Una guía para obtener su primera hipoteca
La mayoría de la gente necesita un poco de ayuda para comprar una casa. Una hipoteca le permite ingresar a una casa sin tener que proporcionar el precio total de compra en efectivo por adelantado. En su lugar, puede pedir prestado el dinero que necesita y realizar pagos mensuales.
“Una hipoteca le da la capacidad de guardar ahorros en su bolsillo y hacer pagos de la casa”, explica Michelle Velez, gerente de sucursales de producción en Supreme Lending en San Mateo, California. Aún mejor, “en la mayoría de los casos, el interés de la hipoteca -deducible."
Que se necesita para calificar
Los prestamistas suelen considerar tres factores principales al decidir si puede calificar para una hipoteca y, de ser así, cuánto puede pedir prestado. Estos factores son su reputación crediticia , capacidad y garantía , a veces llamadas "las tres C".
El crédito se refiere principalmente a si normalmente realiza los pagos mensuales de sus tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y cualquier otra deuda que pueda tener a tiempo. Si no ha perdido un pago, es posible que tenga un buen crédito. Si a menudo hace pagos atrasados o sus tarjetas de crédito están perpetuamente al máximo, su crédito puede necesitar un poco de trabajo. Tener buen crédito puede ayudarlo a calificar para una hipoteca y ahorrar dinero al comprar una casa.
La capacidad generalmente se conoce como su relación de deuda a ingresos, o DTI, y está destinada a determinar si puede realizar pagos hipotecarios mensuales. Su capacidad puede depender del tipo de préstamo que desee, de la cantidad de efectivo que tenga y de la cantidad de sus ingresos que necesite reservar cada mes para el préstamo de su automóvil, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito y otras deudas. Los prestamistas consideran todas sus diversas obligaciones financieras porque quieren asegurarse de que tenga los medios para contratar una hipoteca.
La garantía se refiere al tipo de casa que desea comprar (por ejemplo, una casa o condominio), el monto del pago inicial que puede hacer y si planea vivir en la casa o usarla como casa de vacaciones o de alquiler.
Los prestamistas también pueden mirar una "C" adicional - su capital (también llamado "reservas de efectivo") - para determinar cuánto dinero tiene disponible para ayudar a pagar la hipoteca.
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Cómo obtener una aprobación previa
Antes de solicitar una hipoteca, es posible que desee obtener una precalificación o una aprobación previa.
Estos términos a menudo se usan indistintamente, pero técnicamente tienen diferentes significados.
La precalificación generalmente implica una evaluación preliminar que determina cuánto puede ser aprobado para pedir prestado. Esta evaluación generalmente se basa principalmente en su crédito y la información financiera básica que proporciona, explica Vélez.
La aprobación previa generalmente va más allá. Para este paso, el prestamista suele consultar cierta documentación de su situación financiera. Los prestamistas manejan este proceso de manera diferente, por lo que los detalles de lo que se le preguntará podrían variar de un prestamista a otro.
Los documentos que podría tener que proporcionar para la aprobación previa o más adelante en el proceso de préstamo incluyen:
- Licencia de conducir o pasaporte.
- Estados de cuenta bancarios
- Estados de cuenta de inversión o jubilación
- Talones de pago
- Formularios W-2 de los últimos dos años
- Formulario de impuestos Schedule K-1 (Formulario 1065), si trabaja por cuenta propia
- Retorno del impuesto del ingreso
- Decreto de divorcio, si desea utilizar la pensión alimenticia o la manutención de los hijos que recibe como ingreso para calificar
En términos generales, una aprobación previa es mejor que una calificación previa porque una aprobación previa le da una mejor idea de cuánto puede pedir prestado y lo lleva más lejos en el proceso hipotecario.
Una aprobación previa también puede causar una mejor impresión en el vendedor de la casa cuando usted hace una oferta. Es posible que algunos vendedores y agentes de bienes raíces no lo consideren un comprador serio sin la aprobación previa de un prestamista.
Una vez que haya sido precalificado o preaprobado, el prestamista puede darle una carta que muestre cuánto puede pedir prestado y qué más deberá hacer para obtener el préstamo que desea.
Tenga en cuenta que el hecho de que pueda pedir prestado una cierta cantidad no significa que deba pedir prestado tanto. Piense en su presupuesto y limítese a un monto de préstamo y pago que se ajuste cómodamente a sus otras obligaciones financieras.
La decisión de pago inicial
La mayoría de los compradores pagan parte del precio de compra de su casa en efectivo. Esto se conoce como pago inicial y se puede expresar como una cantidad en dólares o un porcentaje del precio total. Por ejemplo, $ 25,000 sería un pago inicial del 10 por ciento para una casa de $ 250,000. Si la casa cuesta $ 500,000, $ 25,000 sería un pago inicial del 5 por ciento.
El monto de su pago inicial probablemente dependerá de la cantidad de efectivo que tenga, si recibirá un regalo (por ejemplo, de sus padres) y el tipo de préstamo que desea. La mayoría de los estados y algunas ciudades ofrecen asistencia para el pago inicial para compradores de vivienda que cumplen con ciertos requisitos.
Si realiza un pago inicial mayor, su pago mensual puede ser menor y comenzará con más capital (es decir, participación en la propiedad) de su vivienda. La equidad puede ser importante si desea pedir más prestado más adelante, o si decide vender su casa y no quiere pagar los costos de su bolsillo.
Si realiza un pago inicial menor, no tendrá que ahorrar tanto para comprar una casa y es posible que tenga más dinero en efectivo para pagar las mejoras de la vivienda después de mudarse.
Tenga en cuenta que si su pago inicial es menos del 20 por ciento del precio de compra de su casa, es posible que deba pagar el seguro hipotecario , que generalmente cuesta entre el 0,5 y el 1 por ciento del monto total del préstamo anualmente. El seguro hipotecario protege a su prestamista si no paga su préstamo.
“Permite que el consumidor entre con un pago inicial menor”, dice Vélez.
El seguro hipotecario viene en dos tipos. El seguro hipotecario privado (PMI) proviene de empresas privadas. El seguro hipotecario del gobierno proviene de agencias del gobierno federal. Si necesita un seguro hipotecario, debe discutir con su prestamista qué tipo es el más adecuado para usted.
Conclusión
Comprar una casa implica tomar muchas decisiones financieras importantes. En lugar de tratar de resolver todas las complejidades por su cuenta, es mejor ponerse en contacto con un prestamista hipotecario de buena reputación que pueda explicarle sus opciones y ayudarlo a decidir qué hipoteca se adapta mejor a su situación personal.
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