¿Cuándo vale la pena refinanciar una hipoteca?
Refinanciar su hipoteca significa que reemplaza su hipoteca existente por una nueva. Su nueva hipoteca paga la anterior, y luego usted es responsable de pagar su nueva hipoteca. Pero, ¿cuándo, si es que alguna vez, es el momento adecuado para hacer esto?
¿Cuándo tiene sentido para refinanciar?
En general, si puede ahorrar dinero en su hipoteca actual refinanciando, podría tener sentido explorar. Aquí hay algunas situaciones en las que ese podría ser el caso.
Utilice nuestra calculadora para ver si vale la pena refinanciar
Las tasas hipotecarias han bajado.
Las tasas hipotecarias pueden fluctuar, ya que se ven afectadas por una variedad de factores, incluida la política monetaria de la Reserva Federal de los EE. UU., Los movimientos del mercado, la inflación, la economía y factores globales.
Si las tasas hipotecarias caen, es posible que pueda ahorrar si obtiene una tasa de interés más baja que la que tiene en su préstamo actual, dice Steven Fung, líder de ventas de la entidad crediticia hipotecaria en línea Clara Lending .
Esto se conoce como financiamiento de tasa y plazo , cuando refinancia su hipoteca por una con una tasa de interés más baja y una que generalmente tiene el mismo plazo restante.
Entonces, ¿cuánto deberían bajar las tasas hipotecarias antes de considerar la refinanciación? La regla práctica tradicional dice refinanciar si su tasa es de uno a dos por ciento por debajo de su tasa actual.
Pero en realidad, las metas y necesidades financieras de cada prestatario son diferentes, dice Fung. Una reducción del uno por ciento en la tasa de interés puede generar ahorros significativos en una hipoteca de $ 1 millón, pero será menos beneficiosa para una hipoteca de $ 100,000.
Hay costos asociados con el refinanciamiento que es importante sopesar si está pensando en refinanciar (se tratan con más detalle a continuación).
Otro momento en el que el refinanciamiento puede ser útil es si tiene una hipoteca de tasa fija y prevé que las tasas de interés seguirán cayendo. En este caso, es posible que desee explorar la conversión a una hipoteca de tasa ajustable (ARM).
Con un ARM, la tasa de interés cambia con el tiempo, generalmente en relación con un índice, por lo que sus pagos pueden subir o bajar.
La conversión a un ARM puede tener más sentido si planea mudarse en unos años, dice Fung, ya que está renunciando a la estabilidad de un préstamo de tasa fija. Tenga en cuenta que si las tasas de interés suben, su ARM probablemente también lo hará.
Una cosa a tener en cuenta: la tasa inicial que obtiene con un ARM permanece en vigencia por un período limitado; esto podría variar de un mes a cinco años o más.
Su casa ha aumentado de valor.
Si el valor de su casa ha aumentado, también puede obtener algún beneficio del refinanciamiento, especialmente si tiene otras deudas con intereses altos que pagar.
Cuando obtiene una refinanciación con retiro de efectivo, obtiene una nueva hipoteca que es mayor de lo que adeudaba anteriormente y recibe la diferencia en efectivo. Un refinanciamiento con retiro de efectivo es una alternativa a un préstamo con garantía hipotecaria.
Por ejemplo, digamos que sacó una hipoteca de $ 160,000 hace cinco años por una casa de $ 200,000 (ya hizo un pago inicial de $ 40,000). Después de realizar pagos hipotecarios regulares, ahora solo debe $ 100,000 en la hipoteca.
Pero debido a que el mercado inmobiliario ha subido, el valor de su casa ha aumentado; ahora vale 250.000 dólares. Debido a que la casa es más valiosa, es posible que pueda refinanciar por más del saldo de su hipoteca, que es $ 100,000.
Si termina refinanciando, digamos, por $ 120,000, ahora puede tomar la diferencia de $ 20,000 en efectivo y usarla para pagar deudas con intereses altos o para compras importantes, mejoras en el hogar, etc.
Con el refinanciamiento con retiro de efectivo, es importante asegurarse de usar el dinero de manera responsable y no contraer deudas insostenibles; recuerde que es parte de un préstamo, por lo que tendrá que pagarlo junto con el resto de su hipoteca.
También querrá asegurarse de no terminar pagando más en intereses hipotecarios que el interés que pagaría por cualquier deuda que esté usando el efectivo para pagar.
Su crédito ha mejorado.
Su puntaje de crédito es un factor importante para determinar la tasa de su hipoteca. En términos generales, cuanto mayor sea su puntaje crediticio, menor será la tasa de interés que recibirá.
