Las 5 C del crédito que todo comprador de vivienda por primera vez debe saber

Un comprador de vivienda por primera vez puede perderse fácilmente en la maleza cuando solicita un préstamo hipotecario, por lo que recomendamos comenzar con lo básico: las cinco C del crédito.

“Espera un segundo”, quizás te estés preguntando. “¿El qué?”

Las cinco C del crédito son carácter , capacidad , capital , garantía y condiciones . Los prestamistas pueden utilizar todas o algunas de estas características para determinar su solvencia antes de aprobar un préstamo.

Aprender estas cinco características puede ayudarlo a prepararse para una de las mayores inversiones que jamás haya realizado. ¿Cómo? Porque mirarlos uno al lado del otro puede ayudarlo a completar los espacios en blanco en todo, desde su historial crediticio hasta el monto del pago inicial que necesitará para obtener la hipoteca que desea.

Echemos un vistazo a las cinco C del crédito y veamos cómo pueden ayudarlo a ser un comprador de vivienda por primera vez más inteligente.

Las 5 C del crédito

1. Personaje
2. Capacidad
3. Capital
4. Colateral
5. Condiciones

Personaje

“El carácter a menudo se mide por su crédito”.

Benjamin Keys, profesor asistente de bienes raíces, Wharton School de la Universidad de Pennsylvania

En los días del Model T y los eventos sociales de helado, era más fácil para todos en una comunidad saber quién era, y quién no, un cliente de alto riesgo para un préstamo. Básicamente, era más fácil saber quién tenía carácter .

Hoy en día, “el carácter a menudo se mide por su crédito”, dice Benjamin Keys, profesor asistente de bienes raíces en Wharton School de la Universidad de Pennsylvania. “Y los puntajes de crédito son una métrica clave”.

Sus informes de crédito contienen información sobre sus cuentas y transacciones de crédito. Un prestamista puede consultar sus informes crediticios para saber con qué frecuencia realiza los pagos a tiempo y cuántas cuentas (tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, etc.) tiene al día.

Una puntuación de crédito es un número de tres dígitos que refleja la información del informe de crédito correspondiente. Saber qué se incluye en sus puntajes e informes crediticios puede ser el primer paso para mejorarlos, de modo que pueda causar una buena impresión en los posibles prestamistas.

Tenga en cuenta que existen varios proveedores, cada uno de los cuales puede utilizar diferentes modelos de puntuación para generar puntuaciones. Eso significa que sus puntuaciones pueden diferir según el modelo y el proveedor. Además, durante el proceso de suscripción, un prestamista hipotecario probablemente utilizará un modelo de puntuación diferente a los disponibles en Credit Karma.

¿Qué hay en una puntuación de crédito?

Pasos de acción:

• Revise sus informes crediticios y verifique que toda la información sea precisa y actualizada. Credit Karma ofrece informes crediticios gratuitos de dos de las principales agencias de crédito al consumidor, TransUnion y Equifax. También puede disputar cualquier error que encuentre en su informe de crédito de TransUnion® a través de la herramienta Direct Dispute ™ de Credit Karma. Tendrá que presentar una disputa con Equifax directamente si ve un error en su informe crediticio de Equifax®. No olvide que su prestamista puede usar un informe diferente a los disponibles en Credit Karma, pero aún debe buscar errores para tener una idea básica de qué tipo de problemas podrían estar al acecho en otros informes.
• Verifique sus puntajes de crédito. En Credit Karma, puede obtener sus puntajes de crédito VantageScore 3.0 gratuitos de TransUnion y Equifax. Recuerde, su prestamista puede usar una puntuación diferente a las disponibles en Credit Karma. No obstante, verificar sus puntajes en Credit Karma puede ayudarlo a obtener una vista direccionalmente precisa de su crédito.
• Descubra cómo los prestamistas pueden clasificar sus puntajes . Algunos prestamistas agrupan las puntuaciones en rangos, explica Keys. Si sus puntajes están a una distancia mínima de una categoría de tasa hipotecaria más alta (léase: menos costosa), podría pagar esperar y trabajar para mejorar su salud crediticia , dice Keys. A los ojos de los prestamistas, un mejor crédito podría significar que es menos probable que no pague un préstamo. Ser visto como menos riesgoso podría resultar en una tasa de interés más favorable.

