¿Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona?

Los préstamos de la FHA pueden ser útiles para los compradores de vivienda por primera vez, pero no es necesario que sea un comprador por primera vez para calificar. También pueden ser una buena opción si tiene un crédito menos que perfecto, ya que tienen un proceso de calificación más fácil que la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales.

Pero debe tener en cuenta que los préstamos de la FHA tienen algunas desventajas. La cantidad que puede pedir prestada tiene un límite, y si está obteniendo un préstamo de la FHA para aprovechar el bajo pago inicial, tendrá que comprar un seguro hipotecario, que puede hacer que los préstamos de la FHA sean más costosos que otros tipos de hipotecas.

Siga leyendo para obtener más información sobre los préstamos FHA y cómo funcionan.

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• ¿Qué es un préstamo de la FHA?
• ¿Cuáles son los requisitos para un préstamo FHA?
• ¿Cuáles son los tipos de préstamos de la FHA?
• ¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
• ¿Cómo funcionan los intereses en un préstamo de la FHA?
• ¿Cuáles son algunas alternativas de préstamos de la FHA?

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¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo FHA es un tipo de hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda que puede permitirle hacer un pago inicial tan bajo como 3.5% y que tiene requisitos crediticios menos restrictivos que muchos préstamos hipotecarios convencionales.

Puede utilizar los préstamos de la FHA para comprar una casa, refinanciar su hipoteca o renovar una casa.

Seguirá presentando su solicitud en instituciones financieras tradicionales como bancos y cooperativas de crédito, ya que administran los préstamos. Y aunque los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno federal, eso protege al prestamista, no a usted, en caso de que no pague el préstamo.

¿Cuáles son los requisitos para un préstamo FHA?

Cuando solicita un préstamo de la FHA, su prestamista debe seguir ciertas regulaciones. El proceso de préstamo variará según su puntaje crediticio y el monto del pago inicial.

Para calificar para un préstamo de la FHA, debe cumplir con estas reglas.

• Puntajes de crédito mínimos : necesitará puntajes de crédito mínimos de al menos 580 para calificar para un préstamo con un pago inicial del 3.5%. Necesitará puntajes de crédito mínimos de 500 para calificar para uno con un pago inicial del 10%.
• Tipo de hipoteca : también deberá comprar, refinanciar o renovar una casa con entre una y cuatro unidades y planear usar la residencia como su hogar principal.
• La deuda - a-ingreso relación - Sus pagos mensuales de la deuda totales, incluyendo cualquier hipoteca, por lo general no puede ser más del 43% de su ingreso bruto.
• Finanzas : su prestamista verificará su crédito e ingresos, así como el valor de la propiedad que desea comprar.

Tenga en cuenta que las tasas de interés y los términos de los préstamos pueden variar. Debe comparar precios para ver qué prestamista le ofrece los términos más favorables para su situación.

¿Cuáles son los tipos de préstamos de la FHA?

Si está pensando en solicitar un préstamo de la FHA, tiene algunas opciones que considerar.

• Préstamo hipotecario básico para vivienda 203 (b) de la FHA : esta opción proporciona hipotecas de prestamistas participantes para comprar o refinanciar una vivienda unifamiliar o una propiedad multifamiliar para viviendas de una a cuatro unidades.
• El programa 203 (k) de la FHA  : si la casa que desea comprar necesita algo de trabajo, este programa proporciona hasta $ 35,000, incluidos en una hipoteca para la compra o refinanciamiento de una casa, para rehabilitarla.
• Préstamo de construcción a permanente : si no desea comprar una casa existente, un préstamo de la FHA también puede ayudarlo a financiar la compra de una casa que construya.  
• Hipoteca de bajo consumo energético : este programa le permite realizar mejoras energéticas “rentables” en su vivienda, ya sea para una vivienda nueva o para refinanciar su préstamo actual.

Muchos prestamistas diferentes ofrecen préstamos FHA. El  Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano  proporciona una "Búsqueda de lista de prestamistas" en su sitio web donde puede buscar prestamistas. Puede buscar por el nombre de un prestamista específico, por ubicación o por tipo de prestamista.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Si cree que un préstamo de la FHA puede ser una buena opción para usted, puede comenzar ahorrando para un pago inicial e investigando posibles prestamistas con la herramienta de búsqueda de HUD.

Una vez que esté listo para postularse, hay algunas cosas que debe tener en cuenta.

Ventajas de los préstamos de la FHA

• Requisitos de pago inicial bajo:  puede ser elegible para un préstamo de la FHA con un pago inicial tan bajo como 3.5% si tiene puntajes de crédito de al menos 580 (es posible que deba poner un 10% si sus puntajes de crédito están entre 500 y 579 .)
• Ayuda para el pago inicial permitida:  la FHA permite obsequios financieros o asistencia para el pago inicial siempre que cumpla con los requisitos de la FHA. No todos los préstamos convencionales permiten obsequios para el pago inicial.
• No se requiere buen crédito:  la FHA permite préstamos con puntajes de crédito tan bajos como 500. Eso puede ser útil si su historial crediticio es inestable.
• Los vendedores pueden ayudar con los costos de cierre de un préstamo de la FHA:  la FHA permite que los vendedores de viviendas paguen hasta el 6% de los costos de cierre de un préstamo. Los prestamistas convencionales pueden limitar la contribución del vendedor al 3% de los costos de cierre, aunque algunos permiten que los vendedores paguen hasta el 6%.

