¿Qué es la inversión inmobiliaria de crowdfunding?

A menudo se dice que los bienes raíces son uno de los caminos más confiables hacia la riqueza.

Luego ocurrió la crisis de las hipotecas de alto riesgo, estalló la burbuja inmobiliaria y los datos históricos han demostrado que de 1890 a 1990, después de ajustar por inflación, los precios de las viviendas solo aumentaron un 0,2% anual.

¡Ay! ¡No se siente confiable ni un camino hacia la riqueza!

Dicho esto, los bienes raíces deberían desempeñar un papel en su cartera de inversiones. La parte complicada de las propiedades inmobiliarias es que muchos de nosotros no tenemos los activos de inversión o el tiempo para invertir en propiedades inmobiliarias.

No es como un fondo indexado en el que puedes comprar cualquier fondo indexado S&P 500 y prácticamente ganar. No habrá una diferencia significativa entre un fondo indexado de Vanguard y un fondo indexado de Fidelity.

No se puede decir lo mismo de los bienes raíces. No se puede comprar cualquier casa vieja. Eso es lo que hace que los bienes raíces sean tan complicados. Si opta por alquilarlo, en lugar de darle la vuelta, se le pedirá que aprenda un conjunto de habilidades completamente nuevo.

No es necesariamente difícil, per se, pero requerirá su tiempo. ¡Y las lecciones pueden ser caras!

Hace unos años, me uní a un grupo de inversión inmobiliaria muy pequeño (3 personas) que incursionaba en viviendas unifamiliares en la región de Kansas City. Estos eran todos ~ 1,000 pies cuadrados, 2 dormitorios y 2.5 baños que se alquilaban por alrededor de $ 600-750 al mes. El primer año fue bueno, adquirimos algunas casas, pero después de eso, la zona se volvió demasiado popular y no pudimos conseguir casas a un precio con el que nos sintiéramos cómodos. Recientemente, tuvimos una llamada en la que decidimos que debido a que las cosas se estancaron, venderíamos los activos y seguiríamos adelante. Probablemente mostraremos un retorno de alrededor del 0,2% sobre la inflación.

Ahí es donde el crowdfunding inmobiliario podría desempeñar un papel.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding es donde consigues que mucha gente invierta un poco (relativamente) en un solo proyecto: piensa en Kickstarter. Una multitud financia un proyecto. Recaudación de fondos.

Prosper y Lending Club a menudo se denominan préstamos entre pares, pero en realidad son préstamos personales de financiamiento colectivo . Muchas personas invierten un poco en préstamos personales y obtienen un rendimiento.

Real Estate Crowdfunding es simplemente una versión de esto, excepto que no financia un préstamo personal, sino un proyecto inmobiliario. Los proyectos inmobiliarios, especialmente los más pequeños, son notoriamente difíciles (¡y lentos!) De financiar de la manera tradicional y, naturalmente, ha surgido un mercado en línea para llenar ese vacío.

Los inversores, que buscan un mayor rendimiento, pueden diversificar su riesgo invirtiendo pequeñas cantidades en una variedad de proyectos. En lugar de poner decenas de miles en casas en Kansas City, puedo poner unos pocos cientos en Kansas City, propiedades comerciales en San Francisco, un centro comercial en Buffalo, etc. Diferentes mercados, diferentes tipos de proyectos, y todas pequeñas cantidades y con suerte correlacionado muy débilmente.

¿Como funciona?

Abres una cuenta en la plataforma de crowdfunding, investigas y seleccionas un proyecto en el que invertir, ¡y luego inviertes! Los pasos son fáciles de enumerar pero más difíciles de ejecutar.

Lo primero es lo primero, para invertir en proyectos individuales, debe ser un inversor acreditado . Eso significa que necesita un patrimonio neto de al menos un millón de dólares , excluyendo la residencia principal, o un ingreso de al menos $ 200,000 cada año durante los últimos dos años ($ 300k si está casado) más una expectativa de ganar eso este año.

Cuando invierte en un proyecto, a menudo con una inversión mínima de $ 5,000 por proyecto, se está convirtiendo en un socio limitado de la inversión.

Si no es un inversor acreditado, todavía hay formas de invertir en bienes raíces financiados por crowdfunding. Están estructurados como un fondo, similar a los fideicomisos de inversión inmobiliaria que ya se pueden comprar en los mercados públicos. Usted compra acciones del fondo y el fondo realiza las inversiones. No realiza inversiones individuales en proyectos individuales, eliminando así el requisito de inversor acreditado.

¿Cuáles son los mejores sitios inmobiliarios de crowdfunding?

Aquí nos sumergimos en los mejores sitios inmobiliarios de crowdfunding , pero mis dos favoritos son Fundrise y RealtyMogul:

Fundrise

Invierte en un "eREIT" en lugar de en un solo proyecto (ya no originan acuerdos). El eREIT invierte en proyectos inmobiliarios, ya sea deuda o capital, por lo que no es necesario ser un inversor acreditado. Es como invertir en cualquier REIT, excepto que en este caso compra el eREIT directamente de Fundrise, por lo que se saltea muchas de las tarifas (solo una tarifa anual de gestión de activos del 1%). Solo hay un mínimo de $ 1,000. También tenemos una revisión de Fundrise .

(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)

RealtyMogul

Puede elegir entre una variedad de tipos de inversión (residencial, comercial, mixta, minorista, etc.) o puede ir con un MogulREIT, donde invierten por usted. Los honorarios de los inversores variarán según el trato. Puede leer nuestra revisión más profunda de RealtyMOgul y formarse su propia opinión.

(Esto es solo para inversores acreditados y no acreditados)

¿Es esto una inversión de capital o una deuda?

Aquí hay otro punto importante para revisar ... (muchas gracias a Liz, que no está afiliada a ninguna empresa de crowdfunding de bienes raíces) cuando invierte, debe comprender completamente la posición en la que está invirtiendo.

Por ejemplo, algunas de las inversiones son en acciones, acciones preferentes y posiciones intermedias. Algunos son deuda senior. El posicionamiento es importante cuando ocurren los incumplimientos, lo que sucederá a medida que estos negocios crezcan y comience a hablar de miles de millones cambiando de manos.

No estoy familiarizado con todos los que aparecen en la lista, pero con Fundrise y RealtyShares [ que ya no está en funcionamiento ], creo que te perdiste un par de distinciones importantes entre ellos y PeerStreet. Esos dos ofrecen acciones, acciones preferentes y posiciones intermedias junto con “algo” de deuda senior.

PeerStreet solo ofrece posiciones de deuda senior. Además, eso es lo que también separa a PeerStreet de Lending Club y Prosper porque son deuda garantizada en lugar de deuda de consumo no garantizada.

Invertir en las inversiones más exóticas puede parecer emocionante y atractivo, pero en mi opinión, solo están "dando" a los desarrolladores de bienes raíces capital para que su transacción funcione, lo que funciona mientras los precios estén aumentando.

Me siento mucho más cómodo en una posición de deuda segura y compartida en el primer fideicomiso.

¿Por qué importa esto?

Simplemente creo que mucha gente no sabe en qué se está metiendo cuando invierte en acciones preferentes o posiciones intermedias. Suena importante, pero es mucho más riesgoso y menos líquido que un Vanguard Index Fund. Piénselo de esta manera: obtiene una ventaja limitada por asumir niveles de riesgo muy altos. En un fondo indexado, tiene una ventaja ilimitada para el riesgo diversificado. Ese retorno al alza limitado en una de esas posiciones de RealtyShares NO es proporcional al riesgo, en mi opinión.

Como cualquier inversión, ¡haz tu tarea!

Si necesita ayuda, mi amigo Robert de The College Investor tiene esta guía épica sobre crowdfunding inmobiliario que explica bastante sobre las diferencias matizadas entre cada una de estas plataformas, cómo llevar a cabo la debida diligencia y más.

¿Deberías hacerlo?

Nadie puede predecir el futuro y cuando vemos el éxito y el fracaso en términos de rentabilidad, nada es seguro.

Si desea ingresar al sector inmobiliario y desea aprender, compre la Guía definitiva para principiantes sobre inversiones inmobiliarias y únase a Bigger Pockets .

Si desea ingresar al mercado inmobiliario y desea la apuesta más segura, elija un REIT. Vanguard tiene un fondo indexado ( VGSLX ) que invierte en bienes raíces. Relación de gastos baja al 0,12%, mínimo de $ 3,000 y funciona bien. Invierte en grandes y aburridas empresas inmobiliarias como Simon Property Group (poseen centros comerciales) y Public Storage (poseen instalaciones de almacenamiento).

Si desea algo que se sienta más emocionante, que le brinde más acción y actividad, y sea mucho más interesante hablar de ello, opte por la inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding.

Hace años, cuando la locura de los préstamos entre pares estalló, no pude participar porque a los residentes de Maryland no se les permitía financiar préstamos. Esta vez puedo, así que tal vez me entretengo un poco para ver cómo es.

¿Te has lanzado a este tipo de inversión inmobiliaria?