Cómo preparar sus finanzas para comprar una casa
Si está pensando en comprar una casa, querrá analizar detenidamente sus finanzas para asegurarse de que está listo para este nuevo compromiso.
De hecho, sus finanzas son tan importantes que querrá comenzar a trabajar en ellas mucho antes de estar listo para solicitar una hipoteca. De esa manera, si necesita mejorar sus finanzas o su crédito, tendrá algo de tiempo.
Profundizaremos en consejos sobre cómo preparar sus finanzas para comprar una casa para que pueda prepararse para el proceso.
- Paso 1: sepa qué están mirando los prestamistas al evaluar sus finanzas
- Paso 2: haga un balance de sus puntajes e informes crediticios
- Paso 3: Ahorre para el pago inicial: cuanto más grande, mejor
- Paso 4: Mida su relación deuda-ingresos: llegar al 43%
- Consejos para elegir una casa que pueda pagar
Paso 1: sepa qué están mirando los prestamistas al evaluar sus finanzas
Cuando solicita un préstamo hipotecario, los prestamistas quieren evaluar si podrá reembolsarlos. Verificarán que tenga un ingreso estable y verán cuánto efectivo tiene disponible para cubrir un pago inicial, costos de cierre, impuestos y otros gastos. La actividad bancaria reciente, las inversiones y otros aspectos de sus finanzas también estarán bajo el microscopio.
Si es candidato para un préstamo sin pago inicial, como un préstamo de VA a través del Departamento de Asuntos de Veteranos, necesitará documentación para demostrarlo.
Los prestamistas también verificarán su crédito para evaluar su historial de pago de sus deudas y ver cuánta deuda pendiente tiene.
Diferentes prestamistas pueden considerar diferentes cosas al verificar sus finanzas, pero el objetivo es el mismo: ayudar a decidir si arriesgarse a prestarle dinero y cuánto interés cobrar. Aquí hay una lista de lo que es probable que consideren los prestamistas.
- Puntuaciones crediticias e historial crediticio FICO®
- Importe del anticipo
- Lista de activos (acciones, inmuebles, etc.)
- Historial de ingresos y empleo
- Declaraciones de impuestos
- Extractos bancarios de dos a tres meses
- Monto del préstamo deseado comparado con el valor de la vivienda
- Deuda total en comparación con los ingresos: su relación deuda-ingresos
- Historial de alquiler (si actualmente está alquilando o ha alquilado en el pasado)
Para mejorar sus posibilidades de obtener un préstamo hipotecario con los mejores términos posibles, debe ahorrar lo más que pueda para el pago inicial, obtener una relación deuda-ingresos por debajo del 43% y hacer lo que pueda para mejorar su puntaje crediticio. Específicamente, estamos hablando de las puntuaciones compiladas por Fair Isaac Corp., conocidas como FICO, que son el punto de referencia de la industria hipotecaria.
Paso 2: haga un balance de sus puntajes e informes crediticios
No es posible decir exactamente cómo aumentar sus puntajes FICO®; la situación personal de cada persona es diferente, pero hay algunas prácticas que generalmente pueden ayudar, especialmente si las adopta un año o más antes de solicitar una hipoteca.
- Pague sus facturas a tiempo: su puntaje crediticio bajará si no ha realizado pagos en una tarjeta de crédito u otra deuda.
- Use menos de su crédito disponible: su índice de utilización de crédito, que mide cuánta deuda ha asumido en comparación con lo que está disponible para usted, es un factor importante en sus puntajes. Usar menos del 30% de su crédito disponible puede mejorar sus puntajes. Pagar sus deudas también puede reducir su relación deuda-ingresos, otra medida que no afecta su puntaje crediticio pero que los bancos utilizan para evaluar su solvencia. (Te lo explicaremos más tarde).
- Espere la apertura de nuevas cuentas de crédito: cuando solicita un crédito, un prestamista iniciará una investigación crediticia dura , que tendrá un efecto negativo temporal en sus puntajes.
- Mantenga una combinación de cuentas de crédito: sus puntajes de crédito se ven afectados por el tipo de cuentas de crédito que tenga, la antigüedad y la cantidad de cuentas que tenga. Si administra una combinación de diferentes tipos de crédito sin problemas, los prestamistas los verán menos riesgosos. Tenga en cuenta que no debe abrir nuevas cuentas solo por crear esta combinación (consulte el punto anterior).