Capacidad

Su capacidad se basa en su capacidad financiera para pagar la hipoteca.

“La capacidad generalmente se mide por los ingresos y el empleo”, dice Keys.

Los prestamistas pueden revisar su declaración de impuestos federales más reciente, junto con varios talones de pago y algunos meses de extractos bancarios, para verificar sus ingresos.

El otro factor que probablemente evaluarán en relación con sus ingresos y empleo es su estabilidad. Parte de eso se relaciona con cuánto tiempo ha tenido su trabajo, dice Barry Zigas, director de política de vivienda de la Federación de Consumidores de América.

Esa información puede parecer un poco irrelevante, pero la mayoría de los prestamistas quieren ver pruebas de que sus ingresos son estables y consistentes.

Los prestamistas también pueden mirar su relación deuda / ingresos (también conocida como su relación DTI). Esta métrica les ayuda a evaluar cuánta deuda adicional puede manejar y cuánto riesgo crediticio representa. Aunque su índice de DTI no es uno de los factores clave que se utilizan para calcular sus puntajes crediticios , aún puede tener un impacto significativo en su capacidad para obtener crédito.

Para calcular su índice DTI, primero sume todas sus obligaciones de deuda mensuales. (Estos pueden incluir sus pagos mensuales con tarjeta de crédito, reembolsos de préstamos y otras obligaciones financieras, como la pensión alimenticia). Luego, divida la suma entre sus ingresos mensuales antes de impuestos.

HECHOS RÁPIDOS

La relación DTI ideal para obtener una hipoteca

No existe un “número mágico” cuando se trata de la proporción ideal de DTI para los compradores de vivienda por primera vez. El rango preferido varía según el prestamista, pero hay algunos límites generales que querrá tener en cuenta. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda un DTI no superior al 43% para obtener una hipoteca calificada. Y en mayo de 2017, Fannie Mae elevó recientemente su DTI máximo para los prestatarios del 45% al ​​50%. Sin embargo, tenga en cuenta que eso es lo máximo . Recomendamos tratar de mantener su índice de DTI por debajo del 43% para mantenerse seguro.

Pasos de acción

• Si su índice de DTI es más alto de lo que le gustaría, intente reducirlo. Las dos formas de hacerlo son saldar su deuda o aumentar sus ingresos. Considere pedir un aumento de sueldo, refinanciar sus préstamos o incluso hacer un esfuerzo adicional si tiene tiempo.
• Construya una cuenta de ahorros saludable. Una gran cantidad de dinero o activos líquidos puede compensar un DTI menos atractivo, dice Zigas.
• Limite su búsqueda a viviendas que se ajusten a sus circunstancias y capacidades , en lugar de la cantidad máxima que puede pagar.
• Antes de comprometerse con una casa, calcule los gastos específicos asociados con ella . Esto puede incluir todo, desde reparaciones y mantenimiento hasta impuestos a la propiedad, servicios públicos y seguros, dice Zigas.

Capital

El capital es el dinero que le queda después de comprar una casa, junto con cualquier inversión, propiedad y otros activos que podría liquidar con bastante rapidez.

Por qué es importante: aunque es probable que una casa sea la compra más grande que realice, los prestamistas generalmente no quieren que limpie sus cuentas bancarias para comprar una casa.

“Si no tiene efectivo en el banco después de haber comprado una casa, podría ser vulnerable”, explica Zigas. Incluso si su prestamista no lo requiere, un colchón de efectivo puede actuar como un amortiguador para todo, desde reparaciones en el hogar hasta la pérdida de un empleo.

A menudo, los prestamistas hipotecarios enmarcarán sus ahorros en términos de una cierta cantidad de pagos hipotecarios que tiene en el banco, dice Keys. Pero el número específico que les gusta ver varía.

