Cómo invertir en tierras agrícolas

Cuando se trata de invertir, las dos opciones más populares son el mercado de valores y el inmobiliario.

Dentro de cada uno, hay diferentes clases de activos. En el mercado de valores, tienes pequeñas empresas y grandes empresas. Tienes nacionales e internacionales. Con cada tipo, las empresas dentro de ellos también son bastante diferentes. Puede evitar muchos dolores de cabeza simplemente comprando un ETF o fondo mutuo compuesto por una sola clase o por todo el mercado.

Con los bienes raíces, no es tan simple. Existen fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa y ofrecen una buena opción si desea exponerse a los bienes raíces pero no desea poseer ninguna propiedad.

Pero una clase de activos que me ha fascinado son las tierras de cultivo.

¿Por qué invertir en tierras agrícolas?

Me interesan las tierras agrícolas porque ofrecen valorización del capital y flujo de caja. Cuando invierte en tierras agrícolas, la tierra en sí puede apreciarse a medida que aumenta el valor de las tierras agrícolas, pero también puede obtener efectivo de la venta de cultivos y / o pagos de alquiler.

El USDA publica informes de valor de la tierra de forma regular y el último que vi, de agosto de 2020 , muestra que un acre de tierra de cultivo (toda la propiedad) vale aproximadamente $ 3,160 en 2020 (sin cambios desde 2019):

El valor de la tierra de cultivo, que es la tierra en la que se cultivan los cultivos, es ligeramente superior a $ 4,100 por acre:

Estos valores son a nivel nacional y verá una gran variación en los valores según el estado:

Algunas áreas valen más que otras, como California y Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana y Ohio), pero en general es una clase de activos relativamente estable, ya que experimenta una volatilidad mucho menor en comparación con el mercado de valores (que es de esperar).

Otro motivo por el que me interesa es que tiene una baja correlación con el mercado de valores. La gente siempre necesita comida, en las buenas y en las malas, por lo que el valor de las tierras agrícolas no parece moverse mucho con el mercado de valores. Ha tenido rendimientos positivos incluso durante los malos años del mercado de valores.

Por último, dado que las tierras agrícolas producen alimentos, se benefician de la inflación.

(Otro beneficio oculto de las tierras de cultivo, a veces instalan torres de telefonía celular o turbinas eólicas y la granja puede obtener pagos de alquiler por esas unidades).

Cómo invertir en tierras agrícolas

Hay algunas formas de invertir en tierras de cultivo sin comprar la tierra yo mismo (no sería un buen agricultor, ni siquiera sería un mal agricultor ... Sería HORRIBLE).

REIT especiales

La forma más sencilla es invertir en REIT especializados que invierten en tierras agrícolas. Los dos más grandes son Farmland Partners ( FPI ) y Gladstone Land Corporation ( LAND ).

Farmland Partners es una empresa con sede en Denver, CO fundada en 2013 que posee alrededor de 156,600 en 16 estados de América del Norte. Poseen granjas en Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Kansas, Louisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Dakota del Sur y Virginia.

Gladstone Land Corporation tiene su sede en Virginia y existe desde 1997. Poseen 115 granjas que comprenden 89,128 acres en 10 estados (Arizona, California, Colorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, Carolina del Norte, Oregón, Texas y Washington ).

Los REIT especializados son una forma conveniente de invertir en tierras agrícolas porque:

• Cualquiera puede invertir , no es necesario ser un inversor acreditado;
• Las acciones son líquidas , ya que puede comprarlas y venderlas en el mercado;
• Obtiene una diversificación instantánea : entre estados, granjas, operadores, tipos de cultivos, etc.
• Preparación de impuestos simple : dado que se trata de REIT que cotizan en bolsa, es como negociar cualquier otro valor.

La gran desventaja es que tiene riesgo de mercado. Si el mercado se agria y la gente comienza a liquidar, el precio de las acciones puede bajar sin que sea culpa del REIT o de sus operadores. Mientras escribo esto, Farmland Partners cotiza con un descuento sobre su valor contable. El 17/12/2020, Yahoo Finance tiene su valor contable por acción en 9,57 dólares, mientras que las acciones cotizan en alrededor de 8,73 dólares.

Plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas

Si es un inversor acreditado (patrimonio neto superior a $ 1,000,000 o $ 200,000 en ingresos anuales cada uno de los últimos dos años), podría echar un vistazo a las plataformas de crowdfunding. A través de estas plataformas, puede comprar la propiedad de una parte de una granja sin comprarla completa.

AcreTrader es la plataforma con la que estoy más familiarizado, ya que he invertido en partes de tres granjas y le permiten comprar acres de tierras agrícolas con mínimos relativamente bajos. Mi primera inversión fue en una granja de cultivos en hileras de Illinois con una turbina eólica: la inversión mínima fue de 5 acciones ($ 4,750.50) con un rendimiento anual neto del 9.2% (lo que ellos llaman tasa interna de rendimiento neta, TIR).

Con cada inversión, ofrecen una gran cantidad de investigación para que pueda profundizar un poco más si lo desea y todo está disponible sin necesidad de registrarse. Me revisado AcreTrader si desea más información.

FarmTogether es otra plataforma que le permite invertir en granjas individuales. Todavía no he invertido con ellos, pero sus ofertas tienen un mínimo de $ 10,000 y pueden usar apalancamiento.

FarmTogether ofrece una opción de propiedad única. Usted mismo puede comprar una granja completa si está dispuesto a comprometer más de $ 1,000,000. Una desventaja del sitio es que requieren que se registre antes de ver más información (pero es gratis).

Más lecturas - Revisión de FarmTogether

Las plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas son excelentes porque:

• Invierta en granjas específicas : puede participar activamente en la selección de sus inversiones
• Las tarifas son razonables : la estructura de tarifas estándar de 0,75% de AcreTrader se siente justa
• Usted elige su combinación de crecimiento de capital y flujo de efectivo : diferentes acuerdos ofrecen diferentes estructuras, por lo que puede elegir lo que mejor se adapte a sus necesidades.

Sin embargo, existen inconvenientes:

• El flujo de efectivo es principalmente ingresos ordinarios : cuando obtiene distribuciones, no serán ganancias de capital a largo plazo o retorno de capital. Los REIT a veces pueden jugar juegos de contabilidad fiscal en los que parte de la distribución es devolver su dinero, pero aquí no lo entiende.
• Tendrá que presentar más formularios de impuestos : al igual que un jugador de béisbol tiene que presentar los impuestos en cada estado en el que juega, ahora deberá presentar una declaración de impuestos estatal para cada estado en el que sea propietario de una granja. Eso es porque obtienes ingresos en el estado.
• Muy ilíquido : estas inversiones tienen períodos de retención de 5 y 10 años sin forma de sacar su dinero.

Veo esta clase de activos como una buena cobertura contra el mercado. También es divertido invertir en algo diferente.

¿Qué piensas?