Revisión de Rich Uncles: invierta en bienes raíces con solo $ 5

¿Alguna vez ha escuchado el consejo de que el verdadero camino hacia la riqueza es a través de los bienes raíces?

Para muchos estadounidenses, los bienes raíces representan un gran porcentaje de su patrimonio neto . Comprar una casa es el sueño americano y los pagos mensuales de la hipoteca generan valor. Sigue generando riqueza, pero es un subproducto de la necesidad de un lugar donde vivir.

Si desea diversificar e invertir en una clase de activos con un historial sólido, los bienes raíces son una forma históricamente confiable.

Pero es difícil encontrar buenas ofertas, especialmente si se limita a su mercado local. Es difícil comprar fuera de su mercado sin un sistema de soporte. Y finalmente, es difícil administrar propiedades, especialmente si espera escalar.

Existe una gran cantidad de plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding que le permitirán invertir en bienes raíces sin comprar propiedades individuales .

Uno de los nuevos participantes es una empresa llamada Rich Uncles.

¿Qué son los tíos ricos?

Rich Uncles es una plataforma de inversión inmobiliaria que ofrece REIT con estrategias de inversión únicas. Estas estrategias están disponibles en casas de bolsa más grandes como Vanguard y Fidelity.

¿Quiénes son los tíos ricos?

Los "tíos" son Ray Wirta, inversor fundador y Harold Hofer, director ejecutivo. Ray Wirta es el presidente de CBRE Group ( NYSE: CBG ), una empresa Fortune 500 que cotiza en bolsa y que es la empresa de inversión y servicios inmobiliarios comerciales más grande del mundo. Es posible que reconozca el logotipo debajo de muchas vallas publicitarias en las carreteras, pero son enormes. ¡Tienen 80.000 empleados y una capitalización de mercado de casi $ 17 mil millones!

Harold Hofer es el director ejecutivo de Rich Uncles. Es un experimentado experto en bienes raíces que tiene $ 2 mil millones en experiencia transaccional. En los últimos treinta años, ha patrocinado muchos acuerdos inmobiliarios con una variedad de situaciones y configuraciones.

Fundada en 2012, el nombre oficial de la empresa es BrixInvest, LLC (tienen el dba "Rich Uncles"). El objetivo declarado es hacer que los bienes raíces comerciales sean más accesibles para las personas. Lo hacen ofreciendo REIT con mínimos bajos. Un fondo tiene un mínimo de $ 500 mientras que el REIT de Vivienda para Estudiantes tiene una inversión mínima de solo $ 5. No es necesario que sea un inversor acreditado.

Los dos fondos más grandes son RW Holdings NNN REIT con ~ $ 145 millones de activos y Rich Uncles Real Estate Investment Trust I con ~ $ 147 millones de activos.

Estrategias de inversión inmobiliaria

Rich Uncles tiene dos fondos : Rich Uncles NNN REIT y Rich Uncles Student Housing REIT. Los nombres resumen sus enfoques.

El rico tíos NNN REIT se especializa en inversiones en propiedades comerciales que aprovechan una estructura de arrendamiento NNN ( “triple net”), con un plazo de arrendamiento restante promedio de 8 años. Limitan la deuda de compra al 50% de la cartera y se centran en propiedades de un solo inquilino arrendadas por inquilinos solventes.

Enumeran las propiedades poseídas en cada REIT. Esto puede darle una buena idea de su estrategia de inversión. Poseen propiedades como un gimnasio las 24 horas en Las Vegas y una instalación de 3M en DeKalb, IL. Estos son grandes espacios comerciales alquilados a empresas de las que ha oído hablar antes. El fondo nacional se centra en los arrendamientos de Triple Net (de ahí el NNN) y adquieren las propiedades con un 50% + efectivo inicial.

El REIT de Vivienda para Estudiantes Rich Uncles se especializa en viviendas para estudiantes. Se trata de un mínimo de 150 camas, tasas de ocupación del 90% a una distancia de una milla a pie de una universidad de la División I de la NCAA con al menos 15.000 estudiantes matriculados. Una de sus últimas inversiones fue Stadium View Suites cerca del estado de Iowa. Es una unidad de vivienda de 518 camas con 99% de ocupación.

Es difícil de encontrar en el sitio, pero el NNN REIT ha arrojado un rendimiento anualizado del 7%. El REIT de Vivienda para Estudiantes ha arrojado un rendimiento anualizado del 6% hasta la fecha. Ambos han realizado sus distribuciones mensualmente según lo programado y aún no han realizado un pago. Dicho esto, el rendimiento pasado no es indicativo de rendimientos futuros.

Su nivel de divulgación sobre las tenencias del fondo está bien. Cada listado se leerá como un mini-folleto y será liviano en detalles, pero brinda información. Sin embargo, le da una buena idea de lo que está haciendo el fondo.

