¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas pueden ser una forma de mantener a las personas mayores en sus hogares.

Ya sea el entorno familiar, la comunidad circundante o el valor sentimental de la casa en sí, muchas razones contribuyen a que las personas mayores quieran permanecer en sus hogares el mayor tiempo posible. Una hipoteca inversa puede ayudarlos a lograrlo.

Las hipotecas inversas son préstamos que permiten a las personas mayores aprovechar el valor neto de la vivienda que han construido sin tener que vender su propiedad. Y a diferencia de los préstamos tradicionales, en los que realiza pagos mensuales contra el capital y los intereses, con una hipoteca inversa solo paga el capital y los intereses una vez que vende o se muda permanentemente de la casa.

Conceptos básicos de la hipoteca inversa
¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?
Preguntas importantes que debe hacerse antes de firmar una hipoteca inversa
Alternativas de hipoteca inversa

Conceptos básicos de la hipoteca inversa

Si ha vivido en su casa durante mucho tiempo, es probable que su valor haya aumentado y haya podido pagar (o cancelar) su hipoteca. Si este es el caso, probablemente posea un gran porcentaje, si no toda, de su casa. El valor actual de mercado de su casa menos lo que todavía debe sobre la casa (si es que tiene algo) se llama su valor líquido.

Para saber cuánto capital tiene en su casa, reste el saldo restante de su hipoteca (la cantidad que aún le debe al prestamista) del valor actual de su casa. Por ejemplo, si su casa vale $ 100,000 y solo debe $ 20,000 en su hipoteca, el valor acumulado de su casa es de $ 80,000.

Aquí hay dos formas comunes en las que puede pedir prestado con este valor: préstamos con garantía hipotecaria e hipotecas inversas. Para que pueda obtener un préstamo con garantía hipotecaria, los prestamistas a menudo requieren que tenga una fuente constante de ingresos para que pueda realizar pagos mensuales. Dado que muchas personas mayores están jubiladas y tienen un presupuesto limitado, es posible que no califiquen. Ahí es donde entra en juego una hipoteca inversa.

Para calificar para una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda, el tipo más común de hipoteca inversa, debe tener al menos 62 años y ser dueño de su casa o tener una hipoteca con un saldo bajo, además de cumplir con una serie de otros requisitos, como la casa es su residencia principal y sigue siéndolo. También debe poder seguir pagando los impuestos a la propiedad y el seguro de propietario de la vivienda y reunirse con un consejero aprobado por HUD.

Hay algunas formas en que puede tomar el préstamo, incluso como una suma global por adelantado, como una línea de crédito que puede utilizar según sea necesario hasta que haya agotado la línea de crédito, o como pagos mensuales regulares.

Las hipotecas inversas generalmente tienen tasas de interés variables, pero las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda pueden ofrecer tasas fijas. El interés no es deducible de impuestos hasta que el préstamo se cancele al menos parcialmente y, a diferencia de un préstamo tradicional, no realiza ningún pago mensual de capital o intereses al prestamista mientras vive en la casa. En cambio, usted es responsable de reembolsar el préstamo una vez que se mude de forma permanente o venda la casa. O su patrimonio puede liquidar el préstamo una vez que fallezca.

Todo esto suena bastante bien, ¿verdad? Solo tenga en cuenta que, si bien no es responsable de pagar el capital o los intereses mensualmente, es responsable de mantenerse al día con los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y el mantenimiento de la propiedad. Si no lo hace, podría dejar de pagar su hipoteca inversa y el prestamista podría ejecutar la ejecución hipotecaria de su vivienda.

Ahora que tenemos los conceptos básicos, profundicemos en los detalles.

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

Hay tres tipos de hipotecas inversas: hipoteca para un solo propósito, propietaria y de conversión del valor neto de la vivienda.