Si tiene mal crédito y se apega a estos enfoques, es probable que sus puntajes crediticios aumenten durante un período de meses. Si su crédito mejora, los prestamistas pueden verlo como un mejor riesgo y cobrarle una tasa de interés más baja en su hipoteca.
¿Por qué debería preocuparse por su puntaje crediticio? Imagine obtener una hipoteca de $ 250,000 que dura 30 años y tiene una tasa de interés fija. Eche un vistazo a la tabla a continuación para ver cómo los puntajes de crédito afectan la cantidad que podría pagar solo en intereses (sin contar el dinero real que pidió prestado) durante la vigencia del préstamo. Puede ingresar su propia información en el sitio de FICO para tener una mejor idea de cuáles podrían ser sus pagos de intereses.
| Puntaje FICO® | ABR | Intereses totales pagados |
|---|---|---|
|
760 hasta 850 |
2,422% |
$ 101,970 |
|
700 hasta 759 |
2,644% |
$ 112,384 |
|
680 hasta 699 |
2.821% |
$ 120,811 |
|
660 hasta 679 |
3,035% |
$ 131,145 |
|
640 hasta 659 |
3,465% |
$ 152,384 |
|
620 hasta 639 |
4.011% |
$ 180,245 |
Nota: las tarifas cambian con frecuencia. Las tarifas de este ejemplo se seleccionaron el 7 de octubre de 2020 .
Paso 3: Ahorre para el pago inicial: cuanto más grande, mejor
Debe ahorrar lo más que pueda para el pago inicial . Un pago inicial mayor significa que tendrá más de su nueva casa desde el principio. Esto lo convierte en un prestatario de menor riesgo a los ojos de los prestamistas y generalmente se traduce en una tasa de interés más baja para su préstamo hipotecario.
Otra razón para depositar más efectivo es evitar el seguro hipotecario privado, o PMI. La mayoría de los prestamistas le pedirán que compre PMI, que protege al prestamista en caso de que no pague su préstamo, si su pago inicial es menos del 20% del precio de compra de su casa.
El costo del PMI depende del tipo de hipoteca que obtenga, cuánto apueste y algunos otros factores, pero generalmente cuesta entre el 0.5% y el 1.5% del monto del préstamo cada año y puede sumar miles de dólares.
Además, querrá tener en cuenta los costos de cierre adicionales, que pueden incluir inspecciones de viviendas, una tasación y costos de depósito en garantía, como seguros para propietarios de viviendas y pagos de impuestos a la propiedad.
Paso 4: Mida su relación deuda-ingresos: llegar al 43%
Los prestamistas utilizan su relación deuda-ingresos , o DTI, que mide su deuda pendiente como un porcentaje de sus ingresos antes de impuestos, como otra forma de medir su capacidad para pagar su hipoteca.
Su índice DTI se calcula sumando todos sus pagos de deuda mensuales actuales (piense en préstamos estudiantiles, préstamos personales, tarjetas de crédito) y el capital hipotecario propuesto, intereses, impuestos y pagos de seguro, y luego dividiendo ese número por su ingreso mensual bruto (su ingresos antes de impuestos y otras deducciones).
Para una hipoteca calificada, un préstamo hipotecario que cumple con ciertos requisitos reglamentarios establecidos en 2014 para proteger a los prestamistas y prestatarios, deberá tener un índice DTI del 43% o menos.
Los prestamistas pueden otorgar préstamos a prestatarios que tienen un índice de DTI superior al 43%, pero generalmente se necesita un factor de compensación, como grandes reservas de efectivo, e incluso entonces es poco común. Los prestamistas consideran que un DTI más alto es riesgoso tanto para usted como para el prestamista, ya que les sugiere que puede tener dificultades para pagar su hipoteca y mantenerse al día con todas sus demás deudas.
Si su índice de DTI es demasiado alto para la comodidad de los prestamistas, deberá reducir su deuda o aumentar sus ingresos, o ambos. Dado que cambiar de trabajo o exigir un aumento a mitad de la solicitud de hipoteca puede no ser práctico, es posible que desee concentrarse en pagar la deuda.
Hay diferentes opiniones sobre la mejor manera de abordar el trabajo. Algunos expertos recomiendan saldar primero la deuda más pequeña, lo que según las investigaciones puede ser eficaz. Algunos dicen que es mejor comenzar con los préstamos con los intereses más altos , de esa manera pagará menos intereses a largo plazo. Otros dicen que pagar su deuda con la factura mensual más grande es la mejor manera de reducir su DTI rápidamente.
