¿Cuánto vale mi casa? Cómo evaluar su propia casa

Alguna vez se preguntó: "¿Cuánto vale mi casa?"

Cuando hacemos un seguimiento de nuestro patrimonio neto , una de las partidas es el valor de nuestra casa. Lo mantenemos como una compensación contra la hipoteca, de lo contrario nuestro patrimonio neto estaría desequilibrado.

Uno de los desafíos con los valores de las viviendas es que es difícil marcarlos en el mercado. “Mark to market” simplemente significa asignar un valor basado en lo que el mercado ha determinado que es el precio real. Es fácil cuando tiene acciones de una empresa pública: se negocia todo el tiempo todos los días en los mercados públicos. Si desea conocer el precio de las acciones de Apple, busque APPL .

Las casas no lo son. Tienes "comparables", que creo que es algo que la gente inventa con las evaluaciones porque es mejor que nada, pero esos no son realmente precisos. Incluso si vive en un condominio con unidades idénticas, hay suficiente variación que no es precisa. ¿Es igual una habitación de 2 dormitorios y 1 baño en el primer piso que la misma cama / baño en el piso superior? ¿Cuánto vale el último piso? Demasiada variación.

Mi solución para nuestro seguimiento es establecer el valor de la vivienda al precio de compra y dejarlo así para siempre. Me gusta porque es simple y no me importa el valor de la vivienda cuando se trata de nuestro patrimonio neto (lamentablemente, esto es bastante poco común ya que la mayor parte del patrimonio neto de American está bloqueado en el valor neto de la vivienda ).

¿Qué afecta el valor de la vivienda?

Antes de entrar en tasaciones y datos, es posible que se pregunte qué factores podrían afectar los valores de su casa. Me dirigí al Dr. Michael E. Bitter, profesor distinguido de contabilidad de Rinker en la Universidad Stetson. Enumeró los siguientes como factores principales que afectan el valor de la casa de uno:

• Barrio / ubicación,
• Tamaño de la casa (por ejemplo, dormitorios y baños),
• Zonificación escolar,
• Tasas de interés hipotecarias,
• Mercados de vivienda regionales y nacionales

Y al vender una casa, los factores adicionales incluyen el atractivo exterior y los precios.

También agrega:

Para la mayoría de los profesionales jóvenes, la casa de uno será, con mucho, el activo más grande (y menos líquido) poseído. La valoración de su casa afecta su patrimonio neto y su capacidad de pedir prestado contra la vivienda.

La valoración también es importante para determinar que tiene un valor de reemplazo adecuado en la póliza de propietario de vivienda. Dicho esto, si bien es bueno tener una idea razonable del valor de su casa, no es fundamental a menos que esté planeando venderla.

¿Es importante conocer el valor de la vivienda?

Quizás se esté preguntando ... ¿por qué es importante conocer el valor de nuestra casa? Si no estamos vendiendo, ¿es realmente importante hacer un seguimiento de ese tipo de cosas?

El profesor Robert Solomon, profesor clínico de derecho en la Facultad de derecho de UC Irvine, explica que hay muchas razones por las que desea saberlo.

Si vendes, es muy importante. Si está pidiendo prestado contra el valor, es algo importante, pero el banco hará el trabajo de valoración por usted y su principal preocupación es la capacidad de pago. Si está cerca de jubilarse o mudarse, es muy importante.

Si es más joven, está formando una familia y espera vivir en la casa durante más de cinco años, es menos significativo y estimar el valor futuro es bueno a medida que determina la riqueza, pero todo está en el papel y no es tan importante.

Cuando le pregunté si se hacía demasiado hincapié en los valores de la vivienda, me dijo:

Depende de quién sea usted y de su situación financiera general. El valor acumulado de la vivienda y la educación siguen siendo las principales formas de generar riqueza en los Estados Unidos. Si tiene hijos y tiene pocos ahorros, puede esperar pedir prestado contra el valor líquido de la vivienda para pagar la universidad.

Si no tiene hijos o si están solos, es posible que dependa del valor líquido de la vivienda para la jubilación, pero es posible que no. Si espera mudarse, puede estar contento con pagar su hipoteca y tener suficiente capital para el pago inicial, pero no quiere estar bajo el agua.

Las circunstancias cambian y el valor de la vivienda es solo un factor.

Si tiene una razón específica para saberlo, como un préstamo con garantía hipotecaria, es importante obtener una cifra exacta. Puede valer la pena pagarle a alguien (y el banco puede obligarlo a hacerlo) para obtener una evaluación precisa.

Si solo desea conocer sus propias necesidades personales, una tasación gratuita suele ser suficiente.

Veamos cuáles son algunas de esas opciones ...

Utilice una tasación real

Puede llegar un momento en que necesitemos una tasación de la vivienda, tal vez para un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito . En caso de que lo hagamos, lo trataré como una tasación precisa de la vivienda y ajustaré el valor de nuestra vivienda en la hoja de cálculo.

Por lo que vale, si obtenemos una tasación “profesional”, ajustaría el valor de nuestra casa a los resultados de esa tasación.

Usar evaluaciones de impuestos

Es lo que usa el recaudador de impuestos para evaluar los impuestos a la propiedad, parece razonable usar esto para valorar su casa.

La parte complicada de esta cifra es que puede intentar disminuirla, para reducir su carga tributaria, y eso podría significar que su valor es menor de lo que se vendería. Si está de acuerdo con esta discrepancia, esta parece una buena manera de falsificar una "marca para el mercado" cada pocos años.

