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¿Qué es un préstamo conforme?

Cuando solicita una hipoteca, tiene muchos tipos de préstamos para elegir. Una opción común, que es buena para muchos prestatarios, es un préstamo conforme.

Un préstamo conforme recibe su nombre porque “se ajusta” a pautas específicas establecidas por dos entidades controladas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, que se crearon hace décadas para impulsar la propiedad de vivienda en los Estados Unidos. Fannie Mae y Freddie Mac hacen eso comprando hipotecas de prestamistas y manteniéndolas en sus propios libros o vendiéndolas.

De cualquier manera, Fannie Mae y Freddie Mac generalmente pagan a los prestamistas por las hipotecas, después de lo cual los prestamistas pueden emitir más hipotecas y otros tipos de préstamos. Las pautas que implementaron Fannie Mae y Freddie Mac son ampliamente aceptadas por los emisores de hipotecas, lo que hace que los préstamos que se ajustan a los estándares sean más fáciles de comprar y vender. También hace que sean más fáciles de empaquetar en valores respaldados por hipotecas, que se pueden negociar en ciertos mercados financieros (más sobre eso en nuestra Información rápida a continuación).

Las pautas que debe cumplir su prestamista para emitir préstamos conformes le brindan cierta protección. Establecen reglas estándar para calificar para una hipoteca, cuánto puede pedir prestado y cómo se estructurará su préstamo. También se beneficia porque la tasa de interés de los préstamos conformes es a menudo más baja que la tasa de los préstamos no conformes.

Pero para obtener un préstamo conforme, debe ajustarse a las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, que son específicas, pero no tan estrictas como para que solo haya un tipo de hipoteca disponible. Eso significa que debe cumplir con los requisitos mínimos de puntaje crediticio y calificar para la cantidad que desea pedir prestada.


Requisitos de calificación
  • Puntaje de crédito mínimo de 620 a 700, según el tipo de préstamo y el monto del pago inicial
  • Relación deuda-ingresos que no supere el 36% o el 45%, según el tipo de préstamo y el pago inicial
  • Reservas mínimas para determinados préstamos
Tasas de préstamo
  • Por lo general, se requiere un seguro hipotecario privado si pide prestado más del 80% del valor de la vivienda

 


El atractivo de los préstamos conformes

Como prestatario, una vez que haya cumplido con los requisitos para un préstamo conforme, obtener la aprobación puede ser más fácil porque el banco puede vender el préstamo. Además, las pautas de Fannie y Freddie garantizan que los prestamistas sigan ciertas reglas para otorgarle un préstamo. Si bien aún debe tener cuidado para asegurarse de comprender los términos del préstamo, es posible que tenga un poco más de tranquilidad de la que tendría si tuviera un préstamo no conforme.

HECHOS RÁPIDOS

Comprender el papel de Fannie y Freddie en el mercado hipotecario secundario

Fannie and Freddie have an important job to do: They make it easier for banks to lend or, in technical terms, they “increase liquidity” in the mortgage market. Increased liquidity basically means more money is made available at reasonable terms.

There are two ways Fannie and Freddie acquire loans from mortgage lenders. Lenders can sell a loan directly to Fannie or Freddie and get a cash payment. Or lenders can group a whole bunch of loans together and exchange that group of loans for a mortgage-backed security guaranteed by Fannie or Freddie.

Typically, smaller lenders sell their loans for cash, and Fannie and Freddie turn around and bundle them into a mortgage-backed security, whereas bigger lenders exchange their loans for a mortgage-backed security. Fannie and Freddie guarantee the timely payment of interest and principal on loans bundled into the mortgage-backed security. These mortgage-backed securities are often exchanged with banks and can also be sold to private investors who collect dividends when homeowners pay their mortgages.

Si vivió la crisis financiera de 2008, probablemente haya escuchado el término seguridad respaldada por hipotecas. Eso se debe a que en el tiempo previo a la crisis financiera, los bancos emitieron un montón de hipotecas a compradores que no podían pagarlas y las agruparon en valores respaldados por hipotecas. Los valores recibieron calificaciones de las agencias de calificación crediticia que los hacían parecer inversiones seguras para los inversores, pero no fue así.