Desventajas de los préstamos de la FHA

• El seguro hipotecario puede ser costoso. Puede pagar un precio por hacer un pequeño pago inicial. Tendrá que pagar una prima de seguro hipotecario inicial por única vez, así como una prima anual que se cobra en cuotas mensuales. La prima única generalmente equivale al 1,75% del precio de compra de la vivienda y puede financiarse con la hipoteca o pagarse en efectivo, pero no una combinación. La prima anual depende del monto de su préstamo y de la relación préstamo-valor .
• Hay un límite para la cantidad que puede pedir prestado. La FHA establece límites de préstamos basados ​​en los precios medios de las viviendas en áreas metropolitanas y condados. A partir de julio de 2020, el máximo de la FHA para una vivienda unifamiliar en un "área de bajo costo" es $ 275,665, mientras que es de $ 636,150 en un "área de alto costo". Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes son excepciones con un máximo de $ 954,225 por unidad unifamiliar. Estos límites de préstamos cambian periódicamente, así que asegúrese de buscar información actualizada. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene una  herramienta de búsqueda en su sitio web  para identificar los límites hipotecarios por condado y estado, de modo que pueda averiguar cuánto puede pedir prestado donde vive.
• ¿Buen crédito? Considere otras opciones. Si tiene un crédito sólido y no tiene suficiente dinero para un gran pago inicial, es posible que desee considerar otras opciones debido a las primas hipotecarias de los préstamos de la FHA. Solo tenga en cuenta que si no paga al menos un 20%, probablemente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado o PMI.

¿Cómo funcionan los intereses en un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA pueden ser préstamos de tasa fija o ajustable.

• Con los préstamos de tasa fija, la tasa no sube ni baja según una tasa de índice, por lo que el pago de su hipoteca es más estable y predecible durante la vigencia del préstamo.
• Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable, o ARM, se mueven junto con una tasa de interés de índice de referencia específica, como la tasa de oferta interbancaria de Londres, o Libor, que es una tasa utilizada por algunos grandes bancos para cobrar entre sí por préstamos a corto plazo. Eso significa que la tasa de interés y el pago mensual se pueden ajustar periódicamente.

Los préstamos con tasa ajustable pueden tener tasas iniciales más bajas que los préstamos con tasa fija, pero pueden aumentar con el tiempo.

Por ejemplo, un préstamo con tasa ajustable se puede estructurar como un ARM 3-1. Esto significaría que su tasa de interés sería fija durante los primeros tres años y podría cambiar anualmente después del período inicial de tres años. El préstamo podría establecerse de modo que su tasa de interés pudiera aumentar hasta en un 1% cada año, con un aumento máximo del 5% durante la vigencia del préstamo.

La duración de su préstamo hipotecario también afecta la tasa que paga. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene una herramienta en línea que le permite explorar las tasas potenciales en función de varios factores, incluido el lugar donde vive, el tipo de préstamo, el pago inicial y el plazo del préstamo.

¿Cuáles son algunas alternativas de préstamos de la FHA?

Si no está seguro de si un préstamo de la FHA es adecuado para usted, existen algunas otras opciones a considerar.

• Préstamo convencional : un préstamo convencional significa que su hipoteca no forma parte de un programa gubernamental. Hay dos tipos principales de préstamos convencionales: conformes y no conformes. Un préstamo conforme sigue las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, como los montos máximos de préstamos. Un préstamo no conforme puede tener más variabilidad en la elegibilidad y otros factores.
• Préstamo del USDA : un préstamo del USDA , también llamado préstamo de desarrollo rural, puede ser una opción para las personas con ingresos bajos a moderados que viven en áreas rurales. Pueden ser atractivos porque ofrecen cero pagos iniciales, pero tendrá que pagar una tarifa inicial y primas de seguro hipotecario.
• Préstamo VA - VA préstamos se hacen a los prestatarios elegibles por prestamistas privados, pero asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Es posible que pueda hacer un pago inicial bajo (o incluso ningún pago inicial). Probablemente tendrá que pagar una tarifa por adelantado al cierre, pero no se requieren primas mensuales de seguro hipotecario.

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¿Qué sigue: un préstamo de la FHA es adecuado para usted?

Si está considerando un préstamo de la FHA, aquí hay algunas cosas más en las que debe pensar antes de presentar la solicitud.

• ¿Cuál es mi presupuesto para una casa?
• ¿Cuánto dinero puedo destinar al pago inicial?
• ¿Cómo es mi crédito?
• ¿Quiero comprar un reparador superior? ¿Una nueva construcción?
• ¿Estoy bien pagando más cada mes por el seguro hipotecario?
• ¿Tengo un prestamista preferido?

Debe buscar con cuidado entre los prestamistas para encontrar el préstamo que sea mejor para su situación y considerar todas sus opciones antes de hacer un compromiso a largo plazo.