Cómo las tasas predeterminadas afectan la inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding

Cuando aparecieron por primera vez plataformas de préstamos entre pares como Prosper y Lending Club, la gente se volvió loca por ellas. Era un nuevo activo en el que invertir y la gente los estaba analizando para encontrar una ventaja.

“Invertir” en préstamos personales sin garantía suena arriesgado, pero al ser tan nuevo, nadie sabía exactamente qué tan arriesgado. No fue hasta más tarde que muchas de estas inversiones solo estarían disponibles para inversores acreditados de alto patrimonio neto .

Las plataformas hicieron que sus analistas y actuarios intentaran proyectar las tasas de incumplimiento y fijar el precio de los préstamos en consecuencia ... pero nadie lo sabe realmente.

Los mínimos mínimos de inversión, a menudo de $ 5 o $ 10, significaban que podía distribuir su inversión en varios préstamos y distribuir su riesgo. $ 100 en un préstamo a un prestatario es más volátil que los préstamos de $ 5 a 20 prestatarios.

El problema era que las tasas de incumplimiento de esos préstamos eran solo conjeturas. Los préstamos personales son notoriamente volubles. Piénselo: si las cosas van mal, ¿pagará su factura de servicios públicos , la factura de la tarjeta de crédito, el préstamo sin garantía de su banco o un préstamo sin garantía en una plataforma de préstamos entre pares? La respuesta es bastante clara.

Y cuando esas suposiciones de la tasa de incumplimiento no son precisas, y las cosas se descarrilan como vimos en 2007 y 2008 (Gran Recesión), suceden cosas malas. En lugar de un 5% de incumplimientos, vio un 10% o más de incumplimientos.

Afortunadamente, no se me permitió invertir en esas notas como residente de Maryland y me perdí la diversión de las crecientes tasas de incumplimiento. Hoy en día, puedo invertir en inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding y espero que, al comprender las tasas de incumplimiento, pueda evitar esas pérdidas potenciales.

Lamentablemente, cuando se trata de inversiones inmobiliarias, el riesgo de incumplimiento es (literalmente) una parte de la ecuación. Pero no siempre es el tema de conversación más divertido. Eso tiene sentido; después de todo, ¿quién quiere hablar de pesimismo cuando el objetivo real es ganar dinero?

Mis experiencias con bienes raíces financiados por crowdfunding

Para contextualizar este artículo y ayudarlo a informarle sobre cómo he estado pensando sobre el riesgo de incumplimiento (lo que considero el riesgo más significativo de estos acuerdos), quería compartir brevemente cómo estoy involucrado.

En cuanto a este escrito, he comprometido $ 15,000 para dos acuerdos en RealtyShares ( que desde entonces ha dejado de aceptar nuevos inversores y realizar nuevos acuerdos ). Con RealtyShares, está invirtiendo en propiedades individuales, no son los fondos los que compran la propiedad. No puedo hablar sobre los detalles de cada acuerdo, va en contra de los términos de servicio y no es muy relevante, pero el primero fue un acuerdo de capital común con una retención de 5 años. El segundo todavía está abierto, aunque me he comprometido con el trato.

El primer acuerdo ha tenido rendimientos en efectivo trimestrales en línea con las proyecciones, por lo que estoy satisfecho con él y las actualizaciones trimestrales han sido oportunas y completas. Es un espacio comercial de casi 160,000 pies cuadrados (un centro comercial es lo que llamaríamos cuando crecimos en Nueva York) y brindan todos los detalles que podría pensar en desear, incluidos estados financieros completos, balance general y estados de flujo de efectivo. Me siento informado.

Lo que necesita saber sobre el riesgo de incumplimiento

Sin perfiles de riesgo debidamente ajustados, es posible que acabe familiarizándose más con el concepto de incumplimiento de lo que le gustaría. Aproveche esta oportunidad para aprender más sobre los entresijos del incumplimiento y cómo evitarlo.

Primero, ¿qué es la tasa de incumplimiento? A veces llamada "tasa de incumplimiento de cohorte", es el porcentaje de préstamos que los prestamistas cancelan como pérdidas después de varios pagos atrasados. Una vez que los préstamos se han cancelado, generalmente se transfieren a una agencia para su cobro. En algunos casos, se puede aplicar una tasa de interés predeterminada y esta es una tasa de interés más alta que se aplica a un prestatario que no ha realizado una cantidad específica de pagos.

Si bien las empresas y los fondos individuales generalmente no publican sus tasas de incumplimiento, la Reserva Federal informa que en 2017 hubo una tasa de morosidad del 0,74 por ciento para los préstamos inmobiliarios comerciales registrados en bancos estadounidenses . En otras palabras: uno de cada 135 préstamos CRE procesados ​​por bancos estadounidenses tuvo al menos un pago atrasado el año pasado.

