Revisión de RealtyMogul: Inversión inmobiliaria para todos los inversores

La inversión inmobiliaria a menudo se considera una de las formas más confiables de aumentar y acumular riqueza, pero invertir en propiedades individuales nunca fue atractivo.

Se necesita mucho tiempo para investigar y examinar las propiedades individuales. Requiere mucha experiencia en el dominio que no tengo, como evaluar las distintas partes de una casa, y no tengo el ancho de banda para aprender e internalizar. Además, los bienes raíces comerciales son lo que más me interesa y muchos de los mejores proyectos simplemente no están disponibles para las personas a menos que tenga una gran cantidad de capital para implementar ...

… Hasta la inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding .

Creo que el futuro de la inversión inmobiliaria está en la ruta del crowdfunding y una de las empresas más destacadas del sector es RealtyMogul.

¿Quién es RealtyMogul?

RealtyMogul fue fundada en 2012 por la directora ejecutiva Jilliene Helman, cuando era vicepresidenta de Union Bank en Los Ángeles, CA, y se lanzó en 2013 después de que reclutó a Justin Hughes, director de tecnología de RealtyMogul, y levantó una pequeña ronda de semillas. Desde entonces, han recaudado dinero cinco veces más por un total de $ 46,6 millones, incluidos inversores líderes como Canaan Partners y Sorenson Capital.

Han inscrito a más de 150,000 miembros e invertido en más de $ 2 mil millones en valor inmobiliario, desembolsando más de $ 82 millones a inversores. Han estado en esto por un tiempo y tuvieron mucho éxito con los acuerdos que cerraron. Se jactan de ver miles de acuerdos antes de aprobar uno que cumpla con sus estándares.

Si el nombre le suena familiar, tal vez haya oído hablar de su acuerdo más famoso: $ 1.5 millones para el Hard Rock Hotel en Palm Springs, CA. El aumento ocurrió en 2014 y fue el primer acuerdo de hotel financiado por crowdfunding en la nación. Hard Rock Hotel gastó millones de dólares renovando el antiguo Hotel Zoso y reabrió la ubicación en octubre de 2013. Si fue uno de los inversionistas de capital, obtuvo beneficios especiales como descuentos del 25% en la tarifa de la habitación, $ 50 en créditos para alimentos y bebidas, uso de cabaña del propietario de lujo, además de mejoras y otros beneficios VIP. (si está en la plataforma, aquí está la página de oferta archivada )

Tipos de oportunidades de inversión

RealtyMogul ofrece acuerdos de capital y deuda / préstamo para inversores acreditados, así como una inversión estilo REIT, llamada MogulREIT.

Comenzaron ofreciendo acuerdos de capital, como muchos otros sitios de inversión inmobiliaria financiados por crowdfunding, pero rápidamente agregaron productos de deuda y préstamos. Solo ofrecen ofertas comerciales: comerciales, industriales, oficinas, hoteles, minoristas, así como propiedades multifamiliares como apartamentos. Solían ofrecer ofertas residenciales, pero ya no.

La estructura del trato le resultará familiar si ha realizado alguna inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding anteriormente.

¿Qué es MogulREIT?

MogulREIT es el producto REIT de RealtyMogul. MogulREIT I se lanzó en agosto de 2016 y tiene una combinación de activos de deuda y capital (55% deuda, 45% capital) en el espacio de bienes raíces comerciales dentro de los Estados Unidos. Su objetivo es distribuir el 8,00% anual, aunque las distribuciones se realizan mensualmente.

No necesita ser un inversor acreditado para invertir en MogulREIT siempre que su inversión en el fondo no represente más del 10% de sus ingresos anuales o patrimonio neto (lo que sea mayor).

La inversión mínima es de solo $ 1,000 y es administrada por Opus Fund Services , un administrador de fondos con sede en Illinois. Puede invertir en MogulREIT I a través de una IRA autodirigida, pero la inversión inicial mínima aumenta a $ 5,000.

MogulREIT II es su segundo fondo MogulREIT y la diferencia es que se enfoca en edificios de apartamentos multifamiliares, en lugar de bienes raíces comerciales, y se distribuye trimestralmente.

Proceso de registro rápido

El proceso de registro fue rápido. Debe completar un breve perfil de inversionista, que comienza preguntando su patrimonio neto y sus ingresos para este año y los dos años anteriores. Esto es para determinar si usted es un inversionista acreditado (patrimonio neto superior a $ 1 mm excluyendo la residencia principal o ingresos de al menos $ 200 mil para este año y dos anteriores, $ 300 mil si está casado).

Luego pasa a seis preguntas sobre el riesgo, como su tolerancia al riesgo, los períodos de tenencia y la experiencia de inversión. Todo bastante estándar. Después del proceso de registro, te llamarán (o puedes llamarlos, te envían un correo electrónico con un número al que llamar) para confirmar tu información.

