Fannie Mae aumenta el límite de la relación deuda-ingresos, entonces, ¿quién se beneficia?

Antes de entrar en los cambios que Fannie Mae hizo recientemente en su límite de relación deuda-ingresos, revisemos qué es una relación deuda-ingresos.

Su relación deuda-ingresos (o relación DTI, para abreviar) pesa cuánto debe cada mes contra cuánto gana. Por lo general, se calcula sumando sus facturas mensuales y dividiendo el total por su ingreso mensual bruto; más sobre eso más adelante.

Aunque no se utiliza para calcular su puntaje crediticio, su índice de DTI puede jugar un papel clave cuando solicita una hipoteca. ¿Por qué? Porque ayuda a los prestamistas hipotecarios a evaluar cuánta deuda adicional puede manejar.

Obtenga más información sobre su relación deuda-ingresos

Tener demasiadas deudas es uno de los principales obstáculos para muchos compradores de vivienda por primera vez que solicitan una hipoteca.

Los prestamistas generalmente ven a estos prestatarios como de mayor riesgo, incluso si ganan mucho dinero y tienen un crédito sólido. Sin embargo, esa percepción puede estar comenzando a cambiar.

Fannie Mae, el principal proveedor de financiamiento hipotecario en los EE. UU., Está flexibilizando sus requisitos de relación deuda-ingresos para brindar acceso al crédito a más prestatarios potenciales.

El aumento, que entró en vigor el 29 de julio , permite a los prestatarios tener un límite de índice de DTI del 50 por ciento, frente al 45 por ciento.

Si tiene una relación deuda-ingresos alta, pero un crédito excelente y un ingreso estable, el límite más alto de la relación DTI de Fannie Mae podría ayudarlo a obtener la aprobación de una hipoteca. Pero para los compradores de vivienda que no se ajustan a este proyecto de ley, es poco probable que el nuevo límite ayude mucho.

Echemos un vistazo más de cerca a cómo el aumento del límite de Fannie Mae afecta sus posibilidades de aprobación de préstamos.

¿Cómo funciona la relación DTI?

Aumentar el límite del índice de DTI es una de las muchas mejoras nuevas de Desktop Underwriter® de Fannie Mae, la herramienta de evaluación de riesgos predeterminada de la agencia. Pero, ¿cómo influye en su aplicación?

Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas deben evaluar su capacidad para pagar los cientos de miles de dólares que le están prestando. Calcular su ratio DTI es una forma importante de hacerlo.

Primero, los prestamistas suman sus pagos mensuales de deuda, como pagos con tarjeta de crédito, pagos de automóvil y préstamos estudiantiles, y su nuevo pago hipotecario mensual.

Luego, la suma se divide por su ingreso bruto mensual (es decir, cuánto gana antes de impuestos o deducciones) para obtener su índice DTI como porcentaje.

Tenga en cuenta que los gastos como comestibles, servicios públicos y gas generalmente no se tienen en cuenta en su índice de DTI, por lo que querrá omitirlos al hacer sus cálculos.

Analicemos algunos números hipotéticos para ver cómo puede afectarlo el nuevo límite de relación DTI de Fannie Mae. En el siguiente ejemplo, asumimos que su ingreso bruto mensual es de $ 5,000 y su deuda mensual total es de $ 2,250:

Ingreso bruto mensual: $ 5,000

Deudas mensuales: Pago estimado de una nueva hipoteca: $ 1,300 Pago mínimo con tarjeta de crédito: $ 400 Pago del auto: $ 300 Préstamo para estudiantes: $ 250

Deuda mensual total: $ 2,250

Relación DTI: 45 por ciento

Bajo el nuevo aumento del límite, podría tener una deuda mensual adicional de $ 250 (un total de $ 2,500) para una proporción de DTI del 50 por ciento y calificar para un préstamo de Fannie Mae.

¿Quién se beneficia del nuevo límite de relación DTI?