Proceso de registro

Algunas otras plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding le permiten ver las inversiones sin registrarse. Rich Uncles requiere que te registres, aunque es completamente gratis.

Cuando te registras, hay un menú desplegable que te pregunta cuál es tu objetivo de inversión. Puede elegir entre Planificación de la jubilación, Flujo de caja, Diversificación de la cartera o Inversión inmobiliaria comercial. A partir de ahí, debe completar la información de registro típica (nombre, correo electrónico, número de teléfono, contraseña, país y estado).

Desde aquí, selecciona un tipo de propiedad de la cuenta. Una vez que complete este paso, tendrá una cuenta abierta y podrá comenzar a buscar las propiedades que poseen.

Si continúa, entonces está comenzando con el proceso de registro para invertir (individual, conjunto, fideicomiso, entidad o jubilación) y brindan explicaciones para cada uno. Si desea invertir a través de un plan de jubilación, deberá configurar una cuenta de jubilación autodirigida por separado. Elegí Individual.

Desde aquí, puede elegir las dos inversiones disponibles:

Si bien no existe un requisito de inversionista acreditado, existen requisitos de ingresos y patrimonio neto. No estoy seguro de por qué existen, pero existen.

	Nacional	Vivienda para estudiantes
Valor neto mínimo requerido	$ 70 000	$ 0
Ingreso individual mínimo requerido	$ 70 000	$ 0
Ingreso individual mínimo requerido	Ninguna	10%

Para el fondo Rich Uncles NNN REIT: si tiene menos de $ 70,000 en ingresos anuales totales, necesita un patrimonio neto de más de $ 250,000. Si desea invertir en el fondo de Vivienda para Estudiantes, debe dar fe de que su inversión no constituye más del 10% de su patrimonio neto total.

Seleccioné el Fondo de Estudiantes con su mínimo de $ 5.

Puede invertir con tan solo cinco dólares, lo que le permite obtener una sola acción y optar por inversiones automáticas. Puede cobrar dividendos en efectivo u optar por reinvertirlos. Después de esto, debe proporcionar la información de la cuenta, incluida la identidad y el SSN, además de las fuentes de financiación para ingresar su dinero. En unos minutos, ¡listo!

Honorarios de los tíos ricos

Rich Uncles no cobra tarifas de transacción ni comisiones cuando compra acciones en sus REIT. Muchos REIT que cotizan en bolsa, como los de Vanguard, no cobran tarifas de transacción ni comisiones / cargas. Muchas de las plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding tampoco cobran tarifas de transacción.

Cuando vende las acciones, hay una tarifa basada en cuánto tiempo ha tenido las acciones:

• Propiedad de menos de un año - tarifa administrativa del 3%
• Propiedad 1 - 2 años - 2% de tarifa administrativa
• Propiedad de 2 a 3 años - 1% de tasa administrativa
• Propiedad de más de 3 años, sin tarifa administrativa

Esto no es infrecuente y muchas otras plataformas ni siquiera le permitirán vender antes de que finalice la oferta (para ofertas individuales).

Si bien no hay tarifas de transacción, hay tarifas que pagarán los REIT que reducirán sus devoluciones. Para saber cuáles son todas estas tarifas, debe revisar la circular de oferta de ese REIT en particular.

Por ejemplo, en el REIT de alojamiento para estudiantes de Brix, las tarifas están en la página 18 de la circular (fue un aumento máximo de $ 50,000,000):

• Gastos de organización y oferta : hasta el 3% de los ingresos brutos reembolsados ​​al patrocinador.
• Tarifa de adquisición : 3% para el asesor por cada adquisición que realice el REIT.
• Comisión de gestión de activos: tarifa mensual del 0,1% del valor total de inversión de los activos (valor contable).
• Tarifa de coordinación de financiamiento : cualquier financiamiento fuera de la hipoteca, la tarifa de coordinación es el 1% del financiamiento.
• Gastos operativos : cubren los gastos operativos relacionados con los servicios del REIT, como el alquiler, los costos de los empleados, los servicios públicos y la tecnología de la información; sin exceder el 2% de los activos invertidos promedio o el 25% de los ingresos netos (esto se complica un poco, así que lea la circular si desea conocer todos los detalles).
• Compensación del director independiente: los directores independientes obtienen 1,000 acciones comunes por cada reunión de la junta o reunión del comité a la que asisten, 200 acciones por cada revisión y aprobación de la propiedad.
• Tarifa de disposición : 3% para el asesor por cada activo que venda el REIT.
• Tarifa de participación subordinada : esta es una tarifa de rendimiento que es un poco complicada de explicar en una sola viñeta, la idea básica es que si los rendimientos están por encima de una cierta cantidad, el asesor recibe una tarifa que comparte esa ventaja.
• Tarifa de liquidación : el asesor obtiene el 30% del aumento en el valor resultante por acción en comparación con el valor liquidativo anterior más alto por acción (esto es similar a la tarifa de participación, pero se activa en una venta o fusión).