Veamos una simple ilustración. Si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años de $ 150,000 y su puntaje de crédito FICO está dentro del rango de 660-679, la Calculadora de ahorros de préstamos myFICO calcula que podría pagar 4.522 por ciento de APR (según las tasas de interés al 2 de febrero de 2017) .
Con esta tasa de interés, su pago mensual sería de $ 762 y su interés total pagado durante los 30 años ascendería a $ 124,316.
En comparación, si su puntaje crediticio estuviera en el rango de 700 a 759, la calculadora estima que su pago mensual bajaría a $ 727. Durante la vigencia del préstamo, podría ahorrar $ 12,417 en intereses.
Las tasas hipotecarias están subiendo y actualmente tiene una hipoteca de tasa ajustable.
Si las tasas hipotecarias están aumentando y actualmente tiene un ARM, es posible que desee considerar refinanciar y convertir a una hipoteca de tasa fija. Eso es porque con una ARM, su tasa puede aumentar más de lo que pagaría con una hipoteca de tasa fija. Si le preocupan los aumentos futuros de las tasas de interés, una hipoteca de tasa fija podría brindarle tranquilidad.
Consejos para averiguar si la refinanciación es adecuada para usted
Calcula tu punto de equilibrio.
"Cada refinanciamiento tiene un punto de equilibrio, un punto en el tiempo en el que los costos asociados con el refinanciamiento del préstamo son iguales a los ahorros", dice Fung.
Averigüe cuánto tiempo puede tardar su refinanciamiento en amortizarse. Para hacer esto, divida los costos de cierre de su hipoteca por los ahorros mensuales que obtendrá con su nueva hipoteca. Si está pagando $ 5,000 en costos de cierre, pero ahorrará $ 200 por mes como resultado del refinanciamiento, le tomará 25 meses alcanzar el punto de equilibrio.
“En algunos casos, los números simplemente no cuadran a su favor, y es mejor que se quede con su préstamo actual”, aconseja Fung.
Si no planea quedarse en su casa después del punto de equilibrio, probablemente no tenga sentido refinanciar.
Utilice una calculadora de refinanciamiento de hipotecas.
Al ingresar su tasa de interés actual, pago mensual y los términos de su préstamo nuevo (o su mejor estimación), una calculadora puede mostrarle cómo se compararían los costos de las dos hipotecas.
Incluya las tarifas en la imagen.
Refinanciar una hipoteca puede resultar caro. Aquí hay algunas tarifas típicas que puede tener que pagar:
- Una tarifa de solicitud de hipoteca (que puede oscilar entre $ 250 y $ 500).
- Tarifa de originación (alrededor del 1 por ciento del valor de su préstamo).
- Tarifa de tasación ($ 300 a $ 600).
Asegúrese de saber qué costos esperar y si puede pagarlos.
Considere el plazo de su nuevo préstamo.
"La mayoría de la gente piensa que si la tasa es más baja, deberían refinanciar automáticamente, ¡pero no tan rápido!" Dice Fung. "Recuerde, junto con ese pago más bajo vienen otros 30 años de liquidación de ese préstamo, lo que podría aumentar la cantidad total de interés que pagará durante la vigencia del préstamo".
Antes de que decida refinanciar, calcule su punto de equilibrio y cómo se compararían los costos generales, incluido el interés total, de su hipoteca actual y su nuevo préstamo.
Tenga en cuenta que el refinanciamiento generalmente tiene más sentido antes del plazo de su hipoteca.
En los primeros años del plazo de su hipoteca, sus pagos se destinan principalmente al pago de intereses. En los últimos años, comienza a pagar más capital que intereses, lo que significa que comienza a acumular capital: la cantidad de su casa que realmente posee.
Una vez que refinancia, es como si estuviera comenzando de nuevo. Digamos que ha estado pagando su antigua hipoteca durante 10 años, y le quedan 20 años para terminar. Si refinancia luego con una nueva hipoteca a 30 años, ahora comenzará a 30 años nuevamente.
Averigüe si está dispuesto a invertir el esfuerzo.
Refinanciar, al igual que solicitar una hipoteca, puede llevar mucho tiempo y esfuerzo. Es posible que deba obtener documentación adicional y dedicar tiempo a comprender sus opciones, así que considere si los ahorros que podría recibir compensan este esfuerzo adicional.
Sepa cuál es su puntaje crediticio.
Dado que su crédito puede afectar su tasa de interés, debe saber en qué forma se encuentra . Si no tiene una buena reputación, es posible que desee tomar medidas para mejorarlo antes de refinanciar.
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