Hipoteca inversa de propósito único

Si necesita dinero para un propósito específico, como una mejora del hogar, una hipoteca inversa de propósito único podría ser una buena opción para usted. Estos préstamos son ofrecidos por algunas organizaciones sin fines de lucro y agencias gubernamentales estatales y locales para permitir a los prestatarios hacer cosas como mantener sus propiedades, hacer mejoras en el hogar médicamente necesarias, como rampas para sillas de ruedas, o pagar sus impuestos a la propiedad. La advertencia es que debe usar el préstamo solo para el propósito previsto que especifica el prestamista.

Las hipotecas inversas de propósito único tienden a costar menos que otras opciones de hipotecas inversas, pero también son las más elusivas ya que solo están disponibles a través de ciertas agencias gubernamentales estatales y locales y organizaciones sin fines de lucro. Comuníquese con los recursos locales para personas de la tercera edad, como una Agencia del Área sobre el Envejecimiento, para ver si tienen alguna información sobre hipotecas inversas de propósito único disponibles en su área.

Hipoteca inversa propietaria

Una hipoteca inversa propietaria es un préstamo privado otorgado por una empresa. Generalmente, se puede utilizar para cualquier propósito. Dado que es un préstamo privado, no está sujeto a las mismas restricciones en dólares que ve con las hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda, pero es posible que pague más por él. Eso podría significar un monto de préstamo más alto si tiene una casa de alto valor.

Una de las desventajas de las hipotecas inversas patentadas es que tienden a tener tarifas más altas. Cuanto más pida prestado, más altas pueden ser esas tarifas. Además, tenga en cuenta que los términos del préstamo varían de un prestamista a otro. Por lo tanto, compare diferentes montos, costos y términos de préstamos. E incluso si los prestamistas no le piden que consulte a un asesor financiero, probablemente sea una buena idea que un tercero neutral le explique los beneficios y los costos anuales totales de cada opción.

Hipotecas de conversión sobre el valor neto de la vivienda

Las hipotecas de conversión sobre el valor acumulado de la vivienda, o HECM, son hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal y respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Los préstamos se pueden utilizar para cualquier propósito y, a menudo, tienen costos más bajos que las hipotecas inversas propietarias. Pero debido a que estos son préstamos asegurados por el gobierno federal, los requisitos pueden ser más estrictos y simplificados.

Estas son algunas de las calificaciones de elegibilidad de HECM.

El prestatario debe tener 62 años o más
Su hogar debe ser su residencia principal
Su casa debe ser una residencia unifamiliar, un proyecto de condominio aprobado por HUD, una casa prefabricada que cumpla con los requisitos de la FHA o un edificio de dos a cuatro unidades donde usted ocupe una unidad.
Usted es dueño de su casa o tiene un saldo hipotecario lo suficientemente bajo como para pagarlo con los fondos del préstamo.
Tiene los medios financieros para seguir pagando los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios de viviendas, las reparaciones y el mantenimiento de su vivienda y las tarifas de la asociación de propietarios, si corresponde.
No está atrasado en ninguna deuda federal
Debe visitar a un asesor financiero aprobado por el gobierno federal, quien le explicará el proceso de HECM, los requisitos, los costos y las alternativas de préstamo.

El monto de su préstamo se basa en la edad del prestatario más joven (o cónyuge no prestatario elegible), el valor de su vivienda (o el monto máximo de reclamo o precio de venta, el que sea menor) y la tasa de interés. En general, ser mayor y tener más valor líquido en su vivienda significa que puede pedir prestado más dinero. Sin embargo, independientemente del valor de su casa, la cantidad máxima que puede pedir prestada con un HECM es $ 679,650. Pero incluso si su casa vale $ 679,650, no necesariamente calificará para el monto total.

Preguntas importantes que debe hacerse antes de firmar una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas son contratos complicados que pueden tener graves implicaciones para su futuro si no planifica adecuadamente. Debe considerar el costo total del préstamo, qué tan bien resuelve los problemas que enfrenta, qué sucederá si el valor de la propiedad cae y termina debiendo más de lo que vale su casa y una serie de otras preguntas. Un asesor financiero puede ayudar a explicarle los detalles de su préstamo para que pueda tomar la mejor decisión.

