Cómo obtener una excelente tasa hipotecaria

Cuando solicita una hipoteca, hay un factor que podría ahorrarle decenas de miles de dólares si juega bien: su tasa de interés.

Su tasa de interés afecta la cantidad que pagará a su prestamista con el tiempo. Afortunadamente, es posible que pueda influir en la tasa de interés que obtiene tomando medidas para construir su crédito, ahorrando para un gran pago inicial e investigando sus opciones.

Los expertos en hipotecas predicen que las tasas de interés aumentarán medio punto porcentual este año, lo que puede parecer trivial. Pero mire más de cerca: una hipoteca de $ 250,000 a 30 años con una tasa de interés fija de 4.25 por ciento costará alrededor de $ 21.400 menos durante la vigencia del préstamo que la misma hipoteca con una tasa de 4.75 por ciento.

Al ser proactivo para preparar sus finanzas e investigar la mejor tasa hipotecaria, puede ahorrar mucho tiempo.

Ya sea que esté planeando refinanciar su domicilio actual o comprar una nueva casa, esto es lo que puede hacer para mejorar sus posibilidades de obtener una excelente tasa hipotecaria:

1. Desarrolle su crédito.
2. Ahorre para el pago inicial (más una reserva).
3. Averigüe qué préstamo funciona mejor para usted.
4. Compre en una combinación de instituciones financieras.

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1. Desarrolle su crédito.

En este momento, una tasa de interés de alrededor del 4 por ciento se considera buena, dice Tim Milauskas, oficial de préstamos de First Home Mortgage en Millersville, Maryland.

Cuando compre hipotecas, las tasas que le ofrezcan dependerán principalmente de su crédito, dice Milauskas. Puede verificar su crédito en Credit Karma de forma gratuita, aunque tenga en cuenta que estos son puntajes educativos: los prestamistas hipotecarios probablemente usarán un puntaje diferente.

Si necesita mejorar su calificación o su informe tiene errores, tome medidas ahora para construir su crédito antes de solicitar una hipoteca. Si puede aumentar su crédito, podría ahorrar mucho en intereses.

“Por lo general, un aumento de 100 puntos puede ahorrar mucho al comprador”, dice Milauskas. "Por ejemplo, la diferencia entre un puntaje de crédito de 660 y 760 podría ahorrar de 0.5 a 1 por ciento en una tasa".

Dos de los factores más importantes que contribuyen a su puntaje crediticio son si paga constantemente a tiempo y cuánta deuda debe.

Si no realizó algunos pagos de sus tarjetas de crédito o préstamos en el último año, concéntrese en pagar sus facturas a tiempo este año. “Los prestamistas hipotecarios suelen estar interesados ​​en pagos puntuales de varios meses”, dice Milauskas.

Luego, pague su deuda si tiene dinero extra. Aaron Morse, oficial de préstamos hipotecarios de Affinity Federal Credit Union en Oradell, Nueva Jersey, recomienda una estrategia llamada "bola de nieve de la deuda", que implica saldar su deuda más pequeña primero (mientras realiza los pagos mínimos en sus otras cuentas) y luego usar el dinero que habría utilizado para ese pago para pagar más en su próxima deuda más pequeña, y así sucesivamente. De esta manera, libera más dinero inmediato en su presupuesto y su crédito podría mejorar.

Si tiene dinero extra disponible, Morse dice que obtener un préstamo personal podría agregar un tipo diferente de préstamo a su combinación de crédito, lo que podría mejorar aún más su crédito si aún no tiene un préstamo personal. Sugiere utilizar sus reservas de efectivo para realizar pagos puntuales del préstamo personal, lo que puede aumentar su puntaje crediticio.

2. Ahorre para el pago inicial (más una reserva).

Al obtener una hipoteca, pagará un cierto porcentaje del valor de la vivienda por adelantado. A esto se le llama pago inicial .

Si bien puede ser aprobado para una hipoteca con un pago inicial de menos del 20 por ciento (los préstamos de la FHA permiten pagos iniciales tan bajos como el 3,5 por ciento, por ejemplo), un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente se considera más riesgoso para los prestamistas.

Por otro lado, un pago inicial del 20 por ciento o más podría ayudar a mejorar la tasa de su hipoteca en un octavo de punto porcentual hasta el medio por ciento, dice Milauskas. También puede ayudarlo a evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que protege al prestamista si deja de hacer los pagos de la hipoteca. Los prestatarios generalmente deben pagar el PMI cuando obtienen un préstamo con un pago inicial inferior al 20 por ciento.

Puede ser difícil ahorrar para un pago inicial del 20 por ciento, especialmente si está tratando de pagar una deuda al mismo tiempo. Después de todo, un pago inicial del 20 por ciento en una casa de $ 250,000 es de $ 50,000, una cantidad que no todos pueden ahorrar fácilmente. Considere comenzar un ajetreo lateral para ayudarlo a ahorrar.

