).

Con Starter, puede ingresar a un eREIT.

Con Core, puede seleccionar las inversiones que desee (inversión equilibrada, ingresos suplementarios, crecimiento a largo plazo) y se incluye la inversión automática.

A medida que avanza en los planes, puede comenzar a agregar propiedades individuales y acceder a fondos adicionales.

Fundrise cobra una tarifa de asesoría de inversión anual del 0.15% (que se puede renunciar en ciertas circunstancias, como cuando se invita a otro inversionista) y es igualmente ilíquido.

Puede leer nuestra revisión completa de Fundrise para obtener más información.

DiversyFund frente a RealtyMogul 

RealtyMogul es otra alternativa superior a DiversyFund y puede ser una mejor opción para inversores acreditados. El inversor de alto patrimonio neto puede invertir en ofertas individuales de "Colocación Privada" e intercambios 1031. Invertir en ofertas seleccionadas proporciona más control en el proceso de inversión y puede generar mayores ingresos potenciales.

Los inversores no acreditados pueden invertir en dos REIT diferentes. Cada REIT tiene una inversión mínima de $ 5,000 pero tiene una estrategia de inversión diferente.

MogulREIT I puede ser más reacio al riesgo y se enfoca en ofertas de deuda para ganar dividendos mensuales de los ingresos por alquiler en bienes raíces comerciales. El rendimiento anualizado de distribución posterior a las tarifas es del 6.0% APY.

MogulREIT II es similar a DiversyFund Growth REIT al invertir en propiedades multifamiliares. Una diferencia es que la cartera de RealtyMogul puede tener una presencia más amplia en todo el país. La mayoría de las propiedades se encuentran en el sur y este de Estados Unidos. Este REIT tiene un rendimiento anual anualizado del 4.5% y puede ganar más cuando las propiedades se venden para obtener ganancias.

Las comisiones por gestión de activos pueden llegar hasta el 1,25% del valor del capital. Esta tarifa continua puede ser más alta que la que cobra DiversyFund. Pero también deberá comparar las otras tarifas incidentales, como los costos de adquirir o vender propiedades.

¿Quién debería invertir con DiversyFund?

Los inversores que quieran estar expuestos a inmuebles multifamiliares en el sur de California con un horizonte de inversión de cinco años deberían considerar DiversyFund. Es posible obtener rendimientos anuales que compiten con el rendimiento anual promedio histórico del S&P 500.

DiversyFund no está libre de riesgos, pero obtener ingresos por inversiones puede ser menos volátil que invertir en acciones inmobiliarias. La inversión mínima de $ 500 y la posibilidad de que los inversores no acreditados inviertan hace que sea fácil para cualquier persona invertir directamente en bienes raíces.

¿DiversyFund es para usted?

Si ha querido invertir en bienes raíces multifamiliares, esta es una de las mejores opciones a considerar. Dado que solo ofrecen una opción de inversión, la pregunta es si se siente cómodo con su estructura de tarifas.

Tasas de inversión elevadas

Cuando lo comparé con mi inversión privada, las tasas de DiversyFund parecían altas. Mi inversión privada cobra una tarifa de administración de la propiedad del 2%, pero se evaluó sobre los alquileres cobrados. Esto es similar a la tarifa mensual que figura en la presentación de la SEC (aunque según mi lectura, esa tarifa se evalúa en la cuenta de capital del inversor). Esta revisión de Motley Fool no era fanática de DiversyFund debido a su historial limitado, tarifas más altas que el promedio y varios otros elementos.

Retorno preferido

Un área, menos obvia, en la que Motley Fool ingresó fue la de la estructura de retorno. DiversyFund ofrece un 7% de preferencia y luego una división de 65/35 de las ganancias hasta un 12% anual. También hay una puesta al día, a través de Promoted Interest. Motley Fool dijo que 80/20 o 75/25 (sin ponerse al día) es más típico.

En mi trato privado, obtuve un rendimiento preferencial del 8% con una división de 70/30 sin ponerme al día o reducir la división en función de la devolución.

Alternativamente, si simplemente desea ingresar en bienes raíces y no se vende en multifamiliar como una clase de activo, hay muchas otras formas de invertir en bienes raíces . Puede optar por las plataformas de crowdfunding de bienes raíces o mantenerlo simple y elegir un REIT que cotice en bolsa.

Pros y contras de DiversyFund

Resumen

DiversyFund facilita a los inversores comenzar a invertir en bienes raíces multifamiliares. Con una inversión mínima de $ 500, muchos inversores pueden permitirse abrir una pequeña posición y diversificar su cartera. Si desea invertir en activos alternativos , DiversyFund puede ser una idea gratificante a largo plazo si se siente cómodo con los REIT inmobiliarios financiados colectivamente.