¿Por qué los prestatarios incumplen? Hay muchas razones. Podría ser tan simple como problemas financieros personales, como si estuviera sobre su cabeza o sobrepalancado. Con los bienes raíces comerciales, se puede confiar en que la mayoría de los prestatarios tendrán los recursos para cubrir el déficit de efectivo en tales eventos (como lo demuestra la tasa de morosidad del 0,74%).

Dicho esto, no desea tener más de lo que le corresponde en esas ofertas del 0,74%.

Para evitar eso, debe realizar una diligencia exhaustiva en el patrocinador de bienes raíces que controlará la entidad prestataria, y el presupuesto del proyecto, antes de firmar en la línea de puntos.

¿Cómo evalúo el riesgo de incumplimiento?

Si bien no existe una manera infalible de proteger su cartera contra inversiones en préstamos que terminarán en incumplimiento , existen varios pasos que los inversionistas prudentes toman para protegerse. El primer paso y el más importante es realizar la debida diligencia.

Como punto de partida, aquí hay algunos puntos importantes a considerar:

• Patrocinio. ¿Creo en este plan de negocios y en la capacidad del patrocinador para ejecutarlo hábilmente? ¿El patrocinador ha ejecutado previamente esta estrategia para este tipo de activo? ¿O en este mercado? ¿Cuántos años de experiencia tiene el grupo de patrocinio?
• Activo físico. ¿Cuándo se construyó la propiedad? ¿Cuándo se renovó por última vez? ¿Cuándo se reemplazó por última vez el techo, el estacionamiento, el ascensor o el sistema mecánico? ¿Cuál es la probabilidad de que la propiedad necesite inversiones de capital a corto o largo plazo?
• Aprovechar. El apalancamiento puede variar desde un préstamo tan bajo como el 50% hasta el valor estabilizado (LTV) hasta el 80% o más. En algunos casos, incluso puede tener sentido superar el 80%. Pero en términos generales, los proyectos multifamiliares deben estar al 80% o menos para el préstamo senior, y otros activos comerciales estabilizados deben estar al 70% o menos. El apalancamiento excesivo puede conducir a la morosidad, lo que puede llevar al incumplimiento, lo que puede resultar en una ejecución hipotecaria.
• Términos de la deuda. ¿El patrocinador está aprovechando su billetera en este proyecto? ¿Los términos de la deuda reflejan las fortalezas y debilidades clave del proyecto y del prestatario? ¿Es apropiado el plazo del préstamo? El riesgo de refinanciamiento aumenta sustancialmente si la deuda vence en un mercado debilitado y el valor de la propiedad ha caído.
• Inquilinos. ¿Va a terminar con la bolsa si sus inquilinos se mudan o no pagan el alquiler debido a fuerzas competitivas u otras tendencias imprevistas?
• Tasa de capitalización. ¿Qué tan competitivo es el mercado actual? ¿Las tasas de capitalización (valores de la propiedad en relación con los ingresos operativos) están experimentando una presión al alza? ¿Están subiendo las tasas de interés? ¿Cuán fundamentada está la suposición de la tasa de salida máxima, es decir, el objetivo del precio de venta? ¿Tiene sentido este supuesto del precio de salida?
• Mercado y ubicación. ¿El ciclo del mercado es favorable para su activo? Además, ¿se encuentra en un submercado con tendencias positivas de alquiler, ocupación, población, demografía y crecimiento del empleo?
• Construcción. ¿Tiene la construcción, ya sea un nuevo desarrollo o mejoras de valor agregado para una propiedad existente, el potencial de causar sobrecostos o retrasos? En caso afirmativo, ¿cómo se mitiga este riesgo?
• Arrendamiento. ¿El patrocinador ha asignado lo suficiente a reservas de comisiones de comercialización, mejora de inquilinos y / o arrendamiento para arrendar la propiedad?

La lista pretende ser una introducción, un glosario de lo que debe buscar, pero no es exhaustivo. ¡Cualquiera de estos temas merecería una publicación propia!

Perfiles de riesgo por tipo de inversión

Dado lo que sabemos sobre incumplimientos y tasas de incumplimiento, ¿qué tipo de riesgos estructurales conlleva su inversión?

Hay tres formas principales de invertir en bienes raíces en la actualidad:

• Crowdfunding : donde compra una pequeña parte de una oferta, como a través de RealtyShares y otros sitios inmobiliarios de crowdfunding .
• Inversión de fondos : donde invierte en REIT (ETF o fondos mutuos) o a través de compañías más pequeñas similares a REIT (muchos de los sitios de financiamiento colectivo no acreditados están estructurados de esta manera)
• Propiedad directa de la propiedad : donde compra una propiedad directamente o a través de sindicatos

La financiación colectiva de acciones privadas en proyectos inmobiliarios permite a los inversores individuales invertir dinero en una entidad legal (LLC) que invierte en un proyecto inmobiliario o presta dinero a ese proyecto. En términos generales, los sitios de financiación colectiva ofrecen tarifas más bajas que la mayoría de los REIT. Además, debido a que se trata de inversiones privadas, el desempeño de la inversión está relativamente menos correlacionado con el S&P 500 y otros indicadores del mercado líquido. Como tal, puede ser una forma atractiva de diversificar su cartera, tanto por mercado geográfico, activo como por tipo de inversión.

