¿Qué es la relación deuda-ingresos y por qué es importante?

Expresado como un porcentaje, su relación deuda-ingreso, o DTI, es el total de sus pagos mensuales de deuda divididos por su ingreso bruto mensual. Ayuda a los prestamistas a determinar si realmente puede permitirse comprar una casa y si se encuentra en una buena posición financiera para contratar una hipoteca.

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• Cómo calcular la relación DTI
• ¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?
• Cómo reducir su índice de DTI

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Cómo calcular la relación DTI

Comprender cómo se calcula la proporción de DTI parece simple, pero hay una capa adicional de complejidad ya que hay dos tipos de DTI: las proporciones de front-end y back-end.

DTI frontal

Su índice inicial revela qué parte de sus ingresos antes de impuestos se destinaría al pago de la hipoteca. Su índice DTI inicial también examina qué parte de sus ingresos antes de impuestos se destinarían a gastos de vivienda, como impuestos a la propiedad y seguros para propietarios de viviendas. Los prestamistas tienden a preferir que su índice DTI inicial no exceda el 28% . Si su DTI es más alto que eso, podría ser una señal de que tendrá problemas para llegar a fin de mes.

DTI back-end

Para ayudar a determinar si puede pagar un préstamo hipotecario, un prestamista puede calcular su índice DTI back-end, que muestra cómo todas sus deudas, incluidas sus deudas existentes con un pago de hipoteca agregado, se comparan con sus ingresos antes de impuestos. Si el número es demasiado alto, podría indicar que es posible que no tenga suficientes ingresos para pagar sus deudas y sus gastos diarios. 

Su índice de back-end, que suele ser el término predeterminado cuando se habla de DTI, se calcula dividiendo el total de los pagos mensuales de la deuda por su ingreso mensual bruto . Su ingreso bruto es todo el dinero que ha ganado antes de impuestos, incluidos los cheques de pago y cualquier inversión, u otras deducciones, como contribuciones al seguro médico o al plan de jubilación.

Los pagos mensuales de la deuda incluidos en el cálculo de su DTI back-end generalmente incluyen su pago hipotecario mensual propuesto, la deuda de la tarjeta de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y la pensión alimenticia o la manutención infantil. No incluya gastos que no sean deudas, como servicios públicos, seguros o alimentos. Divida ese número por su ingreso bruto mensual, luego multiplique ese número por 100 para obtener el porcentaje utilizado como su índice DTI.

Calcular la relación DTI back-end: algunos ejemplos

Pagos mensuales totales de la deuda	Ingreso mensual bruto	Relación deuda-ingresos
$ 1,500	$ 2,500	60% (necesita trabajo)
$ 1,000	$ 3,000	33% (bueno)
$ 1,500	$ 3500	43% (regular)

 

Tenga en cuenta que ser propietario de una vivienda conlleva muchos gastos que no se consideran deudas y, por lo tanto, no se incluyen en la ecuación de DTI. Piense en seguros para propietarios de viviendas, servicios públicos, tarifas de asociaciones de propietarios, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento de rutina y reparaciones ... Otros gastos básicos que no se tienen en cuenta en el cálculo de su DTI incluyen alimentos y transporte.

¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?

Cuanto menor sea su índice de DTI back-end, más atractivo puede ser como prestatario para los prestamistas. La mayoría de los prestamistas buscan un DTI que sea del 43% o menos.

Esto se debe a que los compradores de vivienda con índices DTI más altos, es decir, aquellos con más deudas en relación con sus ingresos, generalmente se consideran más propensos a tener problemas para hacer los pagos de la hipoteca.

Según Wells Fargo, es bueno tener una proporción de DTI del 35% o menos. Wells Fargo dice que esto muestra que su deuda está en un nivel manejable y que le queda mucho dinero una vez que se pagan sus facturas. Una proporción de DTI en el rango de 36% a 49% no es óptima e idealmente debería reducirse para que pueda manejar mejor cualquier gasto inesperado, dice Wells Fargo. Si intenta obtener una hipoteca con un DTI en este rango, su prestamista puede pedirle que cumpla con criterios de elegibilidad adicionales.

Si su índice de DTI es del 50% o más, sus opciones de préstamos pueden ser limitadas, ya que al menos la mitad de sus ingresos ya se están endeudando, según Wells Fargo. El aumento de su deuda puede dificultarle cumplir con sus obligaciones y prepararse para costos inesperados.

Cómo reducir su índice de DTI

Hay dos formas clave de reducir su índice de DTI: reducir su deuda y aumentar sus ingresos.

A continuación, se ofrecen algunos consejos para reducir la proporción de DTI.

• • • Solicite un aumento en el trabajo para aumentar sus ingresos
    • Acepta un trabajo a tiempo parcial o un trabajo independiente adicional
    • Realice pagos adicionales a su tarjeta de crédito para reducir el saldo
    • Reduzca sus gastos diarios para que pueda hacer una mella más grande en sus deudas, como los saldos de sus préstamos estudiantiles o préstamos para automóviles
    • Evite realizar grandes compras a crédito que no sean absolutamente necesarias
    • Evite solicitar nuevos préstamos o líneas de crédito.

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Conclusión

Si su índice de DTI es demasiado alto, es posible que no califique para un préstamo hipotecario con muchos prestamistas. Pero si está dispuesto a reducir la carga de su deuda o encontrar una manera de aumentar sus ingresos, puede reducir su índice de DTI y estar en una mejor posición para obtener la aprobación de una hipoteca.