¿Qué es la sindicación inmobiliaria?

Siempre he escuchado que los bienes raíces son el camino hacia la riqueza. Probablemente tú también lo hayas hecho.

Para muchos estadounidenses, eso significa su residencia principal. Usted lo compra, hace los pagos de la hipoteca y esos “ahorros forzosos” más la apreciación de la propiedad dan como resultado un capital que a menudo constituye un gran porcentaje de su patrimonio neto .

Para otros, significa invertir en bienes raíces fuera de su hogar. En algunos casos, significa involucrarse en acuerdos de sindicación inmobiliaria .

La sindicación inmobiliaria es la forma en que los inversores habituales, como yo, pueden participar en acuerdos inmobiliarios multimillonarios.

De hecho, fue así como me involucré en la compra de una red de bienes raíces de un complejo de apartamentos de 98 unidades en Arizona por $ 8.15 millones con una tasa interna de retorno proyectada (TIR) ​​del 14-18%.

La clave es comprender cómo funciona la sindicación de bienes raíces, cómo encontrar un sindicato al que pueda unirse y cómo examinarlos para obtener un rendimiento sólido:

¿Qué es la sindicación inmobiliaria?

Un sindicato de bienes raíces es cuando un grupo de inversionistas invierte dinero en una transacción de bienes raíces realizada por un patrocinador .

La analogía más fácil es si tú y algunos amigos quieren tener una lavandería automática. Las lavanderías son caras para comenzar porque tienes que conseguir el edificio, conseguir todo el equipo de limpieza, etc. Sin embargo, son relativamente fáciles de operar en comparación con otras empresas.

Así que tú y un puñado de amigos (inversores) juntaron algo de dinero y otro amigo (patrocinador) ofrece el lugar. Al Patrocinador se le paga un salario por administrar la lavandería, como lo haría cualquier operador, y todos obtienen una parte de las ganancias.

En una transacción de bienes raíces, es más o menos lo mismo. Los inversores contribuyen con dinero en el trato y el patrocinador pone en sudor capital y, a menudo, también un poco de su propio dinero. Los inversores a menudo contribuyen entre el 80 y el 95% del capital total, y el Patrocinador se hace cargo del resto.

¿Cómo se estructuran los sindicatos inmobiliarios?

Están estructurados como la mayoría de los otros acuerdos inmobiliarios, generalmente como una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC), pero a veces como una Sociedad Limitada (LP). En el caso de un LP, el Patrocinador es el Socio / Gerente General, mientras que los Inversores son socios limitados o inversores pasivos.

Esto significa que su organización tendrá acuerdos operativos (LLC) o un acuerdo de asociación (LP); querrá leer esto con atención porque describen cómo se pagan las distribuciones, cómo se establecen los derechos de voto, así como las tarifas que recibe el patrocinador. antes de las distribuciones. Todo lo importante quedará capturado en uno de esos documentos.

Los acuerdos de distribución de bienes raíces tienen muchas estructuras diferentes. Por ejemplo, estoy involucrado en un acuerdo de distribución en el que la "cascada de distribución" es:

• En primer lugar, los miembros de clase A (inversores) obtienen el 8% de nuestras contribuciones (rendimiento preferente);
• Luego, se nos distribuye el 70% del efectivo distribuible restante;
• Luego, los miembros de clase B (patrocinadores) obtienen el 30% del efectivo distribuible.

Del efectivo distribuible, los inversores obtendrán el 8% de sus inversiones de capital antes de que los patrocinadores obtengan una parte del resto. Esto, y mucho más, se describen en el Acuerdo Operativo.

Hay cuatro factores principales para investigar en una distribución:

1. Devolución del capital del inversor : cómo se le devolverá el dinero. A menudo, a los inversores se les paga primero antes que a los patrocinadores.
2. Rendimiento preferido : en las distribuciones, el rendimiento preferido es la cantidad que se paga primero a los inversores. En el caso anterior, la rentabilidad preferida es del 8%.
3. Cláusula de recuperación: si está presente, el patrocinador obtiene el 100% de las distribuciones hasta la cláusula de actualización antes de los intereses acumulados. En el caso anterior, no existe una cláusula de actualización.
4. “Interés portado” : después de que todo esté dicho y hecho, así es como se dividen las ganancias entre los inversores y el patrocinador. En el caso anterior, la división es 70/30.

