Revisión de RealtyShares: Plataforma de inversión inmobiliaria de crowdfunding CERRADA

Siempre me ha fascinado la idea de ser propietario de una propiedad inmobiliaria fuera de nuestra residencia principal. La mayoría de las personas se topan con él cuando se mudan de una casa a otra, alquilando su primera casa para generar un ingreso adicional.

Cuando nos mudamos, investigué un poco y aunque era posible generar un poco de flujo de efectivo de nuestra casa, no quería ser propietario y vendimos nuestra primera casa.

Los bienes raíces siempre han permanecido en mi mente y, por lo tanto, cuando hubo una proliferación de sitios de inversión inmobiliaria de crowdfunding (como sitios de préstamos entre pares, pero para inversiones inmobiliarias), pensé que podría ser el vehículo perfecto.

La primera que elegí comprobar es una empresa llamada RealtyShares.

¿Qué es RealtyShares?

RealtyShares es una plataforma de inversión inmobiliaria de crowdfunding fundada por el CEO Nav Athwal en abril de 2013. Pasó por seis rondas de financiación de acciones y recaudó un total de 35,7 millones de dólares en financiación de riesgo, siendo la última ronda un acuerdo de financiación de deuda en septiembre de 2016, según a Crunchbase .

Athwal era un abogado de bienes raíces en San Francisco y representaba a clientes institucionales como REIT y desarrolladores. Usó su experiencia en ese campo para crear RealtyShares porque quería presentar la idea de la inversión inmobiliaria a las personas.

RealtyShares le permite invertir en oportunidades inmobiliarias, tanto comerciales como residenciales, con un mínimo de solo $ 1,000 por inversión y una tarifa anual máxima del 2%. En las inversiones en acciones y acciones preferentes, la comisión se acerca al 1%. En una inversión de deuda, RealtyShares cobra una tarifa de servicio en forma de un margen de tasa de interés (diferencia entre lo que se les paga a los inversores y lo que pagan los prestatarios). No hay tarifa de transacción.

Registrarse en RealtyShares

Registrarse solo toma unos minutos. El proceso implica crear un inicio de sesión y, opcionalmente, vincular una cuenta bancaria. Puede omitir la vinculación de una cuenta bancaria al principio (que es lo que hice porque quería ver qué hay dentro antes de desenterrar mis datos bancarios).

Después de registrarse, hay un "período de reflexión" de 30 días según lo recomendado por la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Puede aprobarlo completando su perfil de inversor y programando una llamada con su equipo.

El perfil de inversionista hace algunas preguntas de cuestionario de inversionista bastante estándar como patrimonio neto, ingresos, si trabaja en la industria de servicios financieros, además de algunas otras, como si usted o alguien en su hogar es actualmente o anteriormente un militar, gubernamental o político de alto rango. oficial. Tarda unos diez minutos.

Una vez completado, puede programar una llamada (son bloques de 20 minutos) para salir del período de reflexión.

Múltiples opciones de inversión inmobiliaria

La llamada de enfriamiento fue principalmente información, la persona con la que hablé me ​​dio un resumen de lo que hacen. Fue fascinante y esto es lo que aprendí sobre sus tres tipos de inversión diferentes, aunque ampliamente categorizados.

Deuda senior a más corto plazo: se trata de acuerdos con un rendimiento objetivo del 8-10% en un pagaré de deuda senior de 12 meses de duración con mínimos de $ 1,000 a $ 5,000.

Caen en uno de dos tipos:

1. Viviendas unifamiliares, como inversiones inmobiliarias: usted es el derecho de retención de la primera posición sobre estas casas y su recurso en caso de incumplimiento es la ejecución hipotecaria.
2. Deuda comercial que financia la construcción de una ubicación de franquicia: solo han estado haciendo esto durante 3-4 meses (y solo un puñado), pero financian la construcción de una única ubicación de franquicia independiente. Estas ubicaciones ya tienen franquiciados que han firmado un contrato de arrendamiento de triple red.

Tratos de acciones preferentes a medio plazo: tienen una duración de 2 a 3 años y, por lo general, se encuentra en la segunda posición (frente a la deuda) con un rendimiento objetivo del 12-14%. Por lo general, se destinan a proyectos residenciales multifamiliares, a veces préstamos más grandes ($ 1 a $ 3 mm) a inversores inmobiliarios que buscan escalar. Los mínimos en estos están más cerca de $ 10,000 - $ 15,000.

Acuerdos de capital de riesgo compartido a más largo plazo: estos son acuerdos de 3 a 5 años en los que usted toma la propiedad con los desarrolladores y tiene como objetivo una TIR del 16-20%. En estos, recibirá pagos trimestrales (a veces basados ​​en las ganancias operativas) y participará en una apreciación cuando se venda la propiedad.