Fannie, Freddie y los inversores en valores respaldados por hipotecas, incluidos los grandes bancos, sufrieron importantes pérdidas financieras cuando los propietarios incumplieron sus pagos en cifras récord.

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¿Cómo funcionan los préstamos conformes?

Los préstamos conformes los otorgan muchos prestamistas diferentes, incluidos bancos de todos los tamaños, uniones de crédito y prestamistas en línea. Lo más importante que todos los préstamos conformes tienen en común es que deben cumplir los requisitos para:

  • Puntajes de crédito
  • Pago inicial
  • Relación deuda-ingresos (la cantidad de deuda que puede tener en relación con sus ingresos)
  • Límite de préstamo

Mientras Fannie Mae y Freddie Mac establecen pautas que los prestamistas deben obedecer para cumplir con los préstamos, los prestamistas tienen margen para establecer sus propios estándares más estrictos. Esto significa que algunos prestamistas elegirán mejor a quién prestan que otros, y algunos prestamistas cobrarán tasas de interés más altas o más bajas que otras.

Los préstamos conformes no están asegurados ni garantizados por agencias gubernamentales y, como tales, son un tipo de préstamo convencional. Las alternativas a los préstamos conformes incluyen préstamos FHA , préstamos VA y préstamos del USDA , todos los cuales están respaldados por el gobierno de EE. UU. Para promover la propiedad de vivienda y tienen requisitos de calificación menos estrictos, pero a menudo cobran tarifas iniciales más altas o tienen costos de seguro hipotecario más altos.

Los prestatarios deben comparar cuidadosamente entre diferentes prestamistas para encontrar el préstamo adecuado para ellos.

Límites de préstamos conformes

Los límites de préstamos son algunas de las características más importantes de los préstamos conformes. No puede pedir prestado más de la cantidad máxima establecida por Fannie y Freddie si desea un préstamo conforme.

En 2019, el límite máximo de préstamos conformes para propiedades de una unidad aumentará $ 484,350.

Pero en los condados donde los precios de las viviendas superan los valores medios en una cantidad específica, la cantidad que puede pedir prestada es un multiplicador del valor medio de las viviendas en el área. Si no está seguro de los límites en su área, su prestamista puede ayudarlo a determinar cuánto puede pedir prestado.

Además, Fannie y Freddie establecen un límite, por lo que incluso si los precios de las viviendas son muy altos en su área, hay un máximo absoluto que puede pedir prestado. El monto máximo de préstamo para un préstamo convencional conforme en la mayoría de las áreas es el 150% del límite de referencia. Entonces, en 2018, sería 150% de $ 453,100 o $ 679,650. En 2019, el nuevo máximo será de $ 726,525.

Si desea pedir prestado más del límite establecido para un préstamo conforme, puede hacerlo. En la mayoría de los casos, esos préstamos cuestan más de obtener que los préstamos conformes.

¿Cuál es la tasa de interés de un préstamo conforme?

Las tasas de interés de un préstamo conforme varían de un prestamista a otro. También puede elegir entre un préstamo a tasa fija o un préstamo a tasa ajustable.

  • Un préstamo a tasa fija es un préstamo con una tasa de interés fija. Su tasa no debería cambiar durante la vigencia del préstamo, y tendrá que hacer el mismo pago de la hipoteca durante la vigencia del préstamo.
  • Un préstamo con tasa ajustable tiene una tasa de interés fluctuante. Su tasa está vinculada a un índice financiero de referencia o tasa que refleja las condiciones del mercado. Un ejemplo es Libor, o la tasa de oferta interbancaria de Londres, que es una tasa que algunos grandes bancos se cobran entre sí por préstamos a corto plazo.

Cuando obtiene una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, la tasa se ajusta en un horario establecido. Si tiene un ARM 5-1, su tasa de interés permanecerá igual durante los primeros cinco años. Después de eso, la tasa se puede ajustar una vez al año. Si tiene un ARM 7-2, su tasa de interés permanece igual durante los primeros siete años y luego puede ajustarse una vez cada dos años.

Con las ARM, generalmente hay una cantidad máxima que su tarifa puede aumentar, así como una tarifa total mínima. Los ARM suelen tener una tasa de interés introductoria más baja, lo que los hace atractivos para los prestatarios porque los pagos comienzan más bajos que con una hipoteca de tasa fija. Pero corre el riesgo de que su préstamo se vuelva inasequible si las tasas de interés suben más de lo que puede pagar.

