¿Cómo funciona la refinanciación de una hipoteca?

La gente refinancia su hipoteca por una variedad de razones.

Cuando refinancia una deuda, incluidas las hipotecas, solicita un nuevo préstamo y utiliza el dinero prestado para cancelar su préstamo original.

A menudo, los fondos pasan de un prestamista a otro sin que usted los toque. Idealmente, calificará para un nuevo préstamo con términos más favorables que su préstamo actual.

Por otro lado, si tiene una hipoteca con una tasa ajustable y planea quedarse en su casa, es posible que desee refinanciar para fijar una tasa de interés fija.

Dejando de lado la reducción de sus pagos mensuales, hay muchas razones por las que los propietarios refinancian.

Tal vez las tasas sean bajas o haya mejorado la salud de su crédito y cree que puede obtener una tasa de interés más baja. O tiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y desea refinanciar para poder cancelar la prima mensual del seguro hipotecario.

O tal vez se divorció y desea refinanciar para eliminar el nombre de una persona de la hipoteca.

Cualquiera sea su razón, tenga un objetivo en mente antes de comenzar el proceso de refinanciamiento.

La experiencia de refinanciamiento de una pareja

Jake Bramhall y su esposa estaban buscando una forma de ahorrar dinero, y encontraron una. Al refinanciar la hipoteca de su casa, pudieron reducir su tasa de interés varios puntos porcentuales y ahorrar alrededor de $ 750 cada mes.

Decidieron refinanciar su hipoteca de tasa fija a 30 años (alrededor de $ 370,000) con una  hipoteca de tasa ajustable (ARM) a cinco años . El ARM tendría la tasa de interés baja durante cinco años y luego podría subir más. Una tasa de interés ajustable puede ser arriesgada, pero ya lo habían tenido en cuenta.

“Los niños se estaban preparando para ir a la universidad, y mi esposa y yo sabíamos que venderíamos la casa en menos de cinco años”, dice Bramhall, director de operaciones de  Orbix360 , una plataforma de publicación de fotografías. "Terminamos vendiendo esa casa en el tercer año del nuevo préstamo".

Su situación puede ser diferente a la de los Bramhall, pero comprender el refinanciamiento hipotecario podría abrir otras oportunidades.

Hay varios tipos comunes de refinanciamiento.

Según Erin Lantz, vicepresidenta de hipotecas de  Zillow Group , los acuerdos de refinanciamiento a menudo se caracterizan de varias maneras, que incluyen:

• Tasa y plazo.  Un refinanciamiento a tasa y plazo no implica cambiar el saldo del capital del préstamo, solo la tasa de interés, el plazo de amortización o ambos.
• Retiro de efectivo.  Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, su nuevo préstamo será mayor que su saldo actual y recibirá la diferencia en efectivo. Algunas personas hacen esto para pagar deudas o renovar su casa.
• Dinero en efectivo en.  Es posible que pueda depositar más dinero mientras refinancia para ayudar a asegurar una tasa de interés más baja y un plazo más corto. Hacerlo también podría eliminar un requisito de seguro hipotecario en su nuevo préstamo.

Independientemente del tipo que elija, refinanciar una casa puede ser un proceso relativamente simple, dice Kevin Quinn, vicepresidente senior de préstamos minoristas de  First Internet Bank . Sin embargo, es posible que desee dedicar tiempo a comparar prestamistas hipotecarios antes de enviar las solicitudes.

La refinanciación no suele ser tan complicada como el proceso de compra de una vivienda, pero algunos aspectos pueden resultarle familiares.

Por ejemplo, es probable que necesite una  tasación de la vivienda, verificación de crédito, comprobante de ingresos y una variedad de documentos de respaldo  para solicitar su nueva hipoteca. Y a menudo hay costos de cierre asociados con el refinanciamiento.

Cómo decidir si el refinanciamiento tiene sentido financiero

Probablemente no sepa los términos exactos de su nuevo préstamo hasta que comience a enviar solicitudes. Sin embargo, puede estimar el  beneficio del refinanciamiento en función de los costos de cierre aproximados, el valor de su vivienda y el posible cambio en los términos del préstamo en función de su solvencia.

Hay calculadoras de refinanciamiento de hipotecas que pueden hacer el trabajo pesado y ayudarlo a determinar cuándo los ahorros cubrirán los costos.

Según Lantz, una de las cosas más importantes a considerar es el punto de equilibrio y cómo se compara con el tiempo que planeas quedarte en casa.

Para encontrar su punto de equilibrio,  divida sus costos totales por sus ahorros mensuales . El resultado será cuántos meses tardan los ahorros en cancelar sus gastos de refinanciamiento.

La refinanciación puede costar miles de dólares, e incluso si su pago mensual cae, es posible que no valga la pena si planea mudarse antes de recuperar el costo.

El proceso de solicitud y compra de préstamos

Si decide que el refinanciamiento tiene sentido, considere la posibilidad de buscar prestamistas hipotecarios para encontrar el que ofrezca las mejores condiciones. Sin embargo, trate de buscar prestamistas dentro de los 14 a 30 días para minimizar el  impacto en su puntaje crediticio .

Antes de comenzar a comprar, reúna los documentos que necesitará para las aplicaciones. A menudo, tendrá que compartir declaraciones de impuestos o formularios W-2 para demostrar sus ingresos y copias de su seguro de propietario, seguro de título, estados de cuenta bancarios o de corretaje y otros documentos financieros.

Es posible que pueda comenzar, y en algunos casos completar, todo el proceso de solicitud en línea.

Los prestamistas deben enviarle una  estimación del préstamo  que enumere los costos de cierre aproximados, los términos y los pagos mensuales del nuevo préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de su solicitud. Puede utilizar estos formularios para comparar ofertas de diferentes prestamistas y decidir cuál aceptar.

“En total, un refinanciamiento generalmente demora 45 días desde el momento de la solicitud hasta la aprobación y el cierre”, dice Quinn.

Esto se debe a que, después de aceptar una oferta, es posible que aún deba programar una tasación de la vivienda y el prestamista debe revisar de cerca su solicitud y los documentos de respaldo. Una vez que se complete el proceso de suscripción, recibirá los términos oficiales de su nuevo préstamo y podrá finalizar el trato.

Conclusión

Refinanciar su hipoteca podría ofrecer una variedad de beneficios, incluida la reducción de la tasa de interés o el pago mensual, o permitirle retirar efectivo del capital acumulado en la vivienda.

Si bien el proceso de refinanciamiento no siempre es complicado, puede ser prolongado y costoso. Antes de sumergirse, determine los costos y beneficios potenciales y luego busque los prestamistas hipotecarios para encontrar los mejores términos posibles.