Estos son solo los tipos de ofertas que han visto en la plataforma (a partir de enero de 2017). La parte divertida es que puede ver todas las inversiones que han realizado (de las cuales ha habido más de 500).

Revisión de oportunidades de inversión reales

Después de que me inscribí y existió el período de reflexión, hurgué y vi que había un puñado de inversiones abiertas. No puede invertir en ningún acuerdo que se abrió antes de salir de un período de reflexión (esa es la nota debajo de cada listado) pero aún puede mirar a su alrededor. También puede ver las ofertas cerradas, lo que siempre es divertido.

Eché un vistazo al primer acuerdo de deuda enumerado, un billete de $ 1,65 mm a 12 meses que pagaba un interés del 10% con un mínimo de $ 10,000. La etiqueta "prefinanciado" indica que RealtyShares ya lo financió, por lo que ahora lo están llenando con dinero de los inversores.

La información incluida en esta inversión es relativamente ligera. Sospecho que es porque este es un acuerdo de deuda bastante sencillo. Otros acuerdos pueden tener más información (como los acuerdos de acciones preferentes) en parte porque conllevan más riesgo. Si está haciendo una empresa conjunta, necesita saber con quién se va a acostar.

Volviendo a este acuerdo, le brindan algunas cosas básicas: información sobre el propósito, el historial y la calificación crediticia del prestatario, además del apalancamiento involucrado. También hay "Documentos" adicionales, en este caso hay una tasación de la propiedad más el historial del prestatario con RealtyShares.

No es tan diferente de lo que vería en un sitio de préstamos entre pares, aunque con diferentes detalles (como la propiedad).

La información proporcionada debe considerarse solo como el comienzo. Tu debes hacer tu tarea. Si bien RealtyShares examina estas ofertas e informa que solo toma una fracción de las ofrecidas, no puede ser un inversionista sin investigar un poco más cuando está poniendo su dinero a trabajar.

Puede encontrar una gran cantidad de información en línea, trabajando estrictamente desde la dirección, y le recomiendo que en cualquier trato comience a desenterrar esa información.

Tarifas: en este trato en particular, el inversor no parece pagar ninguna tarifa. El prestatario paga $ 25 por cada $ 1,000 recaudados (revelado en el paquete del inversor). Además, la tasa de interés del préstamo es del 11% para el prestatario y el 10% se paga al inversionista (revelado en la lista de notas).

Si ve esto como una ubicación privada, es muy similar a cómo se estructuran en términos de tarifas. He hecho algunos de estos y estos números son consistentes con el riesgo involucrado.

Cómo funcionan los impuestos para las inversiones

Por cada inversión, recibirá un Formulario 1065 Anexo K-1 al final del año. El K-1 es un formulario que se utiliza para informar los ingresos, las deducciones, los créditos y otros detalles importantes de una sociedad, que es lo que está ingresando cuando invierte.

No es una declaración difícil de entender y una que su preparador de impuestos o software de impuestos podrá manejar sin dificultad.

¿Es una buena inversión?

He invertido en un pequeño grupo de viviendas unifamiliares, he invertido en REIT y he prestado dinero para acuerdos inmobiliarios a personas en las que confiaba (préstamos de dinero fuerte). Mi experiencia con la propiedad directa (aunque en un sindicato con personas en las que confiaba) fue mixta, hay mucha volatilidad en ser propietario de propiedades en una región geográfica ... además, la propiedad inmobiliaria no es un picnic.

Mi experiencia con los préstamos de dinero fuerte ha sido estelar, pero nuevamente estás prestando dinero a un individuo. Solo he hecho uno de estos, confío en la persona a la que le presté dinero (¡y no ha hecho nada más que pagar a tiempo!), Pero todo "huevos en una canasta" es una forma peligrosa de hacer negocios. (¡y he sido afortunado!)

Eso deja a los REIT. Cuando puede comprar Vanguard REIT Index Fund ( VGSLX ) con un mínimo de $ 3,000, tiene que haber una buena razón para ir a otra parte.

Pero hay: muchos REIT no invierten en propiedades tanto como en compañías inmobiliarias. Las principales participaciones de VGSLX son las posiciones de capital de grupos de propiedad comercial y empresas de almacenamiento. Es bienes raíces en el sentido de que está comprando compañías con propiedades inmobiliarias masivas pero no directamente en bienes raíces.

Código de promoción de RealtyShares de $ 100

Por tiempo limitado, regístrese y use el código de promoción Partner100 para obtener un bono de $ 100 cuando realice su primera inversión.

Los $ 100 aparecerán en su cuenta bancaria vinculada dentro de los 30 días posteriores al procesamiento de su inversión.

Línea de fondo

Creo que es realmente genial mirar escaparates y podría incursionar un poco solo para ver cómo es (es un poco como rascar mi picazón por invertir en dividendos ).

Si está interesado, puede registrarse para obtener más información sobre ellos.