Utilice las tasas históricas de crecimiento del precio medio de la vivienda

Los datos históricos del censo de EE. UU. Han demostrado que los precios medios de las viviendas no aumentan tan rápido.

En 1940, el precio medio de una vivienda era de 2938 dólares. (estas cifras NO han sido ajustadas por inflación)

En 2000, el precio medio de una vivienda era de 119.600 dólares.

Esa es una tasa de crecimiento anual de alrededor del 6,37%. (si se ajusta a la inflación, la tasa de crecimiento es de un mero 2,3%)

Podría ser más específico a nivel estatal; para Maryland, esa es una tasa de crecimiento del 6.67%. (es incluso más bajo si solo mira desde 1990-2000, la tasa de crecimiento es de solo 2.28%)

Establezca la tasa de crecimiento al 6% anual, de modo que tenga un pequeño búfer y luego déjelo solo.

Utilice la inflación

Me encanta escuchar historias de personas que compraron casas en 1980 por $ 30,000 y luego las vendieron 20 años después por una buena suma. Los números aumentan porque todo se vuelve grande en 20 años. $ 30,000 en enero de 1980 es el equivalente a $ 65,000 en enero de 2000 (la forma correcta de pensarlo es que durante esos 20 años, el poder adquisitivo de un dólar se redujo a la mitad)

¿Cuál es la cifra de inflación que debemos usar? Creo que el CPI-U (inflación para todos los consumidores urbanos, todos los artículos excepto los alimentos y la energía) es probablemente la mejor opción y puede obtener las cifras del BLS .

Los números de cada mes no son la inflación mensual, es la inflación de los últimos 12 meses hasta ese mes. Entonces, septiembre de 2017 que muestra 1.7% indica que cuando se incluye septiembre, la inflación de los 12 meses anteriores fue 1.7%.

Si tuviera que usar esto, miraría la cifra de inflación para diciembre de cada año, ajustaría el valor de mi casa una vez al año y lo llamaría un día.

Use las herramientas de precios de la vivienda para verificar

Hay un montón de herramientas que puede utilizar para obtener una tasación gratuita de viviendas en línea. Dado que está haciendo esto con fines de seguimiento, no desperdiciaría dinero en esto.

En cuanto a la precisión, es difícil de decir. Asegúrese de que la información que tengan sobre su hogar sea precisa, incluidos, entre otros, los pies cuadrados, los dormitorios, los baños y la antigüedad del hogar.

Compramos nuestra casa hace cuatro años, por lo que la "precisión" será simplemente un valor porcentual del valor de nuestra casa. Curiosamente, nuestra casa no apareció en muchas de estas herramientas, por lo que no habrá una cifra de precisión.

Estas son algunas de las herramientas gratuitas de tasación de viviendas más populares que encontré (con algunas salvedades y advertencias):

1. Zillow : son uno de los sitios inmobiliarios más grandes y ofrecen un Zestimate, que es una estimación del valor de su casa. Puede registrarse para obtener una cuenta, reclamar una casa y le enviarán actualizaciones por correo electrónico si cambia su Zestimate. (Precisión 2,4%)
2. Redfin : Redfin es tanto un sitio de investigación de bienes raíces como una agencia de corretaje, pero cuando reclama su casa, puede obtener una estimación del valor de la vivienda en función de las características de su casa.
   (Precisión -19,1%)
3. Realtor.com : a diferencia de los otros sitios, que están orientados a hogares, realtor.com tiene la búsqueda de casas, estimaciones y todo eso; sino también artículos y videos relacionados con el sector inmobiliario. Tienen una herramienta de estimación de viviendas en su sitio, que no requiere que inicie sesión o reclame una casa para ver una estimación de viviendas. Lamentablemente, nuestra casa no estaba en la lista (lo cual es extraño, todos nuestros vecinos están en la lista).
4. eepraisal.com : extraerán datos de una variedad de fuentes, incluido Zestimate de Zillow, para tomar una determinación. Su herramienta muestra las ventas vecinas de una manera conveniente. No tenían un presupuesto de eppraisal.com para nuestra casa.
5. Trulia - Trulia es similar a Zillow en su diseño y propósito, pero no ofrece una estimación del valor de la vivienda.
6. Estimador de valor de vivienda de Chase : ingrese su dirección, haga clic en Obtener valor y obtenga una estimación directamente de Chase. No puedo decir qué datos alimentan esta herramienta, pero para mi dirección no había una estimación. Saqué una estimación de nuestra casa anterior y parecía dentro de un rango razonable.
7. ReMax : como corredor, ReMax probablemente quiera vender su casa, pero puede usar su herramienta de todos modos. Lamentablemente, nuestra dirección no aparece en la lista por alguna razón. La herramienta es fácil de usar, incluye un bonito mapa de Google. y puedes volar por tu vecindario echándote un vistazo a las ventanas financieras de tu vecino.
8. HomeGain ( no use esta herramienta ) - Detuve el proceso de obtener una estimación del valor de la vivienda porque requería que mi nombre, número de teléfono y correo electrónico se enviaran a AgentHomeValues.com - No quería que un "agente experto" me diera me un "análisis de mercado detallado". Me saltaría a estos chicos.

Si tuviera que hacer esto, simplemente elegiría Zillow y normalizaría la cifra a mi precio de compra en el año uno y tomaría los ajustes. Entonces, si comprara una casa por $ 100,000 y Zillow dijera que vale $ 50,000, duplicaría el Zestimate de Zillow desde ahora hasta la eternidad.

¿Cómo maneja el valor de su casa en el seguimiento del patrimonio neto?