En cualquier caso, Morse advierte que debe considerar cuidadosamente su situación financiera general antes de desembolsar un gran pago inicial. Los prestamistas generalmente requieren que tenga al menos dos meses de reservas de efectivo en su cuenta de ahorros.

“Si con un pago inicial del 20 por ciento va a tomar todos sus activos, generalmente recomiendo no hacerlo”, dice Morse. “El efectivo en el banco será muy valioso en comparación con el capital en la casa. Todos tenemos esos días de lluvia en los que el coche se avería y la casa necesita un techo nuevo. Podría ser mejor dejar ese dinero a un lado ".

3. Averigüe qué préstamo funciona mejor para usted.

Los préstamos hipotecarios suelen presentarse en dos formas:

• Los préstamos convencionales no están asegurados ni garantizados por una agencia gubernamental.
• Los préstamos asegurados por el gobierno están respaldados por una agencia gubernamental como la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la Administración de Veteranos (VA).

Generalmente, las personas con crédito más bajo y pagos iniciales más pequeños pueden calificar para un préstamo de la FHA, pero tienden a ser más costosos que los préstamos convencionales. Su oficial de préstamos puede ayudarlo a determinar para qué tipo de préstamo califica y cuál es el mejor para su situación.

Las tarifas también suelen ser de dos tipos:

• Los préstamos de tasa fija bloquean su tasa de interés durante todo el plazo del préstamo, que a menudo varía entre 10 y 30 años.
• Los préstamos con tasa ajustable generalmente tienen una tasa de interés fija durante cinco, siete o 10 años y luego se ajustan anualmente (según un índice).

Aunque puede calificar para una tasa ajustable baja, generalmente son más bajas que las tasas fijas en aproximadamente 1 punto porcentual, puede aumentar con el tiempo.

El tipo más popular de hipoteca de tasa ajustable (ARM) es el 5/1, donde su tasa se fija durante cinco años y luego se ajusta cada año después de eso. Pero si sabe que estará en la casa más de cinco años, puede tener más sentido obtener la tarifa fija, que comienza un poco más alta que la ARM pero no aumentará.

Es posible que pueda mejorar esa tasa fija con puntos de descuento , que son tarifas que puede pagar al prestamista al momento del cierre a cambio de una tasa de interés reducida. Un punto cuesta el 1 por ciento del monto de la hipoteca, por lo que si está pidiendo prestado $ 160,000 en una hipoteca a 30 años, entonces pagará $ 1,600. Un punto podría reducir su tasa en aproximadamente un 0,25 por ciento.

Si tiene dinero para los puntos, determine si estará en la casa el tiempo suficiente para recuperar esa tarifa inicial, dice Milauskas. En esa hipoteca de $ 160,000, si compra dos puntos y ahorra un 0.50 por ciento en su tasa, le tomará alrededor de tres años recuperar el costo.

4. Compre en una combinación de instituciones financieras.

Sus finanzas están en orden y sabe qué tipo de préstamo desea. Ahora es el momento de buscar una hipoteca .

“Es probable que esta sea la compra más importante de tu vida; no es mala idea ir a dos o tres instituciones financieras”, dice Morse. Las tarifas pueden fluctuar diariamente e incluso de una hora a otra, agrega, así que tenga eso en cuenta al comprar. Es posible que desee comprar en diferentes días para obtener una combinación de opciones.

Comience con su banco o cooperativa de crédito, ya que pueden ofrecerle una mejor tasa simplemente por tener una relación bancaria existente con ellos. Asegúrese de consultar también otras cooperativas de crédito, bancos nacionales y bancos locales o regionales.

De un prestamista a otro, es posible que vea diferentes tasas promocionales, tarifas, tasas de interés y ofertas de puntos de descuento. Por ejemplo, Morse dice que su cooperativa de crédito no cobra una tarifa de solicitud, lo que le permite ahorrar alrededor de $ 500. Afortunadamente, los prestamistas deben proporcionarle una estimación de préstamos estándar, lo que le facilita la comparación de préstamos.

Aviso: La compra de una hipoteca agregará una investigación rigurosa a sus informes de crédito, lo que puede reducir temporalmente sus puntajes. Trate de limitar sus compras a un período de 45 días, ya que múltiples consultas de crédito de prestamistas hipotecarios dentro de este período de tiempo pueden tratarse como una sola.

Conclusión

Puede ayudar a influir en la tasa de interés de su hipoteca poniendo algo de trabajo primero. Si construye su crédito, ahorra para el pago inicial, elige el tipo de hipoteca y la tasa correctos para su situación y busca las mejores tasas, puede tener algo que decir en el pago de su hipoteca.

Armado con esta información, eche un vistazo a su situación financiera y determine lo que quiere y cree un plan de acción para llegar allí. Si su crédito y sus ahorros están en buena forma, dé el siguiente paso y comience a buscar tasas hipotecarias.