Hasta que haga esto, las únicas oportunidades que verá son los MogulREIT.

Revisar oportunidades abiertas, financiadas y cerradas

Después de una llamada telefónica rápida confirmando mi estado acreditado, mi cuenta pudo ver todas sus ofertas.

Primero hurgué en sus ofertas pasadas. Lo bueno de su página de "inversiones pasadas" es que se han completado y financiado. Completado significa 100% hecho, mientras que financiado significa que están financiados y pagando. Es una buena distinción.

Las ofertas pasadas incluyeron todo tipo de propiedades (oficinas, multifamiliares, self-storage, industriales, etc.) esparcidas por todo el país (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) con tipos de inversión tanto de capital como de deuda. También son lo suficientemente valientes como para mostrar la TIR (tasa interna de rendimiento) real, algo que sabes porque está completo. La mayoría de las veces, eran más altos que el objetivo de la TIR, una buena ventaja.

En el momento de escribir este artículo, había cinco oportunidades de inversión abiertas, tres de las cuales eran 1031 Elegibles.

¿Qué significa 1031 Elegible? La sección 1031 es la parte del código tributario que dice que puede diferir las ganancias de capital si intercambia propiedades similares. Con RealtyMogul, estas propiedades se mantienen (pasivamente) en Fideicomisos legales de Delaware y si vendió una propiedad existente que es elegible para 1031, este DST está disponible para el intercambio 1031 por completo. Los inversores 1031 existentes pueden tener un mínimo más alto que los inversores en efectivo.

Estructura de tarifas de RealtyMogul

La estructura de tarifas depende del tipo de trato y se detallan claramente en Tarifas en la pestaña Finanzas de cada trato.

Para las inversiones directas de capital, enumeran todas las tarifas pagadas a todas las entidades involucradas.

Cuando revisé un trato por el que se compraría un edificio de apartamentos, hubo tarifas únicas del 2% para la compañía de bienes raíces y del 4% para el corredor de bolsa. Luego hay tarifas recurrentes del 4% de los ingresos brutos para la compañía de administración de propiedades y del 1% para RealtyMogul como tarifa de administración y administración. Debe consultar la lista de tarifas porque no todos los tipos de acuerdos están estructurados de la misma manera, algunos tienen más tarifas y otros menos.

Para los REIT, las tarifas se enumeran en la circular de oferta y requieren un poco de investigación. Hay una comisión de gestión de activos del 1% que se paga al administrador.

Beneficios e inconvenientes de RealtyMogul

La mayor ventaja de RealtyMogul es la forma en que tienen opciones para inversores acreditados y no acreditados. Los MogulREITs son ofertas sólidas con clara diferenciación (inmuebles comerciales o multifamiliares) y una tasa y frecuencia de distribución decente. Debe profundizar un poco más en las tarifas, ya que son más caras que otros REIT, pero es un producto diferente ( el REIT de Vanguard solo invierte en compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa, no obtiene, examina ni coordina la financiación de proyectos).

Existe una gran variedad de inversiones directas y la capacidad de aprovechar la Sección 1031 significa que puede ser más eficiente en cuanto a impuestos en sus inversiones. Los mínimos en estos acuerdos directos son más altos que en otras plataformas (de los cinco acuerdos disponibles, el mínimo era de $ 25,000), pero todos los demás aspectos de los acuerdos eran similares (tiempo de espera, TIR proyectada y retornos de efectivo sobre efectivo, etc.).

Esto no es un inconveniente para la plataforma, sino para el tipo de inversión: no es líquido. Cuando invierte en una propiedad, no puede vender su parte en un mercado secundario. Con los MogulREIT, puede canjear sus acciones, pero es limitado. Así es con la inversión inmobiliaria real, por lo que no debería sorprendernos, y la mayoría de los REIT tienen limitaciones en el comercio (no están pensados ​​para el comercio, por lo que le limitan las compras y los reembolsos).

Me gusta cómo compartieron la TIR real en acuerdos anteriores, pero no muestran ninguno de los documentos de oferta. Puede revisar los documentos del acuerdo financiado, lo que puede ser divertido si lee sobre ellos en las noticias y tiene curiosidad por saber cómo se presentaron, pero una vez que se cierran, se cierran. Me sentí como si estuviera haciendo trampa cuando leí la oferta del Hard Rock Hotel y pude ver todas las ventajas que ofrecían a pesar de que cerró hace un tiempo.

Dicho esto, todos sabemos que la inversión inmobiliaria no está exenta de riesgos. A mediados de abril de 2018, Hard Rock Hotel anunció que cerraría el Hard Rock Hotel en Palm Springs. Entonces… las ventajas son agradables, pero no si el hotel cierra.

De todos modos, échale un vistazo si estás interesado y es gratis registrarte.