Cualquiera que sea el camino que decida tomar, tenga en cuenta que el objetivo es reducir la cantidad de deuda que tiene como porcentaje de sus ingresos, así que elija un método con el que pueda comprometerse y que efectivamente lo mueva en esa dirección.
Consejos para elegir una casa que pueda pagar
Puede que le lleve un tiempo ahorrar para el pago inicial, reducir su índice de DTI o mejorar sus puntajes crediticios. Pero si trabaja duro y se mantiene firme con el tiempo, es posible que comience a ver algunas recompensas, como una aprobación de préstamo más fácil y mejores condiciones de préstamo.
Mientras tanto, aquí hay algunas cosas que debe considerar al pensar en qué casa le gustaría una vez que sus finanzas estén listas.
Establecer un presupuesto
Para saber cuánto puede pagar, considere obtener una aprobación previa para una hipoteca . Pero cuando lo haga, recuerde que el prestamista está haciendo un cálculo principalmente matemático y no tiene en cuenta su nivel de comodidad o preferencias. Asegúrese de estar cómodo con la cantidad que planea pedir prestada, incluso si el prestamista le dice que puede pedir prestado más.
El pago de su hipoteca no es el único gasto del que es responsable.
Reducir la ubicación y el vecindario
Antes de comenzar a buscar una casa, tómese un tiempo para pensar en el tipo de entorno en el que desea vivir: ciudad, suburbio o rural.
A continuación, limite su búsqueda a algunos barrios. Aquí hay algunas cosas a considerar.
- Seguridad: algunos sitios web ofrecen estadísticas de delitos por área. Si está especialmente preocupado por el crimen, consulte con el departamento de policía local.
- Distrito escolar : las casas en buenos distritos escolares suelen tener valores de propiedad más altos. Busque calificaciones de escuelas en el área. Pero no confíe solo en las calificaciones. Consulte las reseñas en línea o hable con los padres que envían a sus hijos a las escuelas locales.
- Actividades: averigüe si hay un parque cercano. ¿Se puede llegar rápidamente a las rutas de senderismo? ¿Qué pasa con los parques infantiles, las piscinas o los campos de juego?
- Comodidad: realice una prueba de su viaje diario al trabajo y verifique el tiempo de conducción hasta la tienda de comestibles local. El tiempo que pasa en el autobús o conduciendo hasta la tienda se suma y afectará la forma en que pasa su tiempo cuando se mude a su nuevo hogar.
Tipo de vivienda y otras consideraciones
Tienes la ubicación y los barrios. Pero, ¿qué tipo de casa desea: unifamiliar, adosada, condominio o apartamento? Aquí hay algunas otras consideraciones.
- Condición: ¿ listo para mudarse o reparador superior? Considere cuánto está gastando, si es hábil o si odia ver un destornillador, y cuánto tiempo está dispuesto a esperar para mudarse.
- Reventa: si planea quedarse en su casa por un período de tiempo más corto, el valor de reventa será más importante que si planea quedarse a largo plazo.
- Otras características - Aire acondicionado central, piscina, garaje, sobres de granito, pisos de madera, vestidores. Diviértase descubriendo lo que puede y no puede vivir sin él, y cuánto le costará.
¿No puede encontrar lo que busca en su rango de precios? Un buen agente de bienes raíces puede ayudarlo a determinar si su lista de deseos es realista. Si no es así, es posible que deba comprometerse.
¿Que sigue?
Mientras prepara sus finanzas para comprar una casa, piense en estos elementos como una lista de verificación rápida.
- ¿Cómo está tu crédito? ¿Qué pasos puede tomar para mejorarlo antes de solicitar una hipoteca?
- ¿Cómo está su carga de deuda?
- ¿ Cuánta casa puedes pagar ?
- ¿Qué tipo de préstamo hipotecario es mejor para usted: convencional, FHA , VA o USDA ?
- ¿Qué tan grande es el pago inicial que planea hacer?
- ¿Cuál es su presupuesto para el pago mensual de la hipoteca?
- ¿Qué características del hogar son imprescindibles? ¿Qué podría omitir o actualizar más tarde?
- ¿Cuánto tiempo planeas vivir en esta casa?
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