Pasos de acción

• Reconozca que el pago inicial es solo una parte de la compra de una casa. Es inteligente ahorrar la mayor cantidad de dinero posible para que pueda hacer cómodamente los pagos futuros de la hipoteca y hacer frente a los costos habituales de la propiedad de la vivienda, como las reparaciones y los impuestos.
• Pregunte por la reserva de efectivo esperada. Cuando entreviste a posibles prestamistas hipotecarios, pregúnteles a cada uno cuánto dinero en sus cuentas bancarias quieren ver.

Colateral

La garantía es algo de valor que garantiza un préstamo. Cuando obtiene una hipoteca, la garantía suele ser la casa misma.

“La garantía es básicamente de lo que depende el prestamista en caso de que el prestatario no pueda pagar el préstamo”, dice Zigas.

Una de las razones por las que los prestamistas suelen exigir una tasación de la vivienda (y a veces una inspección) es que quieren asegurarse de que el valor de la vivienda “respalde la hipoteca”, añade.

Paso de acción

• Consulte los requisitos de garantía cuando compare los términos de la hipoteca. “El mito que muchos propietarios creen es que tienen que poner un 20%”, dice Keys. Pero la Administración Federal de Vivienda, Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas de préstamos hipotecarios para prestatarios que quieren pagar menos del 4%. Pero tenga en cuenta que existen requisitos y calificaciones para estos programas según el monto del préstamo, el pago inicial y las condiciones de la propiedad. Y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Respalda una parte de los préstamos hipotecarios a los veteranos y sus familias que no requieren un pago inicial. Sin embargo, tenga en cuenta que las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% suelen ir acompañadas de un seguro hipotecario privado, que es un gasto mensual adicional que se suma a su hipoteca.

Condiciones

La quinta C analiza las condiciones del mercado que sirven como música de fondo para la compra de su casa. Mientras que las otras cuatro C son personales para usted, esta quinta C es el tema del “panorama general”.

Las “condiciones” pueden incluir todo, desde tasas de interés y tasas hipotecarias hasta el costo de vida y cuántas casas hay en el mercado en su área.

El mercado inmobiliario es muy local. Por lo tanto, puede ayudar a comprender la situación de la oferta y la demanda en las áreas y los rangos de precios a los que se dirige. En un “mercado de compradores”, donde la oferta supera la demanda, a menudo se tiene más influencia para negociar porque hay muchas casas disponibles, por lo que puede resultar más difícil para los vendedores. En un “mercado de vendedores”, donde la demanda excede la oferta, el vendedor puede tener la ventaja.

Pasos de acción

• Obtenga una aprobación previa para una hipoteca. Un error de novato: comprar una casa y luego solicitar financiamiento. En su lugar, intente buscar financiamiento primero . El prestamista lo examinará por completo para obtener una hipoteca y le dará una carta de aprobación previa para un monto de préstamo específico. La aprobación previa puede ayudarlo a moverse más rápido cuando encuentre la casa que desea. Y con la aprobación previa ya en la mano, es probable que lo vean como un comprador más atractivo.
• Compare precios para encontrar la mejor oferta hipotecaria. Aproximadamente el 77% de los compradores de vivienda solicitan a un solo prestamista, según datos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Con una compra a menudo de seis cifras, dice Keys, “vale la pena hacer algunas compras para asegurarse de obtener el mejor valor posible”.

Si realmente desea comparar precios, investigue una variedad de fuentes de préstamos, incluidos bancos grandes e independientes, uniones de crédito y compañías hipotecarias. Luego pregunte qué tipos de hipotecas pueden ofrecer. Y tenga una lista de compras para los puntos de conversación que son importantes para usted, como tasas, garantías, reservas de capital, DTI y requisitos de puntaje crediticio.

Conclusión

En última instancia, las cinco C del crédito se reducen a una sexta C: confianza . Es decir, la confianza de un prestamista “de que puede pagar su deuda”, dice Zigas.

Pero conociendo el cinco C del crédito también puede dar que la confianza en un momento crucial. (Es como tener las preguntas del examen con anticipación para el gran examen). Puede usarlas para ayudarlo a prepararse, comprar de manera inteligente y seleccionar la casa y la hipoteca que mejor se adapten a su vida y sus finanzas.