¿Qué es el programa HARP?
¿Quiere refinanciar su hipoteca pero no puede calificar para un refinanciamiento convencional?
Considere la posibilidad de recibir ayuda de HARP , el Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles patrocinado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).
En agosto de 2018, la FHFA anunció una extensión del plazo para HARP : el programa debía finalizar a fines de septiembre de 2017, pero ahora se extenderá hasta fines de diciembre de 2018, una extensión que probablemente sea bienvenida por muchos propietarios.
¿Quién podría beneficiarse de HARP?
Según David Hosterman , gerente de la sucursal de Castle & Cooke Mortgage en Greenwood Village, Colorado, "este programa está diseñado para ayudar a los consumidores que están bajo el agua o casi bajo el agua a refinanciar su hipoteca".
Si está bajo el agua (el saldo de su hipoteca es más que el valor de su casa) o casi bajo el agua (tiene poca equidad en su casa), su relación préstamo-valor (LTV) puede evitar que califique para un refinanciamiento convencional.
Puede calcular su LTV dividiendo el saldo de su hipoteca por el valor de su vivienda. Por ejemplo, si debe $ 250,000 por una casa que vale $ 200,000, su LTV es del 125 por ciento. Si su saldo es de $ 190,000 en la misma casa, su LTV es del 95 por ciento.
Dependiendo del tipo de préstamo y propiedad, es posible que pueda pedir prestado hasta el 97 por ciento del LTV con hipotecas convencionales (préstamos no gubernamentales) y hasta el 100 por ciento con préstamos gubernamentales, dice Casey Fleming , autor de “The Loan Guide : Cómo obtener la mejor hipoteca posible ". En contraste, HARP no tiene límite de LTV para hipotecas de tasa fija y un límite del 105 por ciento para hipotecas de tasa ajustable.
¿Cómo puede ayudar la refinanciación con HARP?
Hosterman dice que HARP puede “ayudar a que los prestatarios responsables estén en una mejor posición. El refinanciamiento puede reducir los pagos mensuales de capital e intereses, reducir su tasa de interés, reducir su período de amortización o moverlo de una estructura de préstamos arriesgada a un producto más estable ". Por ejemplo, es posible que pueda pasar de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija.
El programa ayudó a Eric Nisall , contador y empresario de Coral Gables, Florida. El valor de su casa cayó de más de $ 230,000 en 2006 a menos de $ 100,000 en 2012, borrando el capital que había acumulado al realizar pagos hipotecarios constantes y un pago inicial del 15 por ciento. Debido a que estaba bajo el agua, no pudo obtener un refinanciamiento convencional.
Nisall se convirtió en elegible para HARP cuando se actualizó el programa. Trabajó con su prestamista original para refinanciar su hipoteca a través de HARP, que redujo su tasa de interés en más del 2 por ciento y redujo alrededor de $ 300 de sus pagos hipotecarios mensuales.
Al hacer arreglos para agregar costos de cierre de aproximadamente $ 2,500 al saldo de su préstamo, no pagó nada de su bolsillo para obtener estos beneficios.
¿Cuáles son los requisitos básicos de elegibilidad para HARP?
Para calificar para un refinanciamiento HARP, Hosterman dice que su préstamo actual debe ser una hipoteca respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac. Puede ingresar la información de su préstamo (su nombre, dirección y los últimos cuatro dígitos de su número de Seguro Social) en las herramientas Fannie Mae Loan Lookup o Freddie Mac Loan Look-Up para determinar su estado.
Además, debe cumplir con los siguientes requisitos de elegibilidad de HARP :
- Su préstamo se originó el 31 de mayo de 2009 o antes.
- Los pagos de su hipoteca están al día, sin pagos atrasados (30 días o más) en los últimos seis meses y no más de un pago atrasado en los últimos 12 meses.
- Está refinanciando su residencia principal, una segunda vivienda de una sola unidad o una propiedad de inversión con cuatro o menos unidades.
- Su préstamo es propiedad de Freddie Mac o Fannie Mae.
- Su relación LTV es superior al 80 por ciento.
Su prestamista también puede tener sus propias pautas además de las reglas HARP.
¿Qué tiene de especial HARP?
