Una descripción general rápida de sus opciones de préstamos hipotecarios

A primera vista, los distintos tipos de préstamos hipotecarios pueden parecer una misteriosa sopa de letras.

Hay préstamos de la FHA, préstamos HARP, ARM y otros acrónimos difíciles de recordar. Pero cuando realmente desglosa los tipos de préstamos más comunes, es más fácil comprender cuáles podrían ser adecuados para sus necesidades financieras . Eso es bueno, porque ya sea que esté comprando su primera casa o quiera refinanciar su hipoteca , será un comprador más inteligente y seguro si conoce todas sus opciones.

También puede beneficiarse de una consulta con un prestamista que pueda satisfacer sus necesidades individuales con el programa de préstamos adecuado. “Cualquiera que quiera financiar la compra de una vivienda o refinanciar debe hablar con un prestamista hipotecario que comprenda el valor de la educación”, dice Darryl Crawford, gerente regional de Sente Mortgage en Austin, Texas.

Pero incluso antes de reunirse con un prestamista, puede comenzar el proceso educativo revisando los siguientes préstamos comunes. Los hemos dividido en tres categorías según el tipo de préstamo:

• Tipos de préstamos básicos: los tipos de préstamos más comunes que encontrará. Como estos no están asegurados ni garantizados por una agencia gubernamental, generalmente se consideran de mayor riesgo para los prestamistas, por lo que los requisitos de crédito e ingresos pueden ser más estrictos.
• Préstamos asegurados por el gobierno: estos préstamos están asegurados por el gobierno federal para proteger al prestamista si usted no paga el préstamo. La FHA (Administración Federal de Vivienda) y VA (Departamento de Asuntos de Veteranos) se encuentran entre las diversas agencias gubernamentales que aseguran o garantizan estos préstamos.
• Opciones de pago del préstamo: existen diferentes opciones de pago para su préstamo, incluidas las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable, o ARM.

Tipos de préstamos básicos

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional es cualquier préstamo que no esté asegurado o garantizado por una agencia gubernamental. Los préstamos convencionales tienden a presentar tasas de interés más bajas que los préstamos asegurados por el gobierno, como los préstamos FHA o los préstamos VA.

La mayoría de los préstamos convencionales requieren un pago inicial de al menos el 5 por ciento, pero Bill Banfield, vicepresidente ejecutivo de mercados de capital de Quicken Loans en Detroit, dice que esta no es una regla estricta. “Tenemos un préstamo convencional con un 1 por ciento de anticipo y una subvención del 3 por ciento para los prestatarios que ganan menos que el ingreso medio del área para su condado”, explica.

Dicho esto, lo ideal sería planificar un pago inicial de al menos el 20 por ciento . Los prestatarios que realizan un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) sobre préstamos convencionales, pero ese seguro se reducirá una vez que el valor líquido de su vivienda alcance el 78 por ciento, según Banfield.

Los préstamos convencionales son generalmente una buena opción para los prestatarios con crédito de bueno a excelente, ya que normalmente cuestan menos que algunos programas gubernamentales.

Préstamos conformes

Como su nombre lo indica, un préstamo conforme es un préstamo convencional que "se ajusta" a un conjunto de límites de préstamos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda para hipotecas adquiridas por Fannie Mae y Freddie Mac, que son "empresas patrocinadas por el gobierno" que fueron colocadas bajo el control del gobierno federal después de la crisis de la vivienda. Los préstamos conformes para propiedades de una unidad están limitados a $ 424,100 en 2017 en la mayoría de las áreas del país, pero ese límite es más alto en ciertos mercados de vivienda.

Crawford dice que las pautas que los prestatarios deben cumplir para obtener un préstamo conforme incluyen la relación préstamo-valor, relación deuda-ingresos, puntaje crediticio e historial crediticio, etc. Para calcular su relación deuda-ingresos, divida todos sus pagos de deuda por su ingreso bruto mensual.

Las tasas de interés para préstamos conformes dependen de una variedad de factores, incluido su crédito y el monto de su pago inicial.

Préstamos no conformes

Los préstamos no conformes incluyen todos los préstamos que no coinciden con los límites de préstamos y otros requisitos de los préstamos conformes, explica Crawford.

Muchos préstamos no conformes son préstamos gigantes (ver más abajo), pero algunos prestamistas también aprueban préstamos para prestatarios con grandes cuentas de inversión en su institución financiera.