También hay tarifas, aquí están las que debe tener en cuenta (no es una lista exhaustiva):

• Tarifa de adquisición : esta es la tarifa que se paga por cerrar la recaudación de fondos e incluye encontrar el trato, la organización y la compra de la propiedad.
• Tarifa de financiamiento : si hay financiamiento involucrado, esta es la tarifa para obtener el préstamo de adquisición.
• Comisión de gestión : es la cantidad que se le paga al patrocinador por gestionar los activos de la empresa.
• Tarifa de administración de la propiedad : esto es lo que se le paga al patrocinador por administrar la propiedad.
• Tarifa de disposición : esto es lo que se le paga al patrocinador cuando se vende la propiedad.

Eso es solo capturar algunos de los trazos generales de cada trato: debe revisar los documentos de suscripción y otros documentos legales para obtener una imagen completa. Es importante porque todas esas tarifas se acumulan, especialmente cuando se habla de las sumas de dinero requeridas para un negocio inmobiliario multimillonario.

¿En qué se diferencian las distribuciones de los REIT?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es un fondo que invierte en bienes raíces. Algunos REIT cotizan en bolsa, otros (como Fundrise ) no.

Si observa las 10 principales tenencias de Vanguard Real Estate Index Fund ( VGSLX ), es una lista de empresas que cotizan en bolsa (excepto la # 1, que es su propio fondo):

1. Vanguard Real Estate II Index Fund ( VRTPX ): el REIT institucional de Vanguard que tiene un conjunto similar de empresas
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Almacenamiento público
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Si investiga esas empresas, tiene una amplia variedad de tipos de propiedades inmobiliarias. American Tower Corp posee una infraestructura de comunicaciones inalámbricas y de transmisión. Simon Property Group posee bienes raíces comerciales y el mayor operador de centros comerciales. Public Storage es, bueno, la empresa de almacenamiento público naranja.

Es la diversificación inmobiliaria en una sola transacción.

Y si observa los porcentajes basados ​​en el tipo de propiedad inmobiliaria, es casi lo mismo.

¿Ver? Un poco de todo. Como inversor inmobiliario, no se puede superar la simplicidad.

A continuación, se muestran algunas diferencias entre las distribuciones y los REIT:

Estás comprando una sola propiedad. Con un REIT, puede invertir en una variedad de propiedades. Con una distribución de bienes raíces, generalmente está comprando solo uno. Puede que sea grande, como un complejo de apartamentos, pero sigue siendo una propiedad única.

Debe ser un inversor acreditado para la sindicación inmobiliaria. Una sindicación de bienes raíces es realmente una colocación privada (venta privada de acciones en la LLC / LP que mantendrá la propiedad) y eso significa que debe ser un inversionista acreditado para participar. Un REIT cotiza en bolsa y no tiene tales restricciones.

Cantidades mínimas de inversión mucho más elevadas. Los patrocinadores no quieren muchos inversores. De hecho, para seguir cumpliendo, deben mantener un número reducido. Esto significa que las inversiones mínimas a menudo serán de $ 25,000 o más. Si desea recaudar $ 2.5MM, incluso a $ 25,000 necesitará cien inversores. Eso es demasiado. Puede comprar una acción de Vanguard's Real Estate ETF ( VNQ ) por menos de cien dólares.

Es una transacción privada no pública. Cuando invierte, a menudo se requiere que se mantenga hasta el final. Si desea liquidar su posición, deberá verificar su Acuerdo Operativo para ver cómo se hace. No es tan simple como presionar "Vender / Canjear" en sus acciones en un REIT. En este sentido, su capital está bloqueado y es más ilíquido que con un fondo.

Si las cosas van mal, estás solo. Como cualquier trato, las sindicaciones se basan en la confianza. Si su patrocinador está buscando engañarlo a usted y a los otros inversionistas, inflando los costos (y embolsándolos) o eludiendo sus obligaciones, no hay mucho que pueda hacer a menos que esté allí todos los días. Es menos probable que suceda con las empresas que cotizan en bolsa en un REIT.

Puede obtener mejores rendimientos, pero definitivamente tendrá tarifas más altas. REIT ETF ( VNQ ) de Vanguard cobra solo 0,12%, una miseria porque es un fondo tan grande. Es probable que pague más en cualquier distribución simplemente porque no tiene las economías de escala. Dicho esto, el ETF REIT de Vanguard tiene un rendimiento de ~ 8.5% desde 2004; con suerte, puede hacerlo mejor.

¿Son pasivas las sindicaciones inmobiliarias?

