5 formas de comenzar a invertir en bienes raíces con solo $ 1,000

Cuando el mercado de valores está funcionando bien, no mucha gente habla de inversión inmobiliaria.

Sin embargo, tiene sentido: el mercado de valores es más fácil.

Usted compra algunas acciones, vende algunas acciones y registra las ganancias y pérdidas en su retorno. Es incluso más fácil si se ciñe a una cartera de tres fondos o si invierte en una cuenta de jubilación, ¡mucho menos papeleo!

Los bienes raíces son un poco más complicados. Comprar y vender una propiedad requiere de intermediarios y lleva más de los pocos segundos que se necesitan para negociar acciones.

¿Qué sucede si ha invertido demasiado en el mercado de valores o simplemente desea otra clase de activos? ¿Qué pasa si cree que el mercado está sobrevalorado y quiere una cobertura? ¿Y si no es un seto, solo otra opción?

Los bienes raíces son una gran alternativa de inversión que no es extraña (como las parcelas de enterramiento, que técnicamente también son bienes raíces).

Pero entrar en una propiedad física puede ser un desafío y muy atemorizante. Incluso si sigue la ruta de la FHA y solo deposita el 3% , aún es un desembolso de capital relativamente grande para comenzar. Y hay bastante trabajo ajetreado involucrado, además de comprometer capital.

Pero hay formas de poner el pie en la puerta sin una gran inversión en efectivo.

Vamos a ver.

Venta al por mayor de bienes raíces

Aprendí por primera vez sobre la venta al por mayor de bienes raíces de Alex Martinez en el podcast Opt Out Life . El podcast es una escucha fascinante de su corto arco de carrera, pero Alex Martínez comenzó vendiendo propiedades al por mayor. Ahí es cuando obtiene una propiedad bajo contrato y luego vende los derechos a otro inversor, que se hace cargo de allí. El inversor hace las renovaciones y luego lo vende o lo alquila para obtener flujo de efectivo. Te pagan por el contrato. Su primer trato al por mayor le valió $ 22,000 por aproximadamente 8 horas de trabajo.

Las 8 horas son un poco engañosas porque implica mucho más trabajo. Hay mucho tiempo dedicado a buscar propiedades, establecer contactos con inversores, encontrar propiedades que no funcionan, negociar contratos que no funcionan, etc. Por lo tanto, hay un poco de gastos generales involucrados que no necesariamente se tienen en cuenta, pero no hay muchos gastos generales financieros.

El desembolso financiero sería el dinero en garantía requerido en el contrato. Cuando firma, acepta comprar la propiedad en una fecha futura. A veces, puede evitar esto si asegura un inversor en unos pocos días, pero eso es específico del estado. Probablemente desee tener inversores alineados y saber lo que necesitan en un trato.

(A esto también se le llama a veces persecución de bienes raíces, o que eres un perro de bienes raíces; esta publicación en BiggerPockets entra en mayor detalle )

El verdadero atractivo de esto es como un trampolín. Puede aprender mucho sobre el negocio inmobiliario convirtiéndose en mayorista o perro pájaro. Está eliminando gran parte del trabajo preliminar involucrado en los acuerdos de abastecimiento, por lo que es probable que los inversores intenten ayudarlo a aprender más sobre el negocio. Cuanto mejor sea para estimar los costos de renovación, mejor será para el inversor. Si quieres hacer esto, realmente te sugiero que inviertas una hora más o menos para escuchar ese podcast porque Nate y Dana (los anfitriones) también son inversores inmobiliarios (hasta cierto punto) y hacen algunas buenas preguntas.

Gravámenes fiscales

Como dijo una vez Ben Franklin, "... pero en este mundo no se puede decir nada como seguro, excepto la muerte y los impuestos".

En el caso de los bienes raíces, hay una certeza: los impuestos a la propiedad. Algunos estados no tienen impuestos sobre la renta, algunos estados no tienen impuestos sobre las ventas, pero no conozco un solo estado sin impuestos a la propiedad.

Y cuando la gente no paga su factura de impuestos a la propiedad, el gobierno estatal o del condado pone un gravamen fiscal sobre la propiedad. Luego, como tienden a hacer los gobiernos, subasta ese gravamen porque necesita los ingresos fiscales. A la persona que compra el gravamen se le garantiza una tasa de interés, basada en las leyes locales y estatales, sobre esa inversión.