Cuales son los costos?

Antes de elegir una hipoteca inversa, solicite una lista detallada de los costos totales asociados con el préstamo, con un desglose de qué tarifas se cobrarán por adelantado y cuáles se cobrarán durante el plazo del préstamo. Aquí tiene una idea de lo que puede esperar de los HECM.

Prima del seguro hipotecario: es para pagar el seguro hipotecario de la FHA. Se le cobrará un MIP inicial al cierre equivalente al 2% del monto del préstamo. Luego, se le cobrará el 0.5% del monto pendiente del préstamo anualmente. El costo de MIP suele ser constante entre los prestamistas.
Costos de terceros: para determinar el valor de su vivienda (y, por extensión, su valor líquido), su prestamista puede exigirle que obtenga y pague una tasación. También podría requerir que pague una búsqueda de título, seguro, encuestas, inspecciones, impuestos hipotecarios, tarifas de registro y más. Los costos y requisitos de terceros pueden diferir entre prestamistas, así que asegúrese de comparar sus opciones.
Tarifa inicial: el prestamista le cobrará una tarifa inicial por procesar el préstamo. La tarifa inicial puede ser la mayor entre $ 2,500 o el 2% de los primeros $ 200,000 del valor de su vivienda, más el 1% del monto superior a $ 200,000. Eso significa que si su casa vale $ 300,000, el prestamista puede cobrarle $ 4,000 sobre los primeros $ 200,000 de valor + $ 1,000 sobre los $ 100,000 restantes, para igualar una tarifa de originación de $ 5,000. Las tarifas de originación pueden diferir entre prestamistas y a menudo son negociables, por lo que si dos préstamos parece similar en costo, puede intentar preguntar si alguno de los prestamistas reducirá su tarifa para obtener su negocio. Y debe saber que las tarifas de originación de HECM actualmente tienen un límite de $ 6,000.
Tarifas de servicio: los prestamistas pueden cobrar una tarifa de servicio máxima de $ 30 por mes para préstamos con tasa de interés fija y préstamos con tasas de interés que se ajustan anualmente. Para préstamos que tienen tasas de interés que se ajustan mensualmente, los prestamistas pueden cobrar un máximo de $ 35 por mes.
Impuestos y seguros sobre la propiedad: si su prestamista determina que usted no tiene la capacidad financiera para pagar los impuestos y el seguro sobre la propiedad, puede solicitarle que reserve una cierta cantidad de su préstamo para realizar estos pagos como parte del préstamo. Eso significa que pagaría intereses sobre el dinero que usa para hacer los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de los propietarios de viviendas, y el costo de estos pagos se deducirá de los fondos que reciba.

¿Qué problema pretende solucionar este préstamo?

Si planea vivir su vida en su casa actual y desea una hipoteca revertida para proporcionar efectivo para los gastos de subsistencia, es posible que desee hacer un presupuesto. Hágase algunas preguntas importantes.

¿Cuáles son sus gastos de subsistencia actuales? Además de cosas como alimentos, asegúrese de incluir en este cálculo los costos médicos, los impuestos a la propiedad, el seguro para propietarios de viviendas y las tarifas de la Asociación de propietarios.
¿En qué estado se encuentra tu casa? ¿Tendrá que pagar reparaciones importantes en un futuro próximo o a largo plazo? Si es así, obtenga una estimación de lo que podrían costar. El mantenimiento de su propiedad será parte de su contrato de hipoteca inversa, por lo que debe asegurarse de tener suficiente dinero para hacer reparaciones y mantener actualizados los sistemas de plomería y electricidad.
¿Tiene un fondo de emergencia para gastos no planificados, como desastres naturales y gastos médicos imprevistos?
Cuando toma el monto total del préstamo menos los gastos del préstamo, ¿cuánto le queda?
¿Cuánto durará eso? Algunas opciones de desembolso de préstamos ofrecen un pago mensual regular durante el tiempo que viva en su casa, independientemente del saldo total. Otros le darán una cantidad finita en dólares que puede tomar como una suma global, línea de crédito o pagos mensuales regulares hasta que se haya desembolsado todo el préstamo.