Los ingresos pasivos son maravillosos.

Desafortunadamente, las distribuciones inmobiliarias parecen ser pasivas, pero en realidad no lo son. Como inversor, no tiene que operar la propiedad, pero no puede sentarse como lo haría con un REIT. Tienes que analizar la oportunidad, hacer tu debida diligencia y tomar decisiones.

Dado que muchos de sus huevos estarán en esa canasta, también deberá revisar los estados financieros, como los estados de resultados y los balances generales, para asegurarse de que todo siga funcionando dentro de las proyecciones. Tienes que hacer esto porque no puedes estar seguro de que alguien más lo esté.

Por lo tanto, es pasivo en el sentido de que no tiene que encontrar inquilinos, cobrar el alquiler, desalojar a los inquilinos que no pagan ... pero no es completamente pasivo.

¿Cómo encontrar un sindicato inmobiliario?

Encontrar personas que necesiten financiación para hacer negocios inmobiliarios no es difícil: siempre habrá ofertas inmobiliarias y operadores que necesitan financiación pero no pueden conseguirla para su negocio. Podría ser que tengan un historial limitado, que no tengan garantía, que el trato sea demasiado pequeño para un banco u otros factores de riesgo.

La forma más fácil es trabajar con una plataforma de crowdfunding, más sobre eso a continuación, pero si desea evitarlos ... solo necesita conocer a otros inversores u operadores inmobiliarios. Me enteré de las dos distribuciones en las que estoy involucrado a través del boca a boca. Cuando comienzas a realizar inversiones, comienzas a hablar con otros inversionistas sobre cómo se estructuran los acuerdos, qué es típico y cómo examinar los términos. También comenzarán a traerle ofertas para obtener una segunda opinión y así es como se entera de ellos.

No tenía experiencia práctica en inversiones inmobiliarias antes de incursionar en estas dos sindicaciones inmobiliarias, pero entendí la inversión. Sabía la tasa interna de rendimiento que tendría que tener para ser atraído por un trato relativamente poco líquido más riesgoso (en comparación con el mercado de valores).

¿Cómo encaja el crowdfunding en la imagen?

Las plataformas de crowdfunding facilitan la búsqueda de acuerdos de distribución. Si una plataforma ofrece una inversión en propiedades individuales, realmente está buscando un acuerdo de sindicación.

Como ocurre con cualquier inversión privada, el mayor desafío es el flujo de transacciones. Para encontrar buenas ofertas, debe ver muchas ofertas, analizarlas e invertir solo en las que cumplan con sus criterios. Si no ve muchas ofertas, es posible que se sienta tentado por ofertas por debajo de la media, operadores más débiles y otros problemas negativos solo para invertir.

Los sitios inmobiliarios de financiación colectiva actúan como un imán para las ofertas. Si usted es un patrocinador y no tiene un grupo de inversores listo, puede ser difícil encontrar inversores. Por lo tanto, los sitios actúan como un imán para patrocinadores e inversionistas, facilitando la vida de todos mientras obtienen una pequeña parte (un porcentaje cuando se completa el trato más un porcentaje de las distribuciones).

Antes del crowdfunding, era más difícil encontrar acuerdos de distribución. Ya tenía que conocer a los inversores inmobiliarios, buscar foros en línea u otros grupos, y tenía que hacer la diligencia debida usted mismo sin ningún filtro.

Una cosa que aprenderá muy rápidamente si decide invertir fuera del mercado de valores es que tiene que filtrar muchas malas inversiones. Con el crowdfunding, como mínimo, tiene un filtro aproximado que elimina las ofertas realmente malas antes de que las vea. (y yo diría que el fracaso de RealtyShares demuestra que es difícil hacer esto a gran escala)

Si usted es un inversionista acreditado que quiere encontrar propiedades individuales, verificaría las ofertas en RealtyMogul y EquityMultiple .

Si no es así, o prefiere fondos inmobiliarios financiados por crowdfunding , eche un vistazo a Realty Mogul o Fundrise . Con los fondos, no es necesario ser un inversor acreditado. Con los fondos, ni siquiera tiene que hacer la debida diligencia en acuerdos individuales. Puede invertir en sus fondos, que a menudo tienen criterios de inversión muy específicos, y simplemente cobrar distribuciones. El beneficio de un fondo es que obtiene la diversificación en muchas propiedades, en lugar de estar sujeto a las fortunas de una sola.

¿Ha pensado en la sindicación inmobiliaria?