Fleming dice que HARP puede ser la única forma en que se podría aprobar su refinanciamiento. Eso se debe en parte a que una característica definitoria de este programa son sus generosas pautas de LTV en comparación con el refinanciamiento convencional.
Además, Hosterman dice que dos de los principales beneficios asociados con este programa son que es posible que no tenga que obtener una tasación y que pueda reducir las primas de su seguro hipotecario.
Saltarse una tasación puede ahorrarle $ 450 o más, según el mercado. Sin embargo, no sabrá si necesitará una tasación hasta que su prestamista ejecute su solicitud a través de los sistemas de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac, explica Hosterman.
Se anima a los prestamistas de HARP a encontrar cobertura de seguro hipotecario que ofrezca el costo más bajo para los prestatarios. Hosterman dice que es posible que pueda mantener el seguro hipotecario de su préstamo inicial.
Por lo tanto, incluso si los precios han aumentado, puede ahorrar con HARP en comparación con un refinanciamiento convencional. En el caso de Nisall, tuvo que comprar un nuevo seguro hipotecario, pero el costo mensual disminuyó levemente.
¿Debería refinanciar con HARP?
Fleming sugiere considerar sus "circunstancias, preocupaciones y objetivos para determinar si un refinanciamiento proporcionará el beneficio" deseado. Si desea reducir sus pagos mensuales, ahorrar dinero en intereses y acortar el plazo del préstamo, puede que no sea posible. “Estos objetivos no son necesariamente compatibles”, dice, por lo que tiene sentido aclarar lo que más desea lograr antes de seguir adelante.
Por ejemplo, un refinanciamiento puede permitirle reducir sus pagos mensuales, pero requiere que pague más intereses durante la vigencia de sus préstamos, dependiendo de las tasas de interés y los períodos de amortización de sus hipotecas originales y refinanciadas. Los costos de cierre también pueden compensar el beneficio obtenido por el refinanciamiento.
Además, Fleming dice que los préstamos HARP suelen ser un "poco más costosos que un refinanciamiento convencional". Es posible que pague una tasa de interés más alta o más "puntos" con un refinanciamiento HARP en comparación con uno convencional. Los puntos son tarifas iniciales que puede pagar para recibir una tasa de interés más baja o cubrir otros gastos.
Sin embargo, si actualmente tiene un seguro hipotecario, Fleming dice que un préstamo HARP puede darle un pago hipotecario mensual más bajo, incluso si paga una tasa de interés más alta. Esto se debe a que es posible que pueda renunciar a las primas del seguro con un refinanciamiento HARP. Con un refinanciamiento convencional, es probable que deba obtener un seguro, si su LTV es superior al 80 por ciento.
Además, las circunstancias individuales pueden justificar la consideración de otros tipos de préstamos. Por ejemplo, si es un veterano, "un préstamo de VA probablemente sea una oferta mucho mejor", dice Fleming. Esto es especialmente cierto si tiene una discapacidad relacionada con el servicio, ya que es posible que no tenga que pagar una tarifa de financiación.
También es importante tener en cuenta que su puntaje crediticio puede afectar su refinanciamiento HARP. Fleming dice que una puntuación más baja "podría impedirle calificar o podría aumentar sus costos" a través de tasas de interés más altas o puntos de descuento.
¿Cómo puedo empezar?
Si decide solicitar un refinanciamiento HARP, recopile sus declaraciones de hipoteca y comprobantes de empleo e ingresos, como sus recibos de pago y declaraciones de impuestos sobre la renta.
Considere comunicarse con su compañía hipotecaria actual y preguntar si es un prestamista HARP aprobado. También puede encontrar un prestamista HARP aprobado buscando en las bases de datos ofrecidas por Fannie Mae y Freddie Mac .
Considere hablar con un prestamista para determinar si califica para el refinanciamiento HARP y presentar la solicitud antes de la fecha límite del programa del 30 de septiembre de 2017 . Un prestamista puede ayudarlo con los procesos de solicitud, aprobación y cierre.
Si lo rechazan, es posible que desee solicitar hablar con un especialista o comunicarse con otra institución financiera, ya que las pautas de los prestamistas varían.
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