Si planea mudarse a una residencia asistida u otro centro médico una vez que ya no pueda vivir solo, querrá asegurarse de tener fondos suficientes para pagar sus nuevos arreglos de vivienda. Eso significa una de dos cosas. O su hipoteca inversa lo deja con suficiente valor líquido de la vivienda para que pueda vender su casa, liquidar su préstamo y pagar sus nuevos arreglos de vivienda o su desembolso inicial es lo suficientemente grande como para durar durante esa transición y tendrá suficiente dinero en el banco para devolver el préstamo.

¿Qué pasa si el monto del préstamo excede el valor de su casa?

Los préstamos HECM asegurados por la FHA son sin recurso, lo que significa que si la obligación total del préstamo excede el valor de su casa cuando se vende, usted o su patrimonio solo deben pagar el 95% del valor tasado actual de su casa. El seguro de la FHA cubrirá el resto.

Los términos de las hipotecas inversas patentadas varían, por lo que si va a inscribirse en una de estas, asegúrese de comprender de qué serán responsables usted o su patrimonio si el monto del préstamo supera el valor de su vivienda.

¿Qué dejarás a tus herederos?

Una hipoteca inversa debe reembolsarse una vez que el último prestatario fallezca o se mude permanentemente de la casa. Eso significa que si tenía la intención de dejar su casa a sus hijos o nietos, ellos tendrán que liquidar el saldo de su préstamo para poder quedarse con la casa. Si no pueden pagar el saldo del préstamo, tendrán que vender la casa y, cuando lo hagan, es posible que el valor de su casa no sea lo suficientemente alto para cubrir el costo del préstamo y dejarles una herencia en forma de efectivo. . Si la hipoteca inversa es un HECM asegurado por la FHA, y el saldo del préstamo es mayor que el valor de la vivienda, solo tendrán que pagar el 95% del valor de tasación actual de la vivienda.

Alternativas de hipoteca inversa

Si desea quedarse en su casa pero no puede permitírselo, y los costos asociados con las hipotecas inversas son demasiado onerosos, hay algunas otras opciones que puede considerar. Una opción es la venta con arrendamiento posterior. Una venta con arrendamiento posterior es cuando un inversionista compra su casa y acuerda arrendarla a usted en forma de arrendamiento a largo plazo por un alquiler acordado. Esto puede permitirle seguir viviendo en la casa, pero también le da acceso al efectivo de la compra de la casa.

¿Tiene problemas económicos? Pedir ayuda.

Una alternativa a la venta con arrendamiento posterior tradicional es que sus hijos compren su casa, si pueden, y se la devuelvan a usted. Si sus hijos tienen ingresos estables, es posible que califiquen para una hipoteca tradicional y, al juntar sus recursos financieros, es posible que puedan hacer el pago inicial y los costos de cierre requeridos. Este arreglo no funciona para todas las familias, pero es una posible solución.

Otras opciones incluyen vender su casa y reducir su tamaño a una propiedad más pequeña y asequible. O también podría intentar refinanciar para reducir los pagos de su hipoteca.

Conclusión

Las hipotecas inversas son una herramienta a través de la cual las personas mayores pueden extraer efectivo del valor acumulado de la vivienda que han construido sin tener que vender su propiedad directamente. Pero son contratos financieros costosos y complicados y deben celebrarse con cuidado. Asegúrese de discutir completamente lo que significa obtener una hipoteca revertida con las personas involucradas. Si está considerando una hipoteca inversa, es una buena idea reunirse con un asesor independiente de hipotecas inversas para revisar el contrato y los costos en detalle.

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