¿Cómo funciona un préstamo puente?

Un préstamo puente puede ayudar a proporcionar fondos para la compra de una casa nueva si dependía de los fondos de la venta de su casa existente para comprar la nueva. Pero hay inconvenientes en este tipo de endeudamiento a corto plazo destinado a “salvar” una brecha financiera.

Veamos cómo funcionan los préstamos puente, quién podría calificar para uno y los pros y los contras de este tipo de financiamiento a corto plazo.

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¿Qué es un préstamo puente?

Un préstamo puente es un tipo de préstamo a corto plazo que puede utilizarse en transacciones inmobiliarias cuando el comprador carece de los fondos para financiar la compra de la nueva propiedad sin la venta previa de la primera propiedad.

"Un préstamo puente es un financiamiento temporal que proporciona una forma, en sentido figurado, un 'puente', de comprar una casa adicional sin vender primero una casa", dice Michael Hausam, corredor de bienes raíces e hipotecas de Hausam Group en Vista Pacific Realty en Irvine, California.

La cantidad máxima que puede pedir prestada con un préstamo puente suele ser el 80% del valor combinado de su vivienda actual y la vivienda que desea comprar, aunque cada prestamista puede tener un estándar diferente. Por ejemplo, si su casa actual tiene un valor de $ 250,000 y la casa que desea comprar vale $ 330,000, el monto máximo de su préstamo puente se calcularía de esta manera: ($ 250,000 + $ 330,000) x .80 = $ 464,000.

¿Cómo se puede utilizar un préstamo puente?

Un préstamo puente en bienes raíces se puede utilizar para comprar otra casa antes de vender la actual. Un préstamo puente esencialmente ayuda a financiar la compra de su nueva casa. Por ejemplo, puede usarlo para cubrir los costos de cierre de una nueva hipoteca.

También puede utilizar un préstamo puente para presentar una oferta sin una contingencia financiera cuando hace una oferta para comprar una vivienda. Una contingencia de financiación es una cláusula contractual que permite al comprador recuperar el dinero depositado sin penalización en caso de que el comprador no pueda obtener financiación. Los vendedores tienden a preferir ofertas con menos contingencias, pero es importante tener protecciones en caso de que no pueda obtener fondos.

Un préstamo puente también puede ayudarlo a obtener una ventaja sobre otros compradores en un mercado inmobiliario caliente. Por ejemplo, si un vendedor está interesado en una venta rápida (y muchos lo están), el vendedor puede estar más dispuesto a hacer un buen trato por un comprador que tiene el dinero para cerrar rápidamente.

¿Cómo se paga un préstamo puente?

Los préstamos puente generalmente deben reembolsarse en un plazo de 12 meses o menos. La mayoría de las personas cancelan su préstamo puente con dinero de la venta de su vivienda actual, pero existen otras opciones de pago. Los préstamos puente se pueden estructurar de diferentes formas, pero comúnmente tienen un pago global al final donde el monto total vence en una fecha determinada.

Es posible que pueda esperar unos meses después del cierre del préstamo puente antes de tener que comenzar a hacer pagos, aunque esto dependerá del préstamo en particular para el que haya sido aprobado.

Pros y contras de los préstamos puente

Al igual que con cualquier producto crediticio, los préstamos puente tienen ventajas y desventajas potenciales para los prestatarios. Antes de solicitar cualquier tipo de préstamo, es importante comprender y sopesar los pros y los contras.

Ventajas de los préstamos puente

• Financiamiento más rápido: el proceso de solicitud y el cierre de un préstamo puente generalmente toma menos tiempo que otros tipos de préstamos.
• Flexibilidad de compra: Obtener la aprobación de un préstamo puente puede brindarle los fondos que necesita para cerrar una nueva casa antes de vender la actual. Eso significa que si encuentra una casa que le encanta, es posible que pueda comprarla sin esperar a que se venda su antigua casa.
• Elimine las contingencias de su oferta: los vendedores pueden ver más favorablemente las ofertas de compra que no están supeditadas a la venta de otra casa.
• Menos problemas de vivienda: puede utilizar un préstamo puente para ayudar a comprar una casa nueva antes de vender una existente.

Contras de los préstamos puente

“En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos puente son más caros con mayores tarifas iniciales y tasas más altas”, dice Hausam.

• Tasas de interés altas: dado que los prestamistas tienen menos tiempo para ganar dinero con un préstamo puente debido a sus plazos más cortos, tienden a cobrar tasas de interés más altas por este tipo de financiamiento a corto plazo que por los préstamos convencionales.
• Tarifas de originación: los prestamistas suelen cobrar tarifas para "originar" un préstamo. Las tarifas de apertura de los préstamos puente pueden ser elevadas, hasta el 3% del valor del préstamo.
• Equidad requerida: debido a que un préstamo puente utiliza su vivienda actual como garantía para un préstamo sobre una nueva vivienda, los prestamistas a menudo requieren una cierta cantidad de equidad en su vivienda existente para calificar, por ejemplo, el 20%.
• Finanzas sólidas: para ser aprobado para un préstamo puente, generalmente se requiere un crédito sólido y finanzas estables. Los prestamistas pueden establecer puntajes crediticios mínimos y proporciones de deuda a ingresos. En términos generales, si su situación financiera es inestable, podría ser difícil obtener un préstamo puente.

Quizás el mayor riesgo de un préstamo puente es que si su casa no se vende en el momento en que necesita comenzar a pagar su préstamo puente, usted todavía es responsable de la deuda. Hasta que se venda su antigua casa, esencialmente pagará tres préstamos: las dos hipotecas sobre las casas y luego también el préstamo puente.

Y debido a que el préstamo puente está garantizado por su primera casa como garantía, si no cumple con su préstamo puente, el prestamista puede incluso ejecutar la ejecución hipotecaria de la casa que está tratando de vender.

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Conclusión

Un préstamo puente puede parecer atractivo, pero debe sopesar cuidadosamente los costos y riesgos. Antes de presentar la solicitud, es posible que desee considerar otras opciones, como una línea de crédito con garantía hipotecaria, un préstamo personal, un préstamo 401 (k) o una hipoteca de conversión con garantía hipotecaria. Estos tipos de préstamos también podrían ayudarlo a mudarse de su hogar actual a uno nuevo, y potencialmente sin el nivel de interés de riesgo y las tarifas asociadas con los préstamos puente.