¿Cuáles son las tarifas y los costos asociados con un préstamo conforme?

Bajo las pautas para préstamos conformes, los prestatarios con un pequeño pago inicial deben pagar un seguro hipotecario privado, o PMI. Tendrá que pagar el PMI si pone menos del 20% en la vivienda. Entonces, si una casa estuviera valorada en $ 100,000, a menos que deposite $ 20,000, tendría que pagar el PMI.

Las primas del PMI equivalen a un porcentaje de la cantidad que pidió prestada. Si las primas del PMI equivalen al 1% del valor de su préstamo y pidió prestados $ 100,000, pagaría $ 1,000 anualmente. Las primas de PMI varían de un prestamista a otro y, por lo general, usted paga las primas mensualmente.

El seguro hipotecario no lo protege. Si su prestamista lo embarga por no pagar su hipoteca, no recibirá ningún dinero de la aseguradora. PMI protege a los prestamistas, asegurándose de que recuperen su dinero si usted no paga la vivienda y la casa no se vende por lo suficiente después de una ejecución hipotecaria para reembolsar completamente al prestamista.

Una vez que haya pagado el saldo de su préstamo hasta el 78% del valor de su casa cuando la compró, su prestamista debería dejar de cobrarle el PMI automáticamente. También puede solicitar que su prestamista elimine el PMI tan pronto como haya pagado lo suficiente para que solo deba el 80% o menos del valor de su vivienda.

Es posible que también deba pagar otras tarifas, que varían según el prestamista, así que compare precios.

Solicitar un préstamo conforme

Muchos prestamistas en todo el país otorgan préstamos conformes, por lo que puede solicitarlos en muchas instituciones financieras diferentes. De hecho, debe buscar préstamos con varios prestamistas diferentes para poder comparar tasas y términos.

¿Quién puede calificar?

Para calificar para un préstamo conforme, deberá cumplir con requisitos específicos. Esos requisitos varían según si está comprando o refinanciando un préstamo para una vivienda principal, una vivienda secundaria o una propiedad de inversión.

Los factores clave que determinan si puede calificar incluyen:

  • Su relación préstamo-valor: se refiere a la cantidad que pide prestada frente al valor de su casa. Si tiene una relación préstamo-valor del 80%, no pediría prestado más del 80% del valor de su vivienda. Cuanto menor sea el pago inicial, mayor será la relación préstamo-valor.
  • Sus puntajes de crédito: los puntajes de crédito más altos significan que tendrá una mayor probabilidad de ser aprobado, incluso con un pago inicial bajo.
  • Sus reservas: para algunos tipos de préstamos, debe tener al menos seis meses de activos en reserva.
  • Su relación deuda-ingresos: esta es la cantidad total de pagos mensuales de deuda que tiene, en relación con su ingreso bruto mensual. Incluye el pago de su hipoteca.
  • El número de unidades: Existen diferentes requisitos para una vivienda unifamiliar frente a una propiedad de dos unidades o una propiedad de tres o cuatro unidades.

Fannie Mae tiene una matriz de elegibilidad que muestra los requisitos específicos que debe cumplir para cada tipo de préstamo. Por ejemplo, supongamos que desea comprar una propiedad de una unidad y depositar solo el 5%. Necesitaría una calificación crediticia mínima de al menos 680 si su relación deuda-ingresos fuera menor o igual al 36%, o una calificación crediticia mínima de al menos 700 si su relación deuda-ingresos estuviera por encima del 36% pero por debajo o igual al 45%.


En pocas palabras: ¿Es un préstamo conforme lo que necesita?

Si está pidiendo prestado para una casa, considere un préstamo conforme. Los préstamos conformes pueden tener una tasa de interés más baja, además de la tranquilidad de saber que su prestamista cumple con las pautas de Fannie y Freddie.

Los límites a los préstamos hacen que sea difícil comprar una casa que exceda los límites de préstamos conformes, y los requisitos de calificación son posiblemente más estrictos que los de una hipoteca FHA, VA o USDA, por lo que no todo el mundo puede obtener un préstamo conforme. Los requisitos y los términos del préstamo varían según el prestamista, así que asegúrese de comparar precios para encontrar el préstamo adecuado para usted.

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