Los prestatarios que tienen calificaciones crediticias sólidas y un ingreso estable, pero que viven en mercados inmobiliarios costosos, probablemente se beneficiarán más del cambio de DTI, dice Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios .

Eso es porque de otra manera no calificarían para un préstamo convencional, y tendrían que pedir un préstamo gigante, agrega.

Los préstamos gigantes también se denominan "préstamos no conformes" porque el monto del préstamo excede los límites establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.

Si bien la mayoría de las propiedades en los EE. UU. Tienen un límite de préstamo de $ 424,100, algunas en áreas de mayor costo tienen un límite más alto de $ 636,150, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda .

La realidad es que muchos compradores de vivienda por primera vez simplemente no cumplen con ambos criterios.

David Hosterman, Castle and Cooke Mortgage

Dicho esto, el prestatario promedio no tendrá repentinamente más acceso al crédito hipotecario debido a un límite de índice de DTI más alto, dice Fratantoni.

Después de todo, señala, los prestamistas también pueden mirar su historial de pagos de crédito, puntaje FICO, ingresos y utilización de crédito para determinar si puede pagar su préstamo.

¿Cómo afecta la utilización de su tarjeta de crédito a su crédito?

Fannie Mae también tiene dos advertencias importantes sobre el nuevo aumento de límite:

• Los prestatarios con un índice de DTI entre el 45 y el 50 por ciento también deben tener al menos 12 meses de reservas de efectivo.
• El monto del préstamo debe ser menor o igual al 80 por ciento del valor de la propiedad.

La realidad es que muchos compradores de vivienda por primera vez simplemente no cumplen con ambos criterios, dice David Hosterman, gerente de sucursal de Castle and Cooke Mortgage en Greenwood Village, Colorado.

Independientemente de si usará el margen de maniobra adicional de Fannie Mae, el primer paso es reunirse con un prestamista desde el principio, al menos seis meses antes de comprar, recomienda Hosterman.

Reunirse con un prestamista y conocer su puntaje FICO desde el principio le da tiempo para corregir cualquier error y potencialmente ver una mejora significativa en su crédito, agrega.

¿Cuáles son las alternativas hipotecarias?

Los préstamos de Fannie Mae son solo una de las muchas opciones que existen para los compradores de vivienda por primera vez que necesitan una ventaja adicional, señala Fratantoni.

“[La Administración Federal de Vivienda] ya sirve a esta parte del mercado”, dice Fratantoni sobre los compradores de vivienda que tienen altos índices de DTI. "Desde una perspectiva de precios, la mayoría de los prestatarios en este espacio todavía estarán mejor con un préstamo de la FHA".

Es más que probable que el límite de la relación DTI no sea el principal culpable que frene a estos prestatarios, explica Fratantoni.

Los préstamos FHA generalmente requieren que los prestatarios pongan al menos un 3.5 por ciento del monto del préstamo para calificar, y es posible que también necesite una puntuación FICO de al menos 580 (aunque los prestamistas pueden tener requisitos diferentes).

Por otro lado, los préstamos convencionales requieren un puntaje FICO de 620 para préstamos respaldados por Fannie Mae, aunque ahora puede pagar tan solo un 3 por ciento por un pago inicial.

Sin embargo, los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado y pagos mensuales del seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo. Y eso puede acumularse con el tiempo.

 

---

Conclusión

Si bien la medida de Fannie Mae es un esfuerzo de buena fe para dar a más compradores de vivienda una oportunidad de adquirir una vivienda, es poco probable que tenga un gran impacto en muchos compradores de vivienda por primera vez.

Si la propiedad de vivienda está en el horizonte pronto, tenga en cuenta su historial y puntaje crediticio, y trabaje para pagar su deuda de manera más agresiva. Cuando llegue el momento de comprar, es posible que tenga más posibilidades de calificar para un préstamo con tasas de interés competitivas y mejores condiciones.

Después de todo, no quiere el arrepentimiento del comprador por la compra financiera más grande de su vida.