Puntos hipotecarios: ¿Qué son y cuándo son una buena idea?

Cuando obtiene una hipoteca, su prestamista le ofrece una tasa de interés basada en varios factores, incluidas las tasas de mercado y su perfil crediticio.

Los prestamistas también le ofrecen la oportunidad de pagar una tasa hipotecaria más baja comprando puntos hipotecarios, a veces llamados "puntos de descuento".

Los puntos se valoran como un porcentaje del costo de su hipoteca. Cada punto que compra reduce su tasa de interés en una cierta cantidad que variará según el prestamista. Comprar puntos tiene sentido financiero cuando permanece en su casa el tiempo suficiente, porque puede ahorrar más en intereses con el tiempo de lo que pagó por el punto.

Siga leyendo para aprender cómo funcionan los puntos hipotecarios para que pueda decidir si comprar puntos tiene sentido para usted.

¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?

Durante el cierre de su préstamo hipotecario, su prestamista puede ofrecerle la oportunidad de reducir su tasa de interés comprando puntos hipotecarios. Cada punto hipotecario cuesta el 1% del monto que está pidiendo prestado. Si pide prestados $ 100,000, un punto cuesta $ 1,000. Si pide prestados $ 200,000, le costará $ 2,000. Usted paga esta tarifa durante el cierre, por lo que los puntos aumentan el costo inicial de comprar una casa. Incluso puede comprar solo una parte de un punto, como ½ punto por $ 500 o ¾ de un punto por $ 750 en un préstamo de $ 100,000.

Cada punto, o parte de un punto, reduce su tasa de interés en una cantidad específica que varía según el prestamista. Por ejemplo, si su prestamista ofrece una reducción de la tasa de interés del 0.25% por cada punto que compre en un préstamo con una tasa de interés inicial del 4.25%, comprar un punto reduciría su tasa de interés al 4%.

Los puntos se enumeran en la estimación de su préstamo, así como en la página 2, sección A de su declaración de cierre. Todos los puntos enumerados en estos documentos deben estar relacionados con una reducción en la tasa de interés de su hipoteca.

Tome nota: algunos prestamistas también se refieren a otras tarifas y costos iniciales como puntos, pero los puntos en la estimación de su préstamo y la divulgación de cierre deben ser puntos de descuento conectados a una tasa de interés con descuento.

¿Debería comprar puntos hipotecarios?

La compra de puntos depende principalmente de cuánto tiempo planeas quedarte en casa.

Los puntos pueden costar miles de dólares por adelantado, lo que aumenta el costo de obtener su hipoteca. Pero debido a que se reduce su tasa de interés, el dinero que ahorra en pagos mensuales puede eventualmente compensar el costo inicial. Una vez que haya cubierto el costo de los puntos que pagó al cierre, todos los ahorros adicionales de la tasa de interés más baja son dinero extra en su bolsillo.

Para averiguar si comprar puntos tiene sentido para usted, calcule cuánto tiempo le llevará cubrir el costo inicial en función de cuánto podría ahorrar.

Supongamos que quiere pedir prestados $ 200,000 para una casa, con el costo inicial de un punto de $ 2,000. Divida $ 2,000 por la cantidad que ahorra cada mes gracias a la reducción de su tasa de interés para ver cuántos pagos mensuales necesitará para alcanzar el punto de equilibrio.

Dado que la cantidad específica que ahorra varía en función de su prestamista, deberá calcular cuál sería su tasa, y el pago mensual, tanto con puntos como sin ellos. Veamos un ejemplo.

Haciendo las matemáticas

Tomemos los $ 200,000 que quiere pedir prestados para una casa. Si se aprueba una hipoteca a 30 años al 4.25%, su pago mensual al capital e intereses sería de $ 984.

Un punto: si compraste un punto con un descuento de 0,25 puntos porcentuales, reducirías tu tasa al 4%.
- Ahorros mensuales: Su pago mensual se reduciría de $ 984 a $ 955, ahorrándole $ 29 al mes.
- Punto de equilibrio: divida el costo en puntos por sus ahorros mensuales ($ 2,000 / $ 29 = 69 meses). Le tomaría casi seis años cubrir los gastos del dinero que gastó por adelantado para comprar el punto.

Cuatro puntos: si compró cuatro puntos para obtener un descuento de 1 punto porcentual, reduciría su tasa al 3,25%.
- Ahorros mensuales: Su pago mensual se reduciría de $ 984 a $ 870, ahorrándole $ 114 al mes.
- Punto de equilibrio: divida el costo en puntos por sus ahorros mensuales ($ 8,000 / $ 114 = 70 meses). Nuevamente, le tomaría casi seis años alcanzar el punto de equilibrio.

En estos ejemplos, necesitaría permanecer en su casa durante 69 meses o más para cubrir el costo de los puntos que compra y comenzar a ahorrar dinero en su hipoteca.

Es difícil predecir cuánto tiempo permanecerá en su casa. Después de todo, la vida pasa. Pero trate de precisar una estimación realista para que tenga una mejor oportunidad de tomar la decisión correcta sobre si comprar puntos.

Comparación de ofertas de préstamos hipotecarios

Comprender cómo funcionan los puntos es solo un factor importante en su decisión. También es importante saber cómo funcionan al comparar las tasas de préstamos. Esto se debe a que si dos prestamistas le ofrecen la misma tasa de interés, pero uno le cobra un punto y el otro no, el prestamista que no le cobra el punto está ofreciendo un mejor trato.

Mientras busca un préstamo, si dos prestamistas le ofrecen un préstamo de tasa fija de $ 200,000 al 4.25%, pero uno le cobra un punto por esa tasa, usted pagaría $ 2,000 adicionales por adelantado con ese prestamista para obtener la misma tasa del otro prestamista de forma gratuita. Por eso es tan importante comparar cuidadosamente y comprender los términos del préstamo antes de decidirse por la oferta de un prestamista.

Conclusión

Los puntos de descuento hipotecario le permiten reducir su tasa de interés esencialmente pagando los intereses por adelantado. Cada punto que compra tiene un precio del 1% de la cantidad que está pidiendo prestado. Comprar puntos puede ahorrarle dinero en intereses a lo largo del tiempo, pero solo si permanece en la casa el tiempo suficiente para que la tasa de interés con descuento compense el costo inicial de los puntos. Haga los cálculos para averiguar si comprar puntos es la mejor opción para usted cuando obtiene un préstamo hipotecario.

Obtenga más información: Cómo obtener una excelente tasa hipotecaria

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