El hecho de que solo haya una propiedad adjunta a una inversión determinada significa que hay poco a lo que recurrir en caso de que el proyecto tenga un rendimiento inferior. Dicho esto, los incumplimientos plantean un perfil de riesgo más bajo aquí ya que la propiedad asegura el préstamo, actuando así como un seguro. Además, las subastas de ejecución hipotecaria son una opción en caso de que el patrocinador o el dueño de la propiedad incumplan.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa (REIT) son carteras administradas profesionalmente de propiedades diversificadas; la mayoría de los fondos invierten en activos comerciales, corporativos o de alquiler. Aunque es relativamente fácil negociar dentro y fuera, los REIT que cotizan en bolsa pueden implicar un mayor riesgo de volatilidad a corto plazo porque su rendimiento está relativamente más correlacionado con el mercado de valores. Si sale durante una recesión (como muchos se verán tentados a hacer), sus devoluciones pueden dañarse.

La inversión en fondos ofrece un perfil de riesgo diferente al de la inversión directa. Debido a que un fondo es una canasta de propiedades y proyectos, a menudo se ajusta más a las tasas de incumplimiento de la cohorte y al desempeño general del mercado. Pero ofrece menos control y personalización, ya que los inversores no pueden seleccionar en qué proyectos individuales les gustaría invertir. Dicho esto, estos tipos de inversión también ofrecen liquidez, lo que significa que puede negociar sus acciones después de haber comprado.

La propiedad directa de propiedad es cuando usted mismo es dueño de propiedades individuales. Si está interesado en este tipo de inversión, puede esperar dedicar una cantidad considerable de tiempo a sus inversiones inmobiliarias y ser muy práctico e involucrado en cada detalle de esas propiedades. Usted tiene el control total y puede ser tan conservador o arriesgado como quiera.

Ese tipo de responsabilidad puede resultar atractivo, pero es importante ser realista sobre el hecho de que cuando se trata de ser dueño de una propiedad, el riesgo principal es usted. ¿Ha leído correctamente el mercado? ¿Construyó un plan de negocios alcanzable? ¿Serás capaz de llevarlo a cabo?

Las molestias de la gestión diaria de la propiedad son una de las principales razones por las que muchos inversores prefieren aprovechar el tiempo y la experiencia de otros. Los inversores inmobiliarios profesionales en mercados seleccionados a menudo dedican toda su carrera a aprender los entresijos de un mercado determinado. La inversión pasiva en bienes raíces le brinda la oportunidad de beneficiarse de esa experiencia profesional, todo mientras realiza su vida diaria sin ser molestado.

Cómo manejar los incumplimientos por tipo de inversión

¿Qué sucede cuando hay incumplimientos en diferentes tipos de activos?

Con bienes raíces financiados por crowdfunding, está invirtiendo en una nota o un acuerdo de capital con el patrocinador. Si las cosas salen según lo planeado, confía en la plataforma para hacer las cosas bien (o lo más bien posible) y, por lo tanto, parte de su debida diligencia debe estar en cómo la compañía planea lidiar con estas situaciones inevitables.

Con los REIT, el fondo administrará los distintos incumplimientos y buscará brindarle un rendimiento combinado que satisfaga sus necesidades. Pueden prometer un 10% (como ejemplo), pero eso puede incluir acuerdos en los que obtienen un 15% para ayudar a contrarrestar los acuerdos que pueden incumplir (o retrasarse en los pagos, etc.). Para usted, es una parte invisible de la inversión y solo se refleja en los rendimientos del fondo en sí.

Con la propiedad directa de la propiedad, usted es el "patrocinador" (para usar términos de financiación colectiva), por lo que cuando no cumple, realmente depende de usted, por lo que realmente no está dentro del alcance de esta publicación.

Al final, ya sea que sea tolerante al riesgo, aversión al riesgo o en algún lugar del espectro, diversificar su cartera tiene el potencial de aumentar sus rendimientos y los bienes raíces es una manera poderosa de hacerlo.

Con estas nuevas plataformas de financiación colectiva, sigue siendo importante comprender que el riesgo de incumplimiento es una preocupación importante. No se deje seducir por las promesas de retornos de dos dígitos porque no todas las ofertas funcionarán. Sepa cómo se manejarán los incumplimientos porque sucederán y desea saber que cualquier plataforma en la que esté invirtiendo lo respaldará y no se esconderá de esta rara inevitabilidad.