Préstamos jumbo

Un préstamo jumbo es un préstamo por una cantidad que excede los límites de préstamo conforme para el condado donde se encuentra la propiedad. Debido a que no se "ajusta" al límite del préstamo, un préstamo jumbo es, por definición, no conforme.
Según Banfield, los requisitos de pago inicial difieren según el caso y el prestamista, pero es posible que necesite una puntuación de crédito más alta para ser aprobado para un préstamo gigante, debido al mayor riesgo que está asumiendo el prestamista. También necesita tener ingresos suficientes para pagar los pagos más altos de un préstamo más grande.

Préstamos asegurados por el gobierno

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA, que están asegurados a nivel federal por la Administración Federal de Vivienda, requieren un pago inicial tan bajo como 3.5 por ciento y tienden a tener pautas más flexibles.

Estos préstamos pueden ser una buena opción para los prestatarios con menos efectivo y un puntaje crediticio más bajo. Por supuesto, los prestamistas pueden tener sus propios estándares que requieren un puntaje crediticio más alto.

"Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario por adelantado y un seguro hipotecario anual que generalmente paga mensualmente durante el transcurso del plazo", dice Crawford, "por lo que es aconsejable comparar sus opciones con un préstamo convencional para ver cuál se ajusta mejor".

Préstamos VA

Un préstamo de VA es cualquier préstamo hipotecario otorgado por prestamistas privados y garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA). “Los préstamos VA son un beneficio para los veteranos y ofrecen una excelente opción porque no requieren un pago inicial [siempre que el precio de venta no exceda el valor de tasación] o seguro hipotecario”, dice Banfield.

Los veteranos y miembros activos de las fuerzas armadas deben verificar su elegibilidad antes de solicitar dicho préstamo.

Préstamos del USDA

Los préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) asegurados por el gobierno no requieren un pago inicial y pueden tener primas de seguro hipotecario más bajas. Los préstamos del USDA requieren que los prestatarios cumplan con ciertos límites de ingresos familiares para el área donde desean comprar una casa, dice Banfield.

La casa también debe estar ubicada en un área rural elegible, pero Banfield señala que es posible que se sorprenda de lo que califica como "rural". “Las áreas que se encuentran en los suburbios exteriores pueden calificar para este programa”, dice.

Préstamos HARP

El  Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles (HARP) permite a ciertos propietarios que tienen una hipoteca convencional respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac refinanciar, incluso si deben más en su hipoteca que el valor de su casa.

La Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda ha extendido la fecha de solicitud para HARP hasta el 30 de septiembre de 2017 y, finalmente, será reemplazada por un programa de refinanciamiento similar.

Opciones de reembolso de préstamos

Préstamos a tasa fija

Un préstamo de tasa fija fija su tasa de interés durante todo el plazo del préstamo, que generalmente varía de 10 a 30 años.

“La mayoría de los compradores primerizos eligen un préstamo a tasa fija a 30 años porque les gusta la previsibilidad a largo plazo”, explica Crawford. Las tasas de interés suelen ser más bajas en los préstamos con plazos más cortos, pero los pagos son más altos debido al período de reembolso más corto.

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Las hipotecas de tasa ajustable tienen una tasa de interés que puede subir o bajar. Por lo general, la tasa de interés bajo una ARM permanecerá igual durante cinco, siete o 10 años y luego se ajustará anualmente después de eso.

“Las tarifas son más bajas inicialmente, por lo que atraen a las personas que saben que se mudarán o que creen que están en una trayectoria profesional que hará que los pagos futuros sean asequibles incluso si aumentan”, dice Banfield.

Los ARM suelen ser populares para refinanciar , especialmente para los prestatarios que planean vender su casa o liquidar completamente su préstamo en un futuro cercano.

Línea de fondo

Para determinar qué préstamo es el adecuado para usted, es posible que deba pensar detenidamente sobre sus objetivos financieros generales, su presupuesto y sus activos.

Si todavía está un poco confundido, está bien: la amplia gama de opciones hipotecarias puede hacer que a cualquiera le dé vueltas la cabeza después de un tiempo. Considere la posibilidad de comunicarse con un prestamista para analizar qué préstamo podría ajustarse mejor a sus necesidades individuales.