Si el dueño de la propiedad no paga dentro del tiempo asignado, el dueño del gravamen fiscal puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad y está en la fila por delante de todos, incluidas las hipotecas. En muchos casos, los bancos pagarán el gravamen porque no quieren perder la casa.

Una vez fui a una subasta de gravámenes fiscales y fue un asunto bastante informal. Solo un grupo de personas dando vueltas en los escalones de la entrada del juzgado del condado. La mayoría hablaba por teléfono con sus inversores, pero fue un proceso de licitación bastante informal, menos emocionante que una de esas subastas de instalaciones de almacenamiento por etapas que se ven en la televisión.

He cubierto la inversión en gravámenes fiscales antes, cuando hablo de inversiones a corto plazo de bajo riesgo también si desea leer más.

Bienes raíces financiados colectivamente

Los bienes raíces financiados con fondos colectivos son una opción relativamente nueva que ofrece la Ley JOBS. La Ley JOBS, que significa Jumpstart Our Business Startups Act, permite a las empresas recaudar fondos a través del crowdfunding. En el caso de los bienes raíces, esto significa que una empresa puede recaudar fondos para un acuerdo a través de plataformas de financiación colectiva e inversores individuales como usted y yo. Todavía hay algunas reglas a seguir, como el número de accionistas, pero esto aumenta la cantidad de personas que pueden participar y cómo se pueden solicitar.

Si es un inversor acreditado, puede invertir en propiedades individuales. Estos a menudo tienen un mínimo superior a $ 1,000, pero muchos están disponibles si puede comprometer al menos $ 5,000 por trato. Comparto una lista de las mejores plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding .

Si no es un inversor acreditado, puede invertir en un "eREIT" que elija propiedades individuales en las que invertir. Aquí hay una lista de las mejores plataformas de CRE para inversores no acreditados , de las cuales mis favoritas son Fundrise y stREITwise ( revisión completa aquí ). Más sobre esos dos a continuación cuando hablo de los REIT.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Esta es probablemente la forma más aburrida de invertir en bienes raíces.

Es invertir en un fondo REIT o REIT, como el Vanguard REIT ( VGSLX ). Está invirtiendo en empresas que invierten en bienes raíces. Muchos REIT invierten en almacenamiento público o bienes raíces comerciales, como parques corporativos, por lo que su inversión está muy concentrada en una clase específica de activos inmobiliarios.

También puede recurrir a algunos REIT privados disponibles en plataformas como Fundrise y stREITwise . Ofrecen un poco más de variedad en la clase de activos inmobiliarios.

Por ejemplo, en stREITwise puede invertir en bienes raíces comerciales con un mínimo de solo $ 5,000. Tienen una estructura de tarifas transparente y han estado pagando dividendos del 8 al 9% desde el inicio. Sus ofertas están muy enfocadas y sabes exactamente en lo que te estás metiendo. Está disponible para todos los inversores.

Préstamos de dinero duro

Un préstamo de dinero fuerte es un préstamo que le hace a un inversionista de bienes raíces con una propiedad como garantía. Está estructurado como una nota, lo que significa que el inversionista es de hecho un prestatario y usted no está "invertido" en la propiedad per se. Usted y el prestatario aceptan los términos del préstamo (tasa de interés, duración del billete, pagos, etc.).

Solo he hecho esto una vez, con alguien a quien conocía y en quien confiaba, y hasta ahora ha funcionado bien. Las tasas de interés suelen estar en el 11-12% (más altas si son más riesgosas, más bajas son más seguras) pero no soy la mejor persona para preguntar cuando se trata de examinar ofertas y encontrarlas. Quiero incluir esta opción ya que está disponible.

Recuerde, no está invirtiendo en propiedades, está prestando dinero a un inversor que le pagará una tasa de rendimiento fija. Sin embargo, existe cierta exposición a los bienes raíces.

Una vez que obtenga algunas de estas ofertas en su haber, es posible que tenga suficiente para comenzar a incursionar en ofertas de sindicación de bienes raíces . Es donde formas parte de un grupo que hace una inversión. Hay requisitos de capital más altos, no tan bajos como los sitios de financiación colectiva, pero hay ofertas más atractivas.