¡Uf!

Entonces, ¿cómo se compara esto con otros?

A primera vista, parece que hay muchas tarifas. ¿Pero es este un caso de Rich Uncles mostrándote cómo se hace la salchicha?

Siempre que alguien compra o vende una propiedad, hay tarifas. Todos les pagan. Vanguard les paga. Public Storage les paga. Fundrise les paga. Rich Uncles los está enumerando por su cuenta.

Tarifas vs.Vanguardia

Esta no es una comparación de manzanas con manzanas, pero veamos de todos modos.

Cuando revisa el prospecto del Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX) , hay tarifas anuales del 0.26%. Las tarifas de Vanguard son muy baratas porque no adquieren la propiedad. Vanguard está comprando otras empresas que compran empresas. Estos costos similares se integran en las devoluciones para que nunca los vea.

La tarifa anual del 0.26% de Vanguard es barata en comparación con ~ 1.27% (0.1% compuesto mensualmente durante 12 meses) porque el fondo de Vanguard es enorme.

Tarifas frente a aumento de fondos

Fundrise es una mejor comparación y al revisar la circular de oferta de un eFund nacional de $ 50,000,000 , encontré gastos con nombres similares:

• Costos de organización y oferta : aproximadamente $ 500,000 (1%) reembolsados ​​al patrocinador.
• Comisión de gestión de activos : una comisión anualizada del 0,85% al ​​1,0% del valor total de inversión de los activos (NAV) pagado trimestralmente.
• Tarifa de disposición : 1.5% para el asesor por cada activo que vende el REIT cuando el administrador actúa como desarrollador o participa en la venta.
• Tarifa de desarrollo trimestral : 5% para el administrador de los costos totales de desarrollo, excluyendo la propiedad (similar a una tarifa de adquisición).

Rich Uncles parece tener más partes involucradas (asesor frente a gerente), pero Fundrise tiene tarifas ligeramente más bajas.

Acerca de los REIT públicos no negociados

Rich Uncles ofrece REIT públicos no negociables: están disponibles públicamente pero no se negocian en ninguna bolsa. Tienes que tratar inversiones como estas que no son líquidas porque no hay mercado en el que puedas venderlas. Si desea vender (canjear) sus acciones, solo puede hacerlo con Rich Uncles.

Si fue propietario de las acciones durante menos de tres años, habrá una tarifa administrativa del 1-3% asociada con la venta.

Además, hay algunas dificultades para calcular el valor liquidativo de un fondo cuyos activos subyacentes son bienes raíces. Si, por ejemplo, está comprando acciones de un REIT no negociado a $ 5 por acción y el NAV es menor, entonces está pagando una prima. Esa prima es efectivamente una tarifa porque está pagando $ 5 por algo que vale menos de $ 5.

Es menos opaco que otras opciones, por lo que FINRA elaboró ​​esta hoja informativa sobre los REIT no negociados que debe revisar.

Algo a tener en cuenta.

Alternativas de los tíos ricos

Hasta que Rich Uncles vuelva a abrir, recomiendo estas alternativas disponibles para todos los inversores (no solo los acreditados):

Fundrise

Fundrise es una de las plataformas de inversión inmobiliaria de crowdfunding más antiguas para inversores no acreditados. Tienen un eREIT que agrupa sus inversiones, pero no tienen un enfoque tan estrecho como Rich Uncles. Tienen una estrategia, descrita en sus documentos de oferta, y un mínimo de $ 1,000. Tenemos una revisión completa de Fundrise .

Streitwise

Streitwise es una alternativa que se enfoca en bienes raíces comerciales. Son relativamente nuevos, pero tienen un sólido historial en ese corto tiempo, anticipan pagar dividendos del 8 al 9% en 2021. También tienen un mínimo de $ 5,000 y son accesibles para todos los niveles de inversionistas.

Puede ver nuestra revisión completa de Streitwise aquí.

Resumen

Encuentro fascinante su estrategia de inversión. Está hiperenfocado y ofrece una tasa de rendimiento comparable a otras plataformas.

Mientras que una plataforma como RealtyMogul le permitirá invertir en propiedades individuales, requiere que sea un inversor acreditado. Está comprando un fondo en Rich Uncles, por lo que no necesita ser un inversor acreditado.

Fundrise es comparable, pero su oferta no está tan centrada en el láser. El REIT de alojamiento para estudiantes Rich Uncles está enfocado en lo que quieren: tiene que estar a una milla de distancia de un campus de más de 15,000 estudiantes con al menos 150 camas. Eso es específico y eso me gusta.

Vale la pena echarles un vistazo si quieres involucrarte en el sector inmobiliario con esta estrategia de inversión.