Todo lo que necesita saber sobre los préstamos para la construcción de negocios

Los préstamos para la construcción pueden ser una gran opción si desea expandir su negocio. Averigüe de qué se trata antes de tomar cualquier decisión.

Si usted está expandiendo su negocio a nuevas instalaciones de su propiedad, es posible que esté pensando en obtener una hipoteca, que es un préstamo personal garantizado que toma las instalaciones como garantía del préstamo, para ayudarle a pagar por él. Sin embargo, si usted está construyendo un nuevo conjunto de oficinas o una planta de fabricación en lugar de comprar una que ya está construida, una hipoteca regular no es una opción. Eso es porque aún no tienes la propiedad para ponerla como garantía del préstamo. Usted podría simplemente tomar un préstamo comercial sin garantía, o tratar de usar su tarjeta de crédito para pagar por él, pero la mejor opción es obtener un préstamo de construcción diseñado específicamente para este propósito.

Un préstamo para la construcción es básicamente un préstamo a corto plazo sin garantía, pero es mucho más complejo que eso. Sólo dura un período de tiempo relativamente corto, lo suficiente para que usted pueda completar su proyecto. Estos términos de préstamo pueden ser entre 6 meses y 3 años. Los pagos mensuales también son frecuentemente más bajos que los de una hipoteca, incluso si la tasa de interés es más alta, porque usted sólo paga el interés del préstamo y no trata de pagar el capital también.

¿Cómo funciona un préstamo de construcción?

Un préstamo de construcción es más complicado que un préstamo comercial estándar sin garantía porque está diseñado para las necesidades de alguien que supervisa un proyecto de renovación. En lugar de recibir el financiamiento en una sola suma, usted acordará un programa de pagos llamado "sorteos" con su banco o proveedor de préstamos en línea. Los sorteos se programan en torno a hitos concretos que se extienden a lo largo de todo el proceso de construcción. Los tiempos de sorteo más populares incluyen cuando los cimientos han sido vaciados, después de que el marco ha sido erigido, y una vez que el techo está sellado. Un préstamo de construcción podría ser pagado en cualquier cosa entre cinco y diez sorteos y la mayoría de los prestamistas requerirán una inspección del sitio para verificar que el proyecto realmente está a tiempo antes de lanzar el próximo sorteo.

Como el préstamo sólo se paga por segmentos, usted también sólo pagará intereses sobre los pagos que ya ha recibido y no sobre el importe total y final del préstamo. Por ejemplo, si usted ha recibido $250,000 de un préstamo de $750,000, usted sólo pagará intereses sobre $250,000. Es muy común pagar sólo los intereses del préstamo durante el proyecto y dejar que el principio se pague en un solo pago una vez que su propiedad haya sido construida. Esto también se llama hipoteca globo.

Una vez que usted ha recibido todos los pagos del préstamo y sus instalaciones están completamente construidas, usted es propietario de una propiedad que puede servir como garantía en una hipoteca regular. El saldo de su préstamo se puede pagar con la suma global de una nueva hipoteca, lo que cierra el círculo de la financiación y le deja sólo con los pagos hipotecarios habituales. Algunos prestamistas ofrecen tanto préstamos para la construcción como hipotecas comerciales en un solo paquete para que usted no tenga que hacer malabarismos con dos prestamistas y pueda pasar sin problemas de un préstamo al siguiente.

¿Qué cubre un préstamo de construcción?

Un préstamo para la construcción puede cubrir algo más que el costo de la renovación. Usted puede usar un préstamo para cubrir el costo de comprar el terreno en el que desea construir, el costo de preparar el terreno, y la mano de obra y los materiales para la construcción real. Un préstamo de construcción comercial también se puede utilizar para renovar o rehacer locales existentes con fines comerciales.

¿Qué tipos de préstamos de construcción existen?

Préstamo para el desarrollo de la tierra

Cubre los costes de preparación de terrenos en bruto no urbanizados para la construcción. Incluye la subdivisión de la tierra en lotes que pueden ser vendidos para la construcción comercial o residencial. También podría utilizarlo para cubrir la instalación de líneas eléctricas, tuberías de agua o instalaciones de alcantarillado.

Préstamo para adquisición y desarrollo

Se utiliza para la compra de terrenos que ya han pasado la fase de construcción y están listos para ser urbanizados, así como para terrenos urbanizados que necesitan mejoras en el terreno o en los edificios que ya están allí. Un préstamo de A&D, como popularmente se le llama, cubre tanto la compra como el desarrollo de la tierra.

Préstamo mini-perm

Se trata del clásico préstamo de construcción comercial que cubre todos los costes asociados al proyecto de renovación en sí. Estos pueden incluir estudios de tierras, herencia de títulos, costos provisionales, honorarios por arquitectura y diseño, materiales y mano de obra.

Los bancos, los prestamistas en línea, las compañías de seguros de vida y las compañías financieras especializadas pueden proporcionar préstamos a plazo reducido. Existen préstamos para la construcción respaldados por el gobierno, como los préstamos SBA 7a o 504, que requieren sólo un pago inicial muy pequeño o ningún pago inicial, préstamos regulares e incluso plataformas de préstamos comerciales para la construcción con financiamiento colectivo. Usted puede elegir a qué fuente acudir para su préstamo dependiendo de sus circunstancias financieras.

Cómo solicitar un préstamo de construcción

No es tan fácil solicitar un préstamo para la construcción, por lo que muchas empresas recurren a un asesor de préstamos para que les ayude en el proceso. Los documentos que se le pedirá que proporcione variarán dependiendo del tipo de préstamo que solicite y a través de qué prestamista, pero puede esperar que se le pida:

• Un plan de negocios
• Las proyecciones de ganancias de su negocio
• El coste final previsto del proyecto, incluidos los contratistas; estimaciones de fontaneros, electricistas, contratistas generales, etc.
• Documentos financieros personales y/o comerciales

Su prestamista normalmente tardará unas semanas en evaluar todos los aspectos de su proyecto de construcción comercial. Esto se debe a que los préstamos comerciales para la construcción se consideran préstamos de alto riesgo. Usted debe prepararse para tener que proporcionar planes de proyecto completos, diseños, especificaciones de ingeniería y otra información detallada sobre el proyecto. Una vez aprobado el préstamo, usted recibirá una carta de compromiso vinculante para cerrar la operación. Como se mencionó anteriormente, su contrato de préstamo incluirá las fechas e hitos del proyecto para cada sorteo.

¿Cuánto cuesta un préstamo de construcción?

La comisión exacta que se le cobrará varía de una entidad crediticia a otra, pero puede esperar pagar una comisión de apertura de préstamo tanto por el préstamo de construcción como por la hipoteca que necesitará una vez finalizada la construcción. La mayoría de los préstamos comerciales para la construcción requieren algún tipo de pago inicial. Los bancos y los prestamistas en línea suelen pedir entre el 10% y el 30% de la cantidad del préstamo, aunque en raras ocasiones pueden poner el 100% del costo del préstamo. Los préstamos de la SBA respaldados por el gobierno tienden a requerir sólo un pago inicial del 10% u ofrecer un financiamiento del 100%.

Ventajas y desventajas

ProsCons

• Financiamiento diseñado específicamente para la construcción
• Sólo pague los intereses hasta que el proyecto esté terminado
• No inmovilizar capital de trabajo en proyecto

• Tasas de interés más altas que para otros tipos de préstamos
• El proceso de aprobación lleva mucho tiempo y es bastante complicado

Obtener un préstamo le da una valiosa oportunidad para expandir su negocio en locales construidos a medida que podrían darle exactamente las condiciones de trabajo adecuadas a las que no podría acceder de ninguna otra manera. También le ahorra la necesidad de inmovilizar su capital de trabajo en un proyecto en curso que lo pone fuera de su alcance hasta el final de la renovación.

Sin embargo, un préstamo comercial para la construcción se considera un préstamo de alto riesgo. Si algo sale mal durante el curso del proyecto, usted podría quedar con un préstamo bastante grande y nada que mostrar. Obtener la aprobación de un préstamo también toma bastante tiempo, lo que significa que todo el proyecto está en espera hasta que el financiamiento llegue. Si usted sólo está planeando una renovación a pequeña escala, puede que le vaya mejor con alguna otra forma de